图为中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌先生

　　【顾云昌】：女士们，先生们，尊敬的韩国地产界的朋友们和我们青岛的地产界的朋友们，媒体的朋友们，大家下午好！

　　很高兴又一次来到美丽富饶充满活力的青岛参加本次我们的“历史与机遇”的中韩地产的论坛，根据会议的安排要求，我就“房地产新政下的中国楼市”发表一些个人个见解，同时也是向韩国的朋友介绍一下中国房地产发展的情况。

　　大家知道，国家刚开过两会，在两会上，在总理的政府工作报告当中，非常明确的提出，对我们房地产的要求就是一句话，必须促进房地产市场的持续健康发展，请大家注意“必须促进它的持续健康发展”，为什么？因为房地产在我们中国现阶段是一个重要支柱产业，它对于中国经济的发展，对国家的金融安全对老百姓的家庭财产都具有非常重要的作用，所以必须持续健康发展！同时这句话当中也给我们一个提示，就是我们如何判断今天中国房地产的发展，如何看待中国房地产发展的历史机遇和我们面临的挑战，他提出了“持续健康发展”的概念，我的理解就是总理的政府工作报告当中肯定了中国房地产过去阶段主题是健康发展的，我们今后要持续健康发展。根据这样的主题，我们今天讲四个“房”第一个房是房改，第二房价，第三房奴，第四房保，围绕中国房地产发展展开讨论。

　　首先讲一讲我们的房改。没有中国房改，就不可能有今天兴旺的房地产市场，不可能房地产业成为国民经济和社会发展的重要支柱产业，我曾经说过，我们迎来了千年等一回的发展机遇，这是对中国房地产业而言的，我们一千年恐怕只有这么一个机遇，这个机遇首先来源于房改的成功。也就是说，我们可以这么看，由于中国的住房制度改革取得了巨大的成功，所以中国房地产的发展与发生有别于世界其他国家，也就是说，我们1988年出台方案，2002年进入房地产轨道，使我们对房地产的需求和发展产生了爆发力，房改就标志了中国的房地产业进入了一个市场经济的轨道，进入了一个高速发展的轨道。

　　我们可以把房改看作是破除了一项旧的体制，就是我们破除了在中国存活了50年的旧的住房体制，福利分配的体制，进入今天货币化的体制，概括成为商品化、市场化和住房自由化，今天，我们老百姓的自由住房的比例超过了美国，超过了英国和其他许多发达国家，我们达到了80%以上的自由住房率。这样的一种发展，可以说是一种破旧立新的过程，房改实际上就是破旧立新的过程，破除了旧体制建立一个新体制，或者叫破除旧的住房制度，住房体系，建立一个崭新的符合中国国情的新的住房体制和中国的住房制度。

　　历史表明，破除一项旧制度是很艰难的，因为我们为了房改，按照我的回顾，大概从80年代初就开始研究房改的理论，80年代中期在山东省烟台市进行了房改的首先试点，但是真正取得突破的进展是98年，经过十几年的努力才使房改突破新的进展就是破除旧体制，基本实现今天这个住房自由化的商品化、市场化、自由化的目标。

　　我们应该意识到，破除旧制度、旧体制是艰难的，但是建立一个新的制度，建立一个新的体系，恐怕任务更加艰巨，可以这么认为，不要因为房改已经结束了，我的看法中国的房改远远没有结束，因为新制度的建立需要一个很长的时间，包括我们住房的供应体制，包括市场体系，包括住房的房地产的金融体系，以及保障体系，体系和制度的建立，有个长期的过程，这一点在我们过去几年当中，恐怕有这样的偏差，认为我们已经房改成功了，我们的制度建立起来了，现在回过头来看，我们离真正的新制度建立，真正符合一个中国国情的新的住房制度，特别是总理工作报告当中明确提出建立一个符合中国国情住房建设的模式和住房消费的模式，推进适合中国特点的，住房建设和消费模式，恐怕还有一个很长的过程。所以我们应该意识到我们在房改方面，我们任重道远，应该坚持不懈的努力，努力的方向还是坚持我们市场化的道路，建立一个既适合中国国情的住宅建设的模式和消费模式，建立市场交易、金融、保障等等方面的各种体系和制度，这是摆在我们面前的任务。

　　所以从今年的政府工作报告当中，总理提出了四项要求，这四项要求，实际上总得建立一种新的住房制度提出了方向。在这里特别强调的是，不要认为房地产出现这样那样的问题，我们前进道路出现这样那样的障碍，就来回过头来埋怨我们的房改，否定我们的改革方向这是没有道理的，我们应该坚持市场化的方向，坚持房改前进，我们的任务是不断完善，不断改进我们的制度。我们的新的住房制度，通过我们的努力一定能够更加完善起来，促进我们房地产市场更加健康的发展，促进老百姓的住房问题更加好的解决，这是我想对现在中国房地产新政下的第一个认识，关于房改的问题。

　　第二、房价。

　　房价高不高，房价上升的快不快，现在的房价是不是合理？我想这个问题成为我们全社会讨论的焦点，在青岛，恐怕不同的人，有不同的看法，而且可以说大多数人都认为房价高了，上升太快了，甚至不少人认为房价不够合理。如何来看待今天中国的房价？其实我觉得房价是房地产市场的一种集中的表现，房地产发展、发育的如何，往往反映在房价上面，房价是最明显的题目，我们往往用房价判断房地产市场发展的情况。

　　让我们简要回顾一下中国房价的情况，可以说从1998年开始取得住房制度改革的突破性的进展，到2000年我们个人百姓进入市场去购房这是一个开端， 从2000年到2007年，这六七年当中，我们看到在2003年以前的三四年过程当中，中国的房价是平稳增长的，我大概翻阅了一下，在2003年以前我们全国的平均的住房价格大概每年上涨3%—4%，总体上还是比较平稳的。但是在2004年国家的房价出现了一个上涨过快的态势，特别是以长三角为代表的，青岛房价上涨也比较快。

　　2005年出台了国八条，06年出台了国六条，调控市场实际上最直接的目的是调控房价，因为国八条、国六条文件当中开门见山就是要稳定住房价格，国八条提的是切实稳定住房价格，国六条是调整结构，稳定住房价格，通过国八条、国六条房地产新政的调控，中国的房价如何应该说房价出现了增幅的回落，房价价格还在涨，但是增幅回落了。05年全国的房价增幅是7.5%，比04年下降了一半。房价的增幅又进一步的减缓，价格还在涨，但增幅放缓了，这就是我们房地产新政所发挥得作用，应该充分看到房价已经在朝着平稳的方向发展了。

　　在这样的情况下面，我们如何来看待房价问题，首先房价走势要搞清楚。房价的涨幅和我们老百姓生活是密切相关的，有许多人说房价涨得到太快了，买不起房子，意见比较大。我们如果站在消费者的角度来看，特别是首次置业者的角度来看是完全应该理解的。但是我们也应该客观看一看房价的情况，首先看看全世界的房价的情况，大家知道前几年全世界的楼市房价都在比较快的上涨，大概两年前我看到《经济日报》有个报道，全世界的房地产住房市场都在堆积泡沫，英国、美国、爱尔兰、澳大利亚都在出现房地产房价过快的势头，中国也在房价上涨过块的行列当中，也就是说如果有泡沫，各个国家多多少少都有泡沫，我们国家也有不少城市出现房价上涨过块的情况，韩国的朋友也清楚，去年韩国房价上涨过快所以引起了建设部长的辞职，各个国家房价上涨过快的情况跟经济联系在一起，为什么全世界房价都在过去几年当中上涨？和经济的发展带有规律性的东西，大多数国家都在上涨，这有个规律性的问题，就是说房地产的上涨和国家经济上涨是有原因的，经济好转，经济热就容易房价上涨快，或者说我们金融体系，我们国家金融政策都和房价有关系，比较明显的例子就是说，现在全世界都出现一个资金流动性过剩的问题，中国资金流动性特别明显，往往是房价上升快的主要原因。什么叫资金流动性过剩？就是社会上有的是钱，银行了存款有的是，要寻找投资渠道，这时候一个是股市，一个是楼市，往往楼市是人们投资的对象，投资的渠道，著名经济学家吴敬琏讲过他认为房价上涨最快的是资金流动性过剩，我是同意他的观点的。我们需求非常旺盛，特别是像青岛这样的地方，又是美丽又是富饶，这样的地方特别吸引人来，不光是青岛人要买房子，周围人买房子，甚至全世界包括韩国朋友都到这儿来买房子，这样旺盛需求是是自主性的需求，再加上资金流动性的需求，加在一起，在旺盛的需求方面，如果供应方面有所短缺，一时跟不上，就很容易推高房价上涨。因为房地产的供应是刚性的，需求往往是弹性很大的。韩国朋友知道青岛这地方好，想买房，今天决定了明天就把钱打过来形成买房的力量，但是我盖房子，起码两年三年以后才能供应市场。所以由于经济方面运作的原因，容易造成房地产市场的冷热，针对房地产市场的冷热采取了措施，既要遵循市场的规律，用市场的无形手来调控市场，也要有政府宏观政策有形的手来调控楼市，平稳房价，我们看到了美国的楼市开始走低了，可能有一些风险，那么美国连续17次生息，提高利率是提高楼市的有效手段，我们国家也在提高利率，但是我们的速度没有那么快。

　　所以我想讲这一段就是说房间的起和落，不仅仅是和房地产本身的问题，全世界有共同点，我们应该研究它的规律。

　　我们具体分析一下中国房价的情况，中国的房价涨得快不快？在04年全国的房价平均上涨幅度远远高于03年以前的几年，这个和经济发展老百姓收入有关系，特别有些重点的城市，北京、深圳、上海、青岛、大连都是房价上涨比较快的地区，原因在哪里？因为这些地区的需求不仅仅是当地的需求，来自全国内乃至全世界的需求，往往在我们一时供应不上容易产生房价高，这些地方的房价本来就应该比其他地方要高，全世界的大城市都是这样子的。

　　中国的房价到今天人人都说在高，我们应该客观来看房价的上升，我最近到了英国、德国考察了一下，过去也知道美国的情况，他们告诉我，在过去的50、60年代当中，这些发达国家的房价都是出现这样上升的趋势，整个五十年代的发展房价都是上升的，有的上得慢，有的上得快，这种发展趋势中国也是这样的，北京最近一些媒体在报道，他们调查了在六年时间房价翻了一番，作为买房者希望房价涨的慢一点，工资高一些。但从实际看来，房价往上涨是带有一种规律性的，因为决定房价是两方面因素，一是成本因素，我们的成本在加大，我们的材料在涨价，人工费在涨价，土地费用涨得更快一些。住房品质在提升又加大了成本，必然会导致房价会上升。二是供求关系，我们的中国的需求量自主性需求，现有城市居民的需求，农民兄弟进城带来的需求等等等等再加上投资性需，这样旺盛的需求必然引起房价的上升。

　　但是我想讲一点，从全国平均水平而言，中国的房价这样的上涨应该说还在一个相对合理范围以内，我们和世界的比较，也和我们的收入比较。我们有个说法叫做“房价收入比”，就是每套房子的价格和每个家庭的年收入之间的比例，当然标准的算法就是一套中等水平的住房价格和一个中等收入的年收入之比，这是一种算法。因为我们现在算法上还没有统一，所以说各有各的数据，我今天不想说多少倍，我想简单说一说从98年以来我们全国城镇居民的收入增长和房价增长之间的关系。

　　据官方提供的数据，98年—2006年，我们全国的住房价格平均每年上涨幅度是8.18%，而我们的城镇居民的可支配收入增长幅度是9.1%，房价的涨幅低于收入的涨幅，从这意义上讲，我们的房价收入比是在下降，不会感到房价涨得很快，为什么社会上反应房价涨得很快？主要是各种收入家庭收入增长速度是不一样的。比如说中高收入家庭，高收入家庭，他们的收入增长速度远远高于房价的增长速度，所以他们买房比较容易，不困难。我们看到中等收入家庭，他的收入增长速度和房价的增长速度持平，8.1%、8.2%，而中低收入家庭收入增长速度要低于房价的增长速度，大概只有7.1%，房价是8.1%，他7.1%，最低收入增长速度只有6%，更低，一些最低收入只有百分之四点几，所以他们面对房地产市场，他们可能感到房价涨得很快。平均收入比实际上是稍有下降的，但是不同家庭是不同的，另外还有一点就是我们讲平均价格，平均价格和每个楼盘的价格是不一样的，比如青岛市明年越往后，我们楼盘开发到郊区区，平均价格上升幅度慢一点，但是在市区买个楼盘，三年前、五年前再算一下，它的涨幅远远超过我们全市的平均涨幅上升幅度。房价的平均价格和房价的指数之间还有差异的，另外还有一点，不同的城市也不一样，一些特大城市，特别一些重点的城市，房价速度上升更快一些，房价收入比和当地居民收入差距更大一些，青岛人买房的当中，有多少真正的青岛人，我知道在北京买房有三分之一恐怕是北京以外的人士，所以不能用北京市居民的收入评价北京房价，这样衡量下来肯定房价太高了。

　　所以在这样情况下，许多人希望房价往下降，以我来看，在现在这个态势下面要使我们房价往下降是很困难的，从总体上说，不大可能房价往下降，很有可能房价涨幅平缓，就是房价慢慢涨，它的涨幅最好一定要低于我们的收入涨幅，最好和物价水平持平，当然这是我们调控的一个方向。这是我对于房价的一个分析、看法。

　　第三、房奴。

　　网上和媒体经常报道房奴的问题，有些年轻人买房向银行借了很多钱，每个月还本付息要划去他收入的很多本金，所以他就成了房奴。如何看待这个问题，我们想想在六七年前曾经讲一个故事，叫做中国老太太和美国老太太的在天堂的对话，这个对话说，美国老太太跟中国老太太说：我一辈子为了房子问题奋斗，到她临死以前，刚刚把住房抵押贷款还清楚住了一天就上天堂了。中国老太太和美国老太太说，她说我跟你情况差不多，我比你还惨，我一辈子积蓄买房，够了以后买了只住了一天上了天堂了。以此来鼓励大家，用未来得钱来圆今天的住房梦，开展了住房抵押贷款，本身这是一种地步，对于我们房地产业发展对中国经济的发展起到了很好的作用，但是今天发生了另外一个问题，我们一些年轻人的买了房子以后，30、50%来还贷，因此背了沉重的包袱。

　　现在我们有的人就是为了追求买大房子，买新房子，甚至在向银行借钱的时候虚报了一个数字，明明收入五千块，他报了一万块，因此背了很多债务时间很长，所以我不赞成一般说“房奴”，“房奴”是个贬义词，这个当中我想说明一个什么问题，如何建立中国特点的住房消费模式，在房价上升过程当中，在生活不断改善过程当中，我们目标如何来定。我到德国、英国考察，他们告诉我在英国、德国这样的发达国家，首次买房者一般都是三十岁以上，工作十年以上才有可能谈得上买房的问题，首付款必须是房价的30%，我通过积累财富才有30%拿得出来首付款，这是发达国家的情形。我们是发展中国家，我们如何来改善住房问题，我们不要太着急，应该根据自己的力量买多大的房子，买新房、买旧房，不要为了光为了买房而成了房奴，应该量力而行。刚才讲得是市场问题，这个是讲得消费者，据媒体引导应该有个梯次消费、适度消费的理念，这是中国要建立住房消费的模式，这里面也涉及到资源节约的问题，因为我们不能提高更多的资源，中国人多地少，人均能源都是比较贫乏的，不要一味地追求越大越好，这是关于房奴的问题。

　　第四、房保。

　　住房保障的问题。这是两会期间很多代表议题当中谈到住房保障问题，去年政协提案第一号都讲得是住房保障问题，可见得我们的代表政协委员们对我们民生的重视问题，现在看来，我刚才讲得是房地产问题和住房问题，因为我们今天讨论问题实际上个问题，一个是房地产健康产业发展问题，一个是老百姓住房问题如何解决，这两个问题是有联系的但是又不层面的，解决老百姓住房问题必须两条腿走路，发展市场化，发展房地产交易，提供更多更好的房子，二是要加强住房保证，应该承认，在过去几年当中，我们必须注重于市场化的运作，从我们开发商，从政府层面都比较重视市场，关心房价，这没错，但是不大重视住房保障问题，我们两条腿走路，一条腿走得快，一条腿走得慢，这就是造成群众的意见的主要原因。

　　我们研究住房问题既要研究住房的经济学，还要研究住房的社会学，经济学就是市场的房价的变化，社会化研究各种收入家庭如何满足它人人享有适当的住房，我们要为人人享有适当的住房这个目标在中国的实现，我们房地产业，各级政府要作出我们的贡献，要加大住房保证的投入。我们在这方面有欠缺，所以这次人大会上，两会上面，重点对住房保障问题，经济适用房问题，廉租房问题进行了比较更多的讨论，从今年开始，我想也会成为中国住房保证的重要念头，也可以把它叫做“住房保证年”，这是我们加强政府对住房的责任，建立和谐社会必须要做的。从世界各国经验来看也是这样的，凡是市场经济国家都是照住房保证的措施，美国专门有一个为中低收入家庭提供的住房政策，最低收入的住房政策，英国过去曾经实施过住房私有化，现在提倡经济房，那些买不起房的提供经济房。

　　今年国家政府廉租房供应力度的加大，而且要进一步规范，进一步改善它的供应办法。我想我们的目标就是要建立具有中国特色的住房供应体系，或者建立起中国的公共住房政策，住房、上学和医疗，三个民生问题，住房恐怕是非常重要的问题。如何来建立具有中国特色的住房供应体系，恐怕是我们建立新制度的非常关键的问题。过去我们提出来经济型住房和廉租房，现在加了一个限价商品房，这三个保障的是哪些人，恐怕要进一步规范。

　　我觉得在中国由于我们现在中低收入家庭占的比较多，低收入家庭人也不少，所以加大住房保证的供应体系，建立的供应体系，加大供应量显得特别特别重要，这就是新政下的中国楼市面临的一个主要任务。当然在座的如何为住房保障体系做我们的贡献，接受任务，为社会作出贡献也是我们应该思考的问题。当然我们住房保障体系不是一蹴而就的，需要逐步来，逐步的建立，尽量做到应保尽保，要解决好它的资金来源问题，要解决好它的领导的重视程度问题，当然还可以通过市场的手段，金融手段等等来支持社会保障问题。