【全东守】：大家好！你们的到来是本次中韩房地产地产名至实归，对各位的到来，我表示衷心的感谢。能够在此招待有识之士，我感到十分的容幸。首先我想谈一下韩国房地产的变化和趋势。韩国房地产的神话曾因为经济危机而崩溃，但后来由于政府实施房地产的激活政策，果敢对外资投资市场，引入全球标准化房地产证券制度改善了这一状态。为了实施这一改善方案，精确的房地产市场情报，特别是投资情报，变得日趋重要。所以分阶段构筑市场情报的精确定义和分类体系，并形成了综合的全面的房地产分类体系，现存的房地产市场情报分类体系，反映了房地产市场的新趋势，在定义的房地产市场情报，重新构筑了分类体系，一级房地产利用类型进行了分类，扩大了行业房地产，根据情报内容的进行的分类，促进了房地产间接投资，而依据地域进行的分类，促进房地产市场细分化。为了精确的掌握市场情报，韩国土地开发公司和专业房地产机关参与到对房地产需求进行了调查，并通过每年的市场调查，推测出影响市场供需的要求，从而整理出关于交易量、价格、租金等方面的情报。并根据这些情报制成资料，这些资料掌握和预测了房地产市场的发展趋势，也反映出了对于市场的应对方案。同时，根据韩国国情积极借用和引进美国、日本成功的房地产政策，这样通过几年的时间，韩国房地产市场安定下来，经济危机也随着对海外企业的接轨以及企业合并而逐渐消失。

　　如上所述，尽管韩国实施了很好的房地产政策，但是因为韩国人口密度过高的国情，房地产市场再度出现较大波动，价格也开始暴涨。现任政府为了调整房地产价格，虽然实施了强有力的政策，但是结果还是不那么令人满意。因此，政府实施了更为强烈的税制，对于拥有巨额房地产的人，征收房地产保有过多税，结果这些房地产巨额拥有者把目光转向海外，特别是转向中国，因此越来越多的韩国人开始对中国进行投资。

　　下面我想就我在青岛从事房地产期间所感受到的韩国人在中国房地产业中的表现发表一下我个人的浅见。

　　目前中国房地产产业正在进入结构调整时期，消费者的选择基准苛刻，加上政府对房地产的抑制政策，虚假需求逐渐降低，房地产增长幅度也大幅度减少，又由于房地产开发商的任意增设，供过于求，过去销售连续几年不断创出收益的情况也不在出现。由于上述各种原因，像过去只开发就能够取得受益的时代已经过去了，房地产市场的竞争更加激烈，资本能否快速回收，成为决定收益率的因素。只有兼备消费者的信赖、市场营销能力以及分析消费者需求能力的主流开发商，才能够提高市场份额。主流品牌开发商是最适合引导外国人对房地产投资的企业，对于包括韩国人在内的外国人来说，中国房地产投资具有很大的魅力。特别是对于东部地区的投资，增长率高达10%，吸引了所有人的眼球，换句话说，中国市场的潜在需求依然很大，只有把这个潜在需求转变为实际需求的企业，才是真正的强者。

　　现在中国具有购买商品房能力的人，不过全部人口的7%。如果用年收入来衡量购买能力的话，用六年的收入来购买房已经是很大的局限，平均算来美国人需要3年的收入来买房，而加拿大需要5年，瑞典只需要1年零10个月，但是中国却是需要16年，当然，由于地域和贫富的差距，可能会有不同的结果，但是外国投资者只能使这个人群进一步扩大。

　　现在我想就青岛发表一下我个人的看法。众所周知，在青岛的外国人中，韩国人占有很大的比重，在韩国也是，韩国人对青岛的认知度仅次于北京、上海，因此将来会有更多的韩国人和韩国资本流入中国，韩国人房地产投资的大部分是住宅，在韩国人看来，住宅投资比较重要的因素中，第一位是开发商的信誉度，第二位是位置和发展前途。而且因为韩国人本性上不擅长装修，因此良好的房屋装修排在第三位。第四位是合理的结构、优美的环境和保安制度。在青岛的韩国人中，有能力购买住宅的主要是个体经营者和长住人员，这些人大约在三十岁中间到四十岁中后半左右，他们大部分有一两名上学的子女，按照中国的平方数算比较喜欢100平方米到150平方米左右，有一个客厅，三四个卧房的房子。而且在青岛的韩国人除去十万流动人口，市区有四万，城阳有三万，其他地区约有一万多人，这个数字说多也多，说不多也不多，当然，至于这个数字难以衡量韩国人的重要性，但是大家应该知道这些人的购买力是相对比较高的，而且韩国人对于住宅具有较高的评价，价格增长率和销售率也在不断提高。这也就意味者满足韩国人需求的程度决定了市场竞争力的高低。

　　近年来，中国国内购买者的要求也逐渐达到先进国的水准。因而，为分析购买者需求而进行规划的住宅已经越来越不受人们的喜爱。

　　诱发消费者购买欲的住宅计划以及良好的市场营销战略，不止对外国购买者而且对中国购买者也同样重要。现在，跟随中国政府的政策在青岛的韩国企业逐渐从劳动密集型企业转变为技术密集型企业，随之而来，公司的成员也变为专门性高级人才，因而，购买要求也更加严格。在青岛房地产业中，韩国人逐渐成为拉动外国人潜在需求的领头兵，通过首先拉动在青岛的韩国人的购买力，来带动在韩国潜在的购买力，从而更容易带动中国的购买力，同时随着消费的激增，商业设施的增长，韩国人对于商业房地产的关心度也不断提高。虽然部分商业地区过度开发带来很大的危害，但是如果项目有完备的计划和较好的实施力的话，还是会吸引很多韩国人的。以我浅见，如果把中国的实施力与韩国的世界一流的商业力结合起来，会产生理想的作品。我希望中国也能像韩国一样，从土地选定、市场需求预测、建筑策划主体、宣传到市场营销的一系列过程都经过专门的策划，以满足消费者的需求，从而为社会作出贡献。

　　随着韩国房地产业的不景气，越来越多的韩国人把目光投向中国，因此个人投资，韩国房地产基金以及企业房地产资金不断涌向青岛。为此我建议中国与韩国的参与者都能够建立一个密切的有效的协作体系，我希望为了所有人的筹资能够成功，在座的各位能够联合起来，建立人力资源网，以为大家提供更多的机会和服务。

　　最后祝参加这次高峰论坛的所有贵宾，万事如意，事事顺心，谢谢！

　　【陈为朋】：谢谢全东守先生的精采演讲。

　　会议刚才听了顾会长的发言和全总的介绍，青岛的开发企业的代表可能在这个会议上也有很多的想法，很多的意见可以与会交流，在2007年青岛房地产市场上，城阳是一个最热的板块，它汇集了青岛一些知名的开发企业，同时还有全国知名的地产企业，像万科、宝龙、绿城、卓越这样一些品牌地产企业，而且城阳是现在在青工作居住的韩国人最集中的地区，刚才在开幕词里面，王会长说有9000多家韩国企业，这些企业大部分都在城阳，下面我们有请宝龙置业的王总，看看他们的项目对韩国的企业，韩国的安家置业者会有一些高见给我们发表一下。

　　【宝龙王总】：谢谢陈总给我这样一个机会，我们主要打造商业地产的项目，我们一部分是商业，现在总建筑面积大约50万以上，韩国人对乐天是比较清楚的，我们涉及的主题是以游乐为中心的商业中心。我们在游乐这一部分，市内游乐场超过十万米，选择的定位仍然是国际上招标的加拿大公司给我们搞的，定位设计的标准是世界第七，中国第一，至于说在亚洲的位置，我也不好做一个评论，只知道像韩国的乐天，马来西亚的产品都出自于加拿大这家公司之手，这个项目的游乐部分实施完成之后，会是一个亮点。我们在这边的投资仅此一项在5亿左右人民币，对于商业和我们其他一部分的国际社区住宅，加在一起接近75万平方米，总投资是25亿，作为我们城市广场的以游乐为中心这部分还有其他的各液业态，包括商业里面的百货、超市、电影院、还有电器数码城以及具有特色的民族风情的特点以旅游为景点的商品一条街等等，这里面我们也规划了韩国精品一条街，一个区域，整个建筑面积大约在15000平方米左右，它的位置设置在宝龙城市广场的北面二楼，里面一共是接近250个业户。我们不以销售为主，以自营为主，整个宝龙广场里面我们只销售25—30%，不会突破30%，包括韩国一条街一共建筑面积大约不到16000平方米，我们也只销售其中的一部分，其目的是为了保证商圈的成熟，也就是说在市场配置器是由企业来承担的很大部分，如果韩国朋友有想在这边经营，想要购买经营上铺，真正的市场配置器是以企业来做的，我们在商业街道规划上来讲，我们这里面可能有二三十个店铺，但是我们绝对不会都卖掉，这样这条街就是会按照我们规划的业态来开业，按照我们的要求来确定开业时间，如果购买我们的店铺的人你可以不开业，但是旁边开业了你可以来做。我们有个覆盖区域，如果只针对城阳而言，这么大的商业应该是不现实的，从客流量从各方面，美国拉斯维加斯的海盗船的设计理念还有高空坠落的理念，加拿大公司给我们搞了实稿，最近我们已经开始准备实施。既然打造以游乐为中心，我们就面对旅游，据初步了解，来山东的人有60%是通过流亭机场过来的，流亭机场的的吞吐量每年以100万速度在增，预计08年流亭机场会达到上千万人口的流动量，我们以游乐为主题，将它作为一种景点，我希望来青岛不止去崂山，也希望到宝龙广场去看一看，如果大家想要预期，希望各位朋友能够参与一下，也希望韩国朋友能给我们做一个沟通，有机会合作也可以从另一个角度来合作，谢谢大家！

　　【陈为朋】：顾云昌会长，大约每年来青岛至少一次，但是一年来一次也是一个比较难得的机会，今天到会的中国和韩国地产企业的朋友，如果有问题想问一下顾会长，也是一个机会。谁要想发言可以举手，工作人员把话筒交给他。

　　【孙总】：作为本土的开发企业，面对万科、宝龙，我们认为是最佳的学习机会，对我们下一步运作能力的提升，资源整合的提升，我们认为是非常好的时机，我们也会进一步的发扬本土的优势，我们集团本身有50年的历史，会按照对城市负责的态度，同样对城市作出一个很优秀的答卷。

　　当然对韩国这一块，我们也期待着有一些可以合作的机会，我们在城阳区紧靠利群也有一个商业项目，我们也期待着有没有针对韩国的题材，可以很好的来 运作一下，但是这还是在等待机会，谢谢。

　　【陈为朋】：万科的饶总，万科集团来了青岛以后，把中国地产的好的品牌也带到青岛来，万科地产对中国地产有很好的代表性，希望姚总能把很好的经验带给我们。

　　【万科饶总】：首先感谢大会给了我们交流的机会，作为万科来说，青岛也是我们第一次进入，城阳魅力之城也是我们首期面对市场推出来的项目，魅力之城这个项目总的面积40万平方米，首期在5月份面对市场。

　　万科在上海的时候有个项目，专门研究了韩式户型，我们也把这个户型引入了城阳魅力之城这个项目，当然对于对韩国客户的了解，我们只是在初步的阶段，同时作为万科来说，在青岛也是刚进入这个项目，所以我们也是希望在下一步与代韩投资咨询有限公司还有包括其他的所有韩资在本地的企业，能够进一步的进行沟通、交流，也希望万科能够在整个市场推出符合我们韩国客户需求的产品。谢谢！

　　【陈为朋】：会议进行到这儿已经进行了一个半多小时了，在前面这段会议里面，顾会长做了专题发言，全总介绍了韩国地产和韩国购房者的情况，专程从首尔参加会议的地产专家，在下半场里面专门向与会代表介绍韩国地产商业地产、旅游地产、住宅建设的情况，他们还带来非常丰富的影像资料，下面我们就休息十分钟，以后我们首先请韩国的专家给大家介绍情况，然后再进入更长一段时间的自由讨论时间，大家休息一下，我们准备了小的茶点，请大家品尝，休息一下。