本期选取北京、天津、南京和武汉等地在二手房交易资金监管方面的探索再做深入报道。这里不是探讨天津、南京的政府出面的行政行为和北京、武汉的市场主体的自发行为孰优孰劣，其目的只是希望能为将要出台的国家相关监管细则提供参考和借鉴，找出一个对二手房交易资金进行监管的行之有效的方法。

    齐宏正在筹备另一家公司，准备全面介入二手房资金监管市场。

   “新的公司已经操作了几个月了，目前正在注册中，名称是北京康正宏信交易保证公司。”齐宏说。此前的1月31日，齐宏的公司北京康正宏基房地产评估公司与交通银行北京分行正式签订了资金托管协议。“宏信注册成功后，业务全部由宏信与交行对接。”

两种模式共存

    康正宏基与交行签订的二手房交易保证账户及运作模式，与交行和千万家房地产经纪有限公司的合作模式相同，即开立以“北京康正宏信交易保证机构”为账户名，后加“客户交易结算资金”字样，是专用于存量房交易结算资金的专业账户。

    这种专业账户不同于以往经纪公司自发的监管模式，由传统的私对私模式，转换为全新的公对私模式。政策出来后，不仅账户性质发生了变化，而且监督主体发生变化。由以前的经纪公司独自监管变成由经纪公司和独立的第三方的交易保证机构监管。而日后的监管主体主要应由不从事经纪业务的交易保证机构承担。”齐宏表示。

    “从现在来看，经纪公司与交易保证机构都可以从事二手房交易资金监管业务。”北京房地产中介协会副会长周宗楚表示。周宗楚认为，这两种主体共同在市场中存在将是一个长期状况，这一状况与当前的市场有关。从现在来看，短期内无法成立大量的交易保证机构来满足市场的需要，导致有实力的经纪公司在交纳一定数额的保证金后可以承担资金监管的职能。

    此前，北京在很多情况下经纪公司是以企业法人、财务部门负责人或买卖双方的名义进行账户注册，导致交易账户与企业经营账户混合管理，大量资金沉淀下来，很多企业便利用沉淀资金进行投资、开店甚至卷款外逃。

    “很多公司进入此行往往把经纪公司作为融资工具。某经纪公司注册资本只有100万元，但现在已经把店面开到外地，其拓市的资金来源有大部分来自客户沉淀资金。”一位业内人士指出。

    一系列事件已经引起政府部门的警觉，必须加大对二手房交易的资金监管力度。1月22日，建设部、中国人民银行联合发布的《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》规定，“房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户，用于存量房交易结算资金的存储和划转，资金划转通过银行转账方式进行，不得支取现金。”

专为中小企业服务

    “从政府部门的管理角度出发，担保公司的介入可以增加市场的竞争，还可以为市场中的一些无法交纳保证金的中小企业提供贷款服务。”周宗楚表示。

    业内人士介绍，市场中注册资本在10万元或上百万元的二手房交易企业占到80%。以往，为防范资金风险，银行仅会与贷款担保公司或注册资本在上千万元的经纪公司合作，不会直接对小企业授信。很多中小企业只能与贷款担保公司合作。

    “银行会根据企业的注册资本和业务需求量进行资金的发放，如千万家注册资本为2100万元，授信额一般在2000万~6000万元。但一些小企业很难得到银行的授信。”北京千万家房地产经纪有限公司总经理华国强说。

    进行资金监管对于许多注册资本在10万元及上百万元的企业来说，无疑是企业运作业务的瓶颈。
“保证金的数额约在200万~500万元。政府部门是希望通过保证金的交纳提高行业门槛，从而提高行业整体素质。”华国强指出。康正宏信的出现就是抓住此时机。“我们主要是为那些资金实力不是很雄厚的房地产经纪公司服务。”齐宏介绍，在去美国考察时，他便发现独立于经纪公司业务之外的交易保证机构的存在，恰好国内二手房监管日益完善，正需要二手房交易保证机构，他便开始筹划成立交易保证公司。

    现在，北京另一家类似的机构——伟家安捷房屋贷款担保公司也在积极争取进入这一领域，“由于北京细则没有明确，在多方协调方面还有一定的困难，比如监管方、买卖双方、经纪机构及银行间需要良好的配合，才能在转按揭及流程上顺畅。目前我们也在观察市场动向。”伟家安捷房屋贷款担保公司总经理康胜表示。

托管变监管
“不碰钱”考验南京中介

    在存量房交易监管方面，南京的变化将是一个典范。

    南京市房管局产权市场处中介管理科科长胡高升近日对本报记者表示：南京落实二手房交易资金监管的具体方案已经讨论过多次，目前正在和人民银行南京分行敲定具体的实施细节。“按照建设部通知中的要求，将考虑设立用于资金监管的专门账户。”

    这迥然有别于此前的监管存量房交易的托管模式，是落实1月22日建设部有关“建立存量房交易结算资金管理制度”的通知精神的探索方向。

从托管到监管

    建设部的上述通知（全称为《建设部中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》）明确提到，各地要“发展交易保证机构，专门从事交易资金监管”。为了便于监管，通知要求各地要设立二手房交易资金监管的专门账户。通知特别强调，此账户应“独立于房地产经纪机构和交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产，也不属于房地产经纪机构和交易保证机构的负债，交易结算资金的所有权属于交易当事人”。

    “总之，原则是不让中介再接触交易房款。”对于文件精神，胡高升一言以蔽之。

    据了解，早在2003年10月8日，南京就先于业内开通了为二手房买卖双方提供交易资金托管的服务，并在市房管局产权市场处设立了专门的资金托管账户，以确保交易资金划转安全。这个被南京业界称为“资金托管”的制度，其大致流程是：交易双方交件、领取登记收据后，与南京市房地产交易市场签订二手房交易资金托管协议。在买方将购房款存入其指定账户后，将获得一份托管凭证。在买方领取产权证后，将这份托管凭证交给卖方，后者凭此证及本人身份证向房地产交易市场申请支取托管资金。

    需要说明的是，这项托管流程最终是否执行取决于交易双方是否自愿，而且在资金托管期间，房管部门不向买卖双方收取任何费用，托管资金也不计利息。

    但在建设部的上述通知下发后，带有“两可”性质的托管制将寿终正寝。取而代之的，将是更具监管力度的强制性资金监管机制。按照胡高升的解释，由托管到监管最大的变化主要体现在：“以前是自愿，现在要强制。”他表示，这种转变将使监管层面更宽，使百姓更方便，而且从长远看，对规范整个中介行业的发展是有好处的。

卡断“托管现金流”

    南京某业内人士表示，与天津、合肥等地不同，南京此前一直没有出现过因中介挪用交易房款、甚至卷款潜逃而导致的恶性事件。因此，在南京街头，经常会看到一些小中介公开打出广告，称中介代理零收费，前提是只要你的交易资金从它的账户上走。

    “像这样的公司大都是现金流动有问题，想拿托管的房款作为周转。”他说。

    一种观点认为，此次强制推行二手房交易资金监管机制，将会对南京房地产经纪行业构成一次“清洗”。因为在此前，由中介托管的资金周期一般在10～20天，个别善于“拖延战术”的，可将这一周期拖至更长。以一个每月二手房交易量在150套左右的公司来计算，每月的托管资金沉淀量可接近1000万元。

    对于那些靠“滚雪球”慢慢发展起来的中小中介公司来说，这是一笔可观的现金流。即便是某些大中介，也不会轻易对这笔“短期融资”坐视不理。

    相关资料显示，南京目前有大小中介1000多家，其中仅有不到三成的中介拥有执照并在房管部门备案。因此上述观点认为，强制实行交易资金监管以后，必将卡断许多小中介赖以运转的“托管现金流”，可以预计的后果是：“一些无证无照、规模较小的中介将被淘汰，真正留下的正规中介，可能只有现在的一半甚至更少。”

集中还是分散？

    对于新制度即将带来的影响，南京业界颇为平静。南京顺驰不动产公司企划部经理朱一东对本报记者说：“实行资金监管对促进行业规范有好处，我们希望能早日看到政府出台明确的管理细则。”
他还表示，新的资金监管机制不会对其公司造成影响，现有的业务模式“调整不大”。“有实力的中介公司都应该凭借自有资金发展。如果仅仅依靠托管的资金生存，那企业肯定长远不了。”

    南京我爱我家公司总经理史立斌发表了相似的看法：“新措施对于规范整个中介行业很有帮助。尽管一些小公司会受到影响，但像我们这些大的连锁中介都是比较愿意接受的。”他告诉记者，我爱我家很早就与交通银行南京分行合作，自觉接受银行的资金监管。对于所托管的房款，出于交易安全和公司信誉的考虑，他们“干脆不用”。

    但对设立专门的资金监管账户这一做法，史立斌表示出疑义：“如果政府集中设立一个账户，各家中介都把交易房款放进去，还要为此专门设立一个公司或机构，我感觉这样做也不妥，明显是干预得太深。”而且集中设立资金监管账户存在一定风险，不能保证今后不会出现类似上海社保基金案的事件。

    “所以还是各家中介分散指定银行、设立账户比较好。”