最高人民法院院长肖扬 3月29日表示，物权法颁布实施后，各种新问题将在审判中涌现，最高人民法院将适时制定相关司法解释，为准确司法提供依据。此外，近日来北京、广州、深圳、浙江等地纷纷修改地方物业管理条例等与《物权法》相冲突的法规，便是这一现实影响力的具体体现。

北京“住宅禁商”解禁是政策误读

        3月23日，北京市政府法制办公布了今年的立法计划，《房屋租赁管理办法》今年将出台。在反复征求各界意见后，北京市再次修改即将交付人大审议的地方法规草案《房屋租赁管理办法》（下简称《办法》），此前引起坊间广泛关注和争议的“民宅禁商”规定终被删除。

　　对此项删除有人理解为，此前“住宅禁商的规定将从此被废止”。中国社科院研究员牛凤瑞否定：“这绝对是对政策的误读。”

与《物权法》保持一致

　　北京市建委租赁处处长罗洪京对本报记者表示：“《办法》目前已经递交北京市法制办公室，正在修订之中。《办法》的修改是为了与《物权法》保持一致。”

　　将于今年10月1日实施的《物权法》第77条规定：“业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

　　《物权法》同时规定，“业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用途时，应当经由有利害关系的全体业主同意。”

　　北京市律师协会物权法专业委员会主任蔡耀忠律师认为：“《物权法》并没有绝对禁止‘民宅禁商’，而《办法》修改是为了避免和上位法冲突。应该说，《物权法》中灵活处理民用住宅用途的做法，也是国家立法机关尊重公民私有财产权利的结果。”

住宅可商的阻力

　　2006年6月19日，根据北京市工商局第14号文件规定，即日起暂停为登记地址为民用住宅的企业办照。这是北京第一次对民宅办企业叫停。

　　北京市工商行政管理局相关负责人向记者表示，去年6月19日下发的14号文件仍在执行。也就是说，想在住宅中开办公司办公，工商局将不予登记注册。除非修改上述规定，否则“住宅可商”仍旧是画饼充饥。

　　我爱我家经纪公司副总胡景晖表示：“住宅内的公司不仅扰民，其对电梯、公用车位乃至公用空间的使用量次远比用户频繁，但在出资维修时则由全体业主分摊。这与《物权法》保障公、私财产平等权利的主张相悖。”

　　在一项由1230人参与的专项调查中，近八成参与者表示居住的居民楼内有民宅商用现象，表示不赞成解禁的占67%，扰民、社区安全和环境成为影响持“不赞成解禁”观点一方的主要因素。

　　“就算是工商局修改了规定，而解禁的实际条件比以往更加苛刻。”牛凤瑞指出，“虽然《物权法》中的规定给‘住宅禁商’留了空间，但是，‘有利害关系的全体业主’范围不明确，而且‘如何算是征得了业主同意’也不明确。而且要征得有利害关系的全体业主同意是非常困难的，这甚至比在住宅中开办公司，在工商局获得登记注册还难。”

上海：物管规定需微调

　　今年10月起实施的《物权法》，如何在上海完美落地？这一问题在上海有关专家看来，似乎比其他城市更容易解决。

　　“《物权法》的相关规定与目前上海的做法并不冲突，同时也为上海的现行做法提供了进一步的法律保障。”上海物业管理协会会长蔡兴发3月29日在接受本报记者采访时，上海物管方面的探索已走在全国前列。

　　蔡兴发表示，在制订《上海市住宅物业管理规定》时，《物权法》已经开始起草。“因此《上海市住宅物业管理规定》是作了前瞻性思考的，考虑到了与将来物权法的匹配性问题。”

　　以《物权法》中的“车位、车库归属需要合同另行约定”、“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”这一新规定为例，蔡兴发表示，“上海对于业主公共区域的停车费已经有比较明确的规定。”

　　记者查阅《上海市住宅物业管理规定》发现，按照近年来上海在物业管理方面的惯例，地面停车费的使用分为两部分，一部分作为业主共有的资金用于充实维修基金或者经业主大会同意的其他用途，另一部分作为物业公司管理停车的费用。

　　《物权法》并不会迫使上海对本市物业管理条例做出较大的改动。但上海建纬律师事务所主任朱树英认为，其中部分规定仍需做出修改，如停车费的收取。

　　“如果小区物管在没有获得业主委员会的许可或授权的情况下，允许停放业主之外的外来车辆，并对这些车辆进行收费。按照《物权法》的规定，就是涉嫌侵权。”朱树英说。

深圳：新物业管理条例预计9月出台

　　“深圳的物业管理条例已经根据《物权法》在作修改了，目前已交市人大，由人大进行相关修改。”近日，深圳市国土与房产管理局物业监管处一位人士对记者透露，深圳的物业管理侧重于物业的行政管理，而不是调整物业的权属关系，因此与《物权法》的冲突并不大，不需要做太多的修改，预计今年9月就可出台。

　　《深圳市经济特区住宅物业管理条例》修订草案对原有条例进行了多项修改，最为引人关注的要数对业主自身权利与义务的相关规定。此外，对物业公司招标等问题也是大家关注的重点。

　　“在《物权法》出台之前，我们也参考过很多业内人士的意见，市人大也根据各方看法与建议进行了一些修改。”上述深圳市国土与房产管理局物业监管处人士对记者表示，由于《物权法》的通过，修订草案又在进行新的修改。

　　《深圳市经济特区住宅物业管理条例》修订草案针对近年来业主大会、业主委员会或个别委员的一些实际情况，对决议的做出、违法决议的撤销、业主委员会的解散等明确了规范操作要求，以完善自律机制，维护业主共同利益和社会的和谐稳定。

　　而关于物管招标，修订草案中明确规定住宅区、商品住宅的物业管理必须通过公开招投标来确定。同时条例要求，物业管理企业应当自取得资质证书之日起即加入深圳市物业管理协会。

　　在修订草案面向公众请求意见之际，深圳众多业内人士均针对该草案提出了不同的看法。

　　号称“中国第一业主”的深圳景洲大厦业主委员会主任邹家健认为，该规定与《物权法》冲突，应该予以删除。

　　“长期以来，由于《深圳经济特区物业管理条例》制度设计的缺陷和行政监管的缺失，深圳地产商利用先入为主的强势垄断地位，卖房捆绑搭配物业管理，垄断物管定价，侵害物权业主的合法权利。”邹家健认为，在草案里提出物管招标的规定本来是业委会权利的重要体现，但是如果由住宅主管部门采用行政强制手段，直接插手“包干”选聘物管企业强制招投标，不仅违背了法律规定，也容易滋生权力滥用和腐败。

　　在深圳的这部修订草案中，在明确政府各部门监督职责的同时，规定了由区主管部门、街道办事处、社区工作站、社区居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业管理企业等参加的联席会议制度，协调解决物业管理中的疑难问题。联席会议由街道办事处负责召集和主持，区主管部门负责指导。

　　上述深圳国土局物业监管处人士表示，该草案不会进行方向性的调整，只是做一些微调。因为草案主要侧重在物业的行政管理方面，与《物权法》的冲突并不大，所以修改进度可能较快，如果顺利，预计会在今年7月至9月修改完毕后出台。

浙江：物权法催生拆迁补偿新模式

　　补偿金是房屋拆迁中的核心问题。日前发生在重庆的“最牛钉子户”强拆风波便是最好的一个案例，正是拆迁双方在补偿金问题上难以达成一致，才使得拆迁陷入僵局。

　　目前，浙江正试图根据新通过的《物权法》破解这一难题。

　　3月27日，浙江省十届人大常委会第31次会议召开，新修改的《浙江省城市房屋拆迁管理条例》草案(下称《草案》)进入二次审议。根据《物权法》精神，《草案》在拆迁保障方面做出了详细规定，其中最大的一个亮点就是重新设定了拆迁房屋价格评估的新方法——市场比较法。

　　《草案》规定，被拆迁房屋的价格，由房地产评估机构根据评估标准价格，结合该房屋具体区位、建筑机构、建筑面积、成新、层次、装修等因素评估确定。而评估标准价格则由房地产评估机构根据交易价从高原则，从类似房地产中选取3个以上可比实例，进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正后确定。

　　而按照现行《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第32条规定：被拆迁房屋的货币补偿基准价，由市、县房屋拆迁管理部门会同价格、国土资源、规划等行政管理部门按照当地上一年度同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格分别确定，报同级人民政府批准，并在每年3月底前公布。

　　浙江省人大法制委员会认为，由于各种原因，市县人民政府公布的基准价普遍不能反映真实的市场价格。按照《草案》规定，在取消基准价制度后，又面临评估机构的选样标准不统一，评估价格形成受交易日期因素影响等问题，因此决定新增加此款规定，保护被拆迁人合法权益。

　　浙联律师事务所主任戴和平认为，《草案》呼应了《物权法》的精神，加大了对房屋物权所有人的法律保护力度，是在现行条例基础上的进一步发展，也使浙江省房屋拆迁管理更趋完善。

　　除了重新确定被拆迁房屋的价格评估模式之外，修改后的《草案》还针对“强制拆迁”等问题做出了明确规定。

　　按照现行《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第18条规定：被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内拒绝搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

　　而修改后的《草案》则规定，拆迁人不得改变尚未搬迁的被拆迁人、房屋承租人原有的供水、供电、供气等基本生活条件。市、县人民政府在做出强制拆迁决定前，应当依法举行听证。

　　这显然呼应了《物权法》的第42条规定：征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。征收个人住宅的还应该保障被征收人的居住条件。

　　浙江省人大法制委员会表示，强制拆迁行为有可能会损害拆迁户正当利益，并可能激化社会矛盾，因此，增加此条款，有利于疏通拆迁户的诉求渠道，保障双方合法权益。

　　杭州市房管局相关负责人认为，对比《草案》与《条例》可见，浙江省在保障房屋被拆迁人利益方面做出了很大调整，旨在使房屋被拆迁人的利益得到最大限度的保障。这一做法，完全符合《物权法》相关规定。

　　戴和平认为，《草案》不仅从物权法的意义上，使房屋持有人的权益得到了保护，而且从公共利益需要出发，对开发商的商业利益行为有一定的制约作用。

律师读法《物权法》不会导致物管条例“大修”

　　今年10月1日，《物权法》就要正式施行，各地的相关法规也开始按照《物权法》的规定进行修改。

　　北京律师协会物权法专业委员会主任蔡耀忠介绍，现行的《物业管理条例》（2003年9月1日颁布施行）与《物权法》的主要冲突集中于“业主与业主大会”部分。而且物业管理的内容只占《物权法》的小部分，并不会导致《物业管理条例》的大规模修改。

　　《物业管理条例》第二章规定，业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续征方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。

　　现在，《物权法》的规定是，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业等事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意。

　　蔡耀忠说，《物权法》不仅规定了必须由多少人数的业主通过决定，还强调了业主占有建筑物面积的比例。同时又确定了这一比例是建立在全体业主的基础之上，而不是原来所说的“与会业主”，这与原有的《物业管理条例》相比更加合理，更能体现全体或多数业主的真实意愿。

　　业主大会是业主的自治性组织，业主委员会是业主大会的执行机构。物业服务企业根据业主的共同委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

　　《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　“共有部分”的规定包括：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

　　关于受到普遍关注的小区车位问题，《物权法》也做出了规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　此前的《物业管理条例》并未对以上内容做出明确规定。