日前，晚报读者李先生拨打楼宇热线88762259反映，青岛康桥地产有限公司在城阳北部开发的学府康庭项目现正在销售，开发商推出了精装修房返租活动，购房者在签订购房合同的同时，可以将购买的精装修房出租给康桥地产，租约三年，每年回报5%。王先生问，返租这种模式对购房者而言究 竟有无风险？

　　返租销售重新抬头

　　“返租销售”也叫售后包租、售后回租，是指房地产开发企业为促进销售，与买家约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。

　　“返租销售”是房地产市场中的一种营销手法，兴起于上世纪90年代中期，其实质就是先销售后承租，同时给予固定比例的租金回报。由于当时众多炒家疯炒楼花，许多房地产商在楼盘未竣工前就卷款而逃，在全国造成了许多“烂尾楼”，因此，这种营销方式出台不久就遭到建设部明令禁止。

　　近来，在楼市产品同质化现象严重、竞争激烈的情况下，某些房地产开发商又开始在“回报”、“返租”方面做文章，以求能在最短时间内销售出产品。于是，返租销售开始重新抬头。

　　售后返租风险几何

　　对很多购房者来说，稳定的返租是非常有吸引力。不过，售后返租并不是天上掉下来的馅饼，如果投资不慎也可能掉进陷阱。

　　据业内人士指出，售后返租的项目，与投资者签订返租协议的往往是物业公司或替开发商进行营销的经纪公司。也就是说，以后在包租过程中一旦出现问题都与开发商没有任何关系。而物业公司或经纪公司若其宣布破产或被解散后，投资者的回报就很难得到保证。而且，以售后返租面目出现的住宅产品，其销售价格往往要比周边住宅高，这中间的差价就是开发商承诺返给投资者的回报。

　　一般来说，越是资金缺乏的开发商，越喜欢搞这种售后返租的销售行为，一旦其资金链出现问题，购买者的投资回报就无法得到保证。

　　投资返租房宜谨慎

　　投资房产要想规避风险、合理投资，首先要看开发商的实力。如果开发商没有实力，即使是将租约签到购房合同里面而且到有关部门登记备案，开发商也没能力偿还购房者的损失。其次，应重点考虑楼盘今后能否保值及升值。投资者就应估量一下楼盘所在位置是否能保证待租期满后的客源。另外，如房屋的设计、设施、绿化等及小区的物业管理等方面，也是房屋保值的重要依据。投资这类房产之前应先分析房屋租赁市场的变化以及所购房产目标租户群的情况，还得考虑收回房屋使用权后，房子怎么处理？是租，是卖，还是自住？租的话，几年后的市场行情如何？

　　另外，在签订买卖合同之前，要充分考虑返租的真实性和稳定性，最好在买卖合同中明确写入相关条款，以便日后一旦出现纠纷有据可查。

　　热线提醒：

　　建设部：售后包租暗藏五大隐患　

　　去年5月22日，建设部发出风险警告，称期房售后返租风险太大且涉嫌违法，禁止开发商以售后返租或变相售后返租的方式销售未竣工商品房，同时奉劝购房者不要盲目跟风，以售后返租的方式投资房地产。这是建设部继2001年颁布《商品房销售管理办法》禁止售后返租以来，再一次明确该营销模式的违法性质。

　　虽然“售后包租”投资者可以获得相对较多的投资收益，但售后包租被叫停的原因则是这种模式难以回避的投资风险。建设部新闻发言人指出，售后包租等销售形式存在很大的风险隐患。

　　一是可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿。二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂。三是项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付。四是所购商品房屋位置不确定，无法办理房屋所有权证。五是往往涉及复杂的权利义务关系，易引发债权债务纠纷。据介绍，一些城市以售后包租方式销售的项目因上述原因，已经无法兑现销售时的承诺，引发了大量的纠纷。