2月伊始，四大国有商业银行之一中国建设银行（下称“建行”）抢先在北京宣布将展开个人住房最高额抵押贷款，贷款额度可以随房价升值而提高，此前 借出的贷款归还后，可在银行授信总比例内自动恢复额度，循环使用。

    2月9日，记者走访建行北京某支行，该个人信贷部经理明确指出：“其他国有银行也在研究考虑类似房贷业务，建行先一步推出此业务，使用循环制度在国有银行中尚属首创。”
新中求稳

    “支行早在一个月前就接到了总行的内部通知”，上述经理透露，“我们也经过了一段市场观察。”

    该经理介绍，建行将委派指定的中介机构对客户的房产进行估价。例如，北京的王先生此前一套价值100万元的住房，经估值上升到120万元，按照最高抵押率70％计算，他可以向银行申请84万元的最高贷款额度。如果王先生此前曾有按揭合同向银行贷款30万，并且经过两年还贷已偿还了10万，根据新业务，以最高额度减去仍欠银行的20万，王先生将得到64万元的最高贷款额度。在此额度内贷款可循环使用。

    尽管在商业银行中各类房贷创新业务层出不穷，但在国有银行中推出此业务尚属首创，业务内容的推出过程中也有许多显得谨慎的设计。

    新业务中规定，借款人一旦与银行签订贷款合同，额度就是一定的。比如王先生签订贷款64万元后，即使后来房子再次大幅升值，王先生也只能等这64万元贷款全部偿清后才能向银行申请新的更高额的抵押贷款。但是，个人收入的变动可以影响个人额度，一旦贷款人收入上涨，可在新额度的基础上申请提高额度。

    另外，此业务将采取等额本息还款方式，按照该方式，银行把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。此还款方式操作比较简易，还款占时较长，但利息在还款期间是固定的，进而可以规避加息影响。在加息预期满城风雨、促发提前还贷之刻，建行此举无疑是为了稳定提前还贷的人群。“这样既降低了借款人的初期还款压力，也避免了加息预期给客户带来的紧张。”该经理分析。

实践中有待完善

    最高额贷款是依据当前房价形势下设立的业务，而贷款期限却可最长延伸到此后的30年。贷款期间住房价值将受宏观环境、微观环境影响，存在很大的变化几率。尤其近一两年来，国家对房地产宏观调控趋紧，努力回调房价，这就使得申请最高额贷款后如何再次估值、估值结果发生变化后如何处理成为了人们关注的焦点。

    该经理表示，在签订贷款协议后，银行有一套贷后管理措施，每月都会跟客户进行例行沟通，及时了解客户与住房状况。一旦出现变动，银行会采取有效措施，而这些措施都将在贷款协议中提到。
同时建行也表示，如果出现房价下跌等逆市风险，将要求借款人追加担保或提前归还贷款。招商银行个贷研究员周雪飞分析认为：“追加担保等是银行规避风险之举，但如果没有提前协议约定，要求提前还贷或追加担保，则是违法行为。”

    对此，该经理表示：“建行不会违法，所有的预测风险及应对措施都会写在最初的贷款协议中，不会采取超出贷款协议的措施。”

    但至于具体如何实施和贷款协议如何制定条款，该经理则坦言：“目前各支行很少甚至没有客户办理此业务。由于尚未在市场中实践，各支行不免对该业务存有不清晰之处。”

    而在签订最高额贷款后，也会出现如何再次申请追加、银行是否进行定期住房价值评估等一系列问题。该经理的解释为：“在申请后短期内，不会再次进行评估。但具体细节操作，也还有待在以后实践中逐渐成熟完善。”

国有银行加速房贷市场竞争

    然而，在国家宏观调控收紧对房地产开发的信贷抑制房价，有条理地鼓励个人信贷，扩大内需之时，银行自然不会忽视贷款额大、贷期长的个人住房贷款，银行的放贷冲动依然强盛。随着各银行业务之间竞争的加剧，抢占个人房贷市场也变得尤为重要。

    上述建行经理表示：“建行也会有序地在全国开展此业务，但更重要的决策，还要上层决定。”建行房金部某负责人则表示更多的政策目前不宜透露。

    而这正是建行推出最高额贷款业务的宏观背景。业内普遍认为，建行此举为其在房贷市场将来的一系列动作拉开了序幕。同时，在建行之外，其他三家国有银行也在积极准备创新类房贷业务。
该经理称：“此次创新业务建行抢在了前面，但另三家也在准备，估计在很短时间内，也将推出类似产品。”

    周雪飞分析：“在市场激烈态势下，国有银行也将放低姿态。以市场客户为最终争夺目标，是各银行的必然之选。”