本期话题嘉宾：

　　青岛荣置地房地产顾问有限公司副总经理 镇小刚

　　刚刚经历过一场全民的“房地产运动”，人们现在最关心的话题，最终仍然会落到房价上。2007年，国家宏观调控政策的落实年，青岛房价未来走势如何？面对“狼来了”，本地企业会受到哪些影响？日前，围绕本报记者提出的话题，青岛房地产专业策划人士镇小刚和销售精英丁保钢对此进行了预测。

　　话题一：

　　2007年的青岛房价

　　走势预测

　　观点1：

　　房价普遍不会大起大落

　　良辰美景销售经理丁保钢：2007年青岛的房价会比较持平，因为2006年的房价已经和市场接轨得比较好了。房价涨幅不会很高，虽然作为不同的投资方式，房地产保值增值效果都比较明显，但股市大涨将使投资房地产的一些资金分流出去；房价也不会大幅下降，今年青岛房地产市场总的供给量不大，供求关系的基本现状还是求大于供；消费者买房也更加理性了，对房价大起大落情况不会抱有幻想。2007年，青岛的房价总体看来，应该是趋向平稳。

　　观点2：

　　高端物业房价涨势已定

　　青岛荣置地房地产顾问有限公司副总经理镇小刚：关于房价涨跌的问题，业界多有争论，随着央行2006年中国金融稳定报告的出台，关于房价下跌的言论再次升温，有专家预警内地楼市将步入五年以上的“熊市”，但我们认为市场并非如此悲观。

　　从青岛来看，我们一直致力于研究青岛沿海高端地产消费市场，这里仅对高端物业进行一下分析，我们回归到决定房价最基本的供需关系和价值理论进行分析。从供应上看，青岛在2007、2008年确实会有较大量的高端住宅供应，比之近几年增加不少。从需求上看，青岛房地产高端消费者的真实需求却从未被真正满足。据了解，即将入市和已入市的部分豪宅项目的开发商已做好了打持久战的准备，以保持高价格高收益；从产品价值上看，现阶段将入市的高端项目在产品品质上都有质的飞跃，他们一定能为此而承担较高的价格，因此无论从供需上还是价值上看，我们预计青岛的高端物业房价在未来的几年都会持续上涨，而且具有一定的上扬幅度。

　　话题二：面对狼来了，本土企业怎么看？

　　观点1：土地竞争要进一步加剧

　　丁保钢：所谓的“狼”，指的是那些外地的大地产开发公司。但从青岛目前的形式上看，这些大公司的开发项目都集中在相对偏远的区域，虽然公司来了，但其具体的影响力现在还未显现出来，对整个市场的“竞争”也还没有完全启动。今年，外来地产企业和本土开发商在房屋价格和销售市场上的竞争不会太明显，但青岛的土地市场竞争，会因为这些地产大鳄进驻进一步加剧。

　　国家宏观调控在土地资源上的政策也紧锣密鼓地进行着，2007年，能不能有效地利用现有的土地资源，能不能继续拿到土地的通行证，无疑是开发企业必须面对的一个重要课题；在土地问题上，无论从资金实力上还是综合开发能力上，本土开发商和外来地产商在企业整体实力上会有一拼。

　　观点2：冲击已是必然趋势

　　镇小刚：地产大鳄进驻青岛，对市场的巨大冲击已是必然之势。大鳄们的到来带来了国内最先进的开发理念和项目操作模式，本土开发商受其影响，在对地产开发的认识、对操作模式的改建等方面必然会做出相应调整，以适应全新的市场环境；而以这些国内顶级开发商的实力与品牌意识，其青岛项目必然具备很高的产品素质，在产品设计、建筑品质和技术应用等方面，可能会对整个青岛房地产行业起到一定程度的拉动作用；同时，顶级开发企业的营销理念，必然会影响本土市场，青岛房地产行业将真正实现由卖房子到卖“生活”的思想转变；最后，也是最直接的影响，在众多大鳄介入的2007年青岛房地产市场，市场竞争必然加剧。本土开发商面对大鳄来袭，可能会分化为两种类型，一是通过加强专业公司参与程度，通过整合的力量来对抗外来者的成熟模式，而另一部分则可能会走跟随战略，在市场夹缝中求得生存之道，用低价策略取胜。

　　2007，“闷骚”的青岛房地产市场

　　闷骚，如同暗涌，骨子里激情澎湃却不肯泛起表面的浪。这个词用来形容2007年的青岛房地产市场，真是恰如其分了。

　　记者了解到，在新的一年里，一些楼盘的销售部门在做计划时，房价基本和2006年保持持平，没有继续走高的趋势。但在营销策略、产品设计、服务理念上，各大开发企业都在暗中发力，面对市场的一些不确定性，也都在积极应对。

　　2007年，青岛市楼市进入一个新的历史发展期，卖方市场转变为买方市场的形势也越来越明显了。张扬也好，闷骚也罢，对青岛房地产市场的健康发展期望，却是我们每一个人心中最良好的祝愿。