■案情简介：张某称其表姐有房屋一处，且有产权证，委托张某出售。后张某带于某看了房屋其很满意，很快便与张某签订了买卖合同。签订合同后，于某向张某索要其表姐委托售房的证明，他却迟迟拿不出来。在这种情况下，于某与张某签订的房屋买卖合同是否有效？如何确认代理行为的效力？
　　■律师 分析：律师认为，本案合同效力关键取决于代理行为的效力。

　　首先，合法的代理行为具有法律效力，效力及于被代理人。我国《民法通则》第63条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”如果张某有合法代理权，其行为效力及于他表姐，该房屋买卖合同有效。

　　其次，无代理权，未经被代理人追认，由行为人承担责任。根据《合同法》第48条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”如果张某未经其表姐的授权，且其表姐对张某的售房行为也拒绝追认，那么该房屋买卖合同无效。但于某可依法追究张某的法律责任。

　　最后，在未经被代理人授权的情况下，于某可以向被代理人催告，由其对代理人的行为予以追认。根据《合同法》第48条的规定，“相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。”于某可以向张某的表姐催告对张某的行为予以确认，如果在一个月内其表姐对张某的行为未作追认，该房屋买卖合同无效。

　　山东诚功律师事务所律师 于冠魁 孔姣