青岛中央商务区（CBD）系列报道之三： CBD：青岛未来城市“领跑者”

青岛CBD：从市场中挖掘财富

   随着经济全球化和 新科技革命的迅猛发展，中央商务区在区域经济中的管理和控制职能不断增强，正在成为市场经济条件下全社会经济活动的中枢，成为全球或区域经济大系统中的枢纽。
　　所以，自2003年开始启动以来，市场化运营始终充斥在青岛CBD的每一步建设过程当中，包括项目的确定、规划的编制、投资规模的选择、管理模式的安排等等，均以经济上是否可行、市场能否容纳、是否具备投资价值作为运作依据。

　　并且，为预知未来几年内青岛CBD有多大的市场容量，青岛中央商务区管理委员会先后邀请多级市场咨询机构，对青岛及CBD的经济价值做了全面分析和策划。

　　预测结果给了青岛信心：建设青岛中央商务区建成启用后，可为青岛市新增产值约192亿元，增加税收12.96亿元。

　　市场的风云变幻，决定了青岛CBD的市场化运行模式，在开发建设过程当中鲜有借鉴经验。因此，有人说：建设青岛CBD，是一次结合青岛实际进行创新的过程。

　　毫无疑问，CBD的主角将是各大企业或商业机构。然而，在CBD建设过程当中，创新的主角却要由政府来担当。然而，在这个过程中，这个主角该怎么演，政府应该做些什么事情，成为业内人士每天都在思考的问题。

　　许多专家曾经指出，青岛现阶段，市场化运作城市基础设施建设仍不成熟，产业体制、经营体制、市场规则、政企关系等要素，都处在探索和实践的过程之中。

　　如何遵循市场规律，服务投资方完善城市基础设施？如何对应政府发展城市的思路，提升城市功能发掘其价值？这些问题，是青岛中央商务区建设模式下，政府与企业必须面对的问题。

　　政府引导，是这个模式中不容回避的四个字。“市场化推行过程中，政府应摆正角色、明确义务。”青岛CBD管理委员会相关负责人说：“这不仅是指决策层，更是对各级职能部门的要求。领导决策了，部门得贯彻，市场化要落到实处。”

　　为此，市北区专门设立了青岛中央商务区开发建设管理委员会（以下简称青岛CBD管委会），其主要职责为：为区政府在商务区设立的行政机构，代表区政府统一行使青岛中央商务区的开发建设和管理职能，同时承担商务区开发建设联席会议的日常工作。同时负责青岛中央商务区重大事项的研究和决策工作。青岛CBD管委会下设办公室、招商部、计划部、工程部、财务部、项目评审组、拆迁办公室等七个部门。

　　此外，青岛中央商务区管理委员会相关负责人还表示，在CBD市场运作过程当中，CBD品牌的营造也显得尤为重要。通过对CBD品牌的营造，既可以使我市形成一个具有长远意义的新增长点，带动全市经济的发展，又可以提升我市现代化开放化水准。根据规划，青岛中央商务区的有关设施建设，虽然是多样化、多层次的，但是现代化水准很高。既有多样化、多层次的特色商场，又有现代化的购物中心；既有小而精、风格各异的小零售店，又有大型的、通过电子交易实现的现代批发中心；既有多样、便捷、高效、洁净、摩登的购物场所，又有小而美的餐饮、文化娱乐等直接消费服务场所。

　　在此基础上，CBD品牌的辐射效应便会自然而然的显现出来。CBD作为一个区域性商务品牌，规划品位高，基础设施完备、先进，有良好的文化氛围，拥有便捷、舒适的工作、娱乐环境。这些条件不仅有利于发展商贸，尤其是推动无形商贸业发展，而且更有利于吸引资本、技术和人才，特别是吸引国际国内的大公司资本、技术和高层管理人员，使他们通过商贸活动形成互动，促进发展。同时，CBD又会对周边地区产生示范和辐射效应，这不仅表现在带动整个城市商贸经济的发展，而且会对优化城市工作和生活环境起着重要作用。

沿辽阳路鸟瞰中央商务区

现代服务业 CBD的重中之重

　　现代服务业，这个对于我们这座城市已经不再陌生的名词，正在悄然的担当起完成产业调整集聚的历史使命。然而，就是这个现在已经为人们所熟知的名词，知道其真正含义的人却并不多。那么，什么是现代服务业呢？
　　现代服务业是相对于传统服务业而言，适应现代人和现代城市发展的需求，而产生和发展起来的具有高技术含量和高文化含量的服务业。

　　现代服务业具有“两新四高”的时代特征。

　　一新：新服务领域———适应现代城市和现代产业的发展需求，突破了消费性服务业的领域，形成了新的生产性服务业、智力（知识）型服务业和公共服务业的新领域。

　　二新：新服务模式———现代服务业通过服务功能换代和服务模式创新，而产生新的服务业态。

　　四高：高文化品位和高技术含量；高增值服务；高素质、高智力的人力资源结构；高感情体验、高精神享受的消费服务质量。

　　在青岛CBD建设蓝图中，将其建设成为富有活力、具有现代化气息的国际金融功能区和现代服务业聚集地，成为重要目标之一。按照规划，青岛CBD的功能定位是：充分发挥青岛CBD的管理、集散、服务与交往功能。一方面承接区域中心城市首位城市（北京—天津）的辐射，同时还要承接面向本地区（山东半岛经济区）的经济辐射职能，其中央商务区将是首位城市中央商务区职能的补充，共同构成参与国际、国内竞争和市场运作的多级中央商务区网络。

　　所以，对于青岛中央商务区来说，包括金融保险机构、贸易货代类公司，以及中介咨询机构在内的现代服务业的发展水平无疑成为决定CBD建设能否成功的重中之重。

　　也正是这“重中之重”的因素，让青岛建设中央商务区的步伐走得更加坚定。据相关资料显示，我国加入WTO之后，外资的注入巨大潜力逐渐呈现出来，外国金融机构也开始逐步进驻青岛，并已经成为商务楼市场中的主力军。并且，据预测，未来3~5年，青岛将会在金融/保险方面有较大发展，并将成为商务楼的主力。

　　此外，自1997年以来，外商驻青机构的发展一直处于平稳状态，每年新设立的办事处约八九十家。截至2003年，在青岛注册登记的外商驻青机构累计已达到1448家，从统计数据来看，外商驻青机构增长率为9%左右，外商越来越看好青岛市场。

　　在现代服务业中，除了青岛市已经相对成熟的金融保险行业和贸易货代类公司给中央商务区建设提供了市场保障以外，极具潜力的中介咨询机构也成为青岛中央商务区，在未来发展过程中能够成功的重要砝码。

　　据了解，近年来随着我国市场经济体制的不断完善，中介机构应运而生，并展示出了巨大的发展潜力。以律师事务所的发展为例，据有关资料统计，年增长率在5%左右。而法律、会计、税收、管理咨询、建筑、工程、城市规划、医疗、信息等专项服务领域和市场竞争力强的高新技术产业，更是首当其冲成了外资外企关注的热点。然而，就是在这样一个大环境下，目前，青岛此类行业的发展却似乎刚刚进入起步阶段。用青岛中央商务区相关负责人的话说：“我市中介咨询机构发展的不完善，正好为中央商务区建成后开发此类市场提供了巨大的空间。相信在未来青岛中央商务区中，包括中介咨询机构在内的现代服务业必将成为市场需求的重要支撑。”

　　沿山东路鸟瞰中央商务区

CBD发动岛城又一“经济引擎”

　　成功的中央商务区，无一例外会给所在城市带来巨大的经济效益，成为所在城市的“经济引擎”。
　　青岛作为全国重要的区域经济中心城市，目前还存在商务活动不太集中的问题，从长远看，将阻碍全市经济的发展。而中央商务区的建设，对我市完善城市功能，提升城市综合竞争力，加快国际化进程具有十分重要的意义。

　　让我们先来看一下《青岛中央商务区预可行性研究报告》中的一组数字：青岛中央商务区可开发区域容积率初步按2.4测算，区域内房地产开发总量为360万平方米，其中商务办公部分180万平方米，占开发总量的50%；高档公寓90万平方米，占开发总量的25%；服务、文化、娱乐部分90万平方米，占开发总量的25%。而单从整个项目运作土地增值效益来看，目前市北区平均楼面地价约为2000元/平方米，而中央商务区区域内楼面地价位2200元/平方米。项目启动前，该区域可利用土地的出让费用为79.2亿元，项目启动后，按前述楼面地价2800元/平方米测算，该区域可利用土地出让费用可达100.8亿元，土地增值21.6亿元，扣除项目前期工作费用、基础设施建设投资6.2亿元，土地净增值15.4亿元。如果该区域楼面地价达到3000元/平方米，则土地出让费用为108亿元，土地增值28.8亿元，土地净增值22.6亿元。

　　此外，按照中央商务区内楼宇经济指标3亿元/万平方米测算，整个中央商务区内企业总产值可达到480亿元，按6%税负率测算，税收为32.4亿元。如若上述企业中40%为中央商务区吸引的新增企业，可为青岛市新增产值192亿元，税收12.96亿元。

　　当前国内的区域经济竞争，首先表现为中心城市间的竞争，而中心城市的竞争很大程度体现在中央商务区的功能和水平上。也可以说区域经济的竞争集中体现在中央商务区之间的竞争上。中央商务区将成为国内区域竞争的制高点。

　　并且，建设青岛中央商务区还意味着在青岛构筑了一个WTO口岸，按国际商务区规范运作模式，可以逐步形成一套与国际接轨的制度、一套先进的管理方法和开放、多元、创新的文化氛围，并可向全市推广。项目建成后，以优越的投资环境，吸引大量的跨国机构和大财团的入驻，成为众多大企业总部的栖息地，提高青岛市在全球经济一体化进程中的重要作用。尤其我市将举办2008年奥运会帆船赛，是加快发展的极好机遇。

　　另外，由于中央商务区对人的文明素质和城区文明程度的要求很高，这就意味着，建设中央商务区将带来社会的全面进步和发展。按照已经确定的目标，青岛中央商务区将成为集中体现城市功能、建筑特色、文化品位、时代精神的特定区域。届时，中央商务区将以完善的功能条件、优美的景观环境、诚信的商务氛围、深厚的文化底蕴，进一步凝聚人心，提升人气，增强青岛市民家园认同感、归宿感和自信心，并以此确立青岛的现代化大都市形象。

　　青岛中央商务区管理委员会

相关链接：香港CBD

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