未来决定青岛整体楼市走向最关键一环应该是郊区楼市。之所以给郊区楼市以这样的重要“角色”，是因为目前看青岛市场的“短板”正是这一区域。

　　现在回首看宏观调控，我们可以发现： 调控的起始点严格意义上应算从2002年就开始的。就在国家按步骤、分阶段地实施调控时，青岛郊区楼市并没有意识到有关政策的“潜运行”。在2002—2004年间，岛城郊区楼市呈现快速增长势头：无论是开发区域还是开发面积都在不断扩大。在此阶段，西海岸、环胶州湾、即墨、城阳等区域都曾一度成为楼市“领头羊”。就在这种“旺市”局面中，郊区楼市蕴藏的危机被掩盖了，市场也丧失了原来的方向——由最初的满足青岛居住圈扩大功能，演化为投资甚至是投机工具。这种状况一直持续到2005年宏观调控正式强拳出击。2005—2006年间，郊区市场面临前所未有的挑战。原有的投资性购房者许多转为观望或将投资转向更具增长性的市区，而当前的规划设计却与原住市场有明显的脱节。

　　比如说胶州市场，最好时期曾经同时有六、七个项目同期销售，而销售几乎都顺利完成。但当宏观调控劲风吹来时，整个市场一片惨淡。一些项目甚至在高调宣传后竟然至今也未启动。包括顺驰·蓝水假期这样当时价格高于平均市场价格的楼盘则要面对全新的市场形势。

　　郊区楼市在这两年的困境不仅来自于政策的影响，也受到了城区市场回潮的分流。2006年，青岛城区楼市突然集体“爆发”。海岸地产、山东路中轴、海尔路商贸区，以及政府加大了对经济适用住房和普通商品房的土地供应。这一切都使得购房者的视线回转到城区。

　　从2002年到2006年初，对于青岛郊区楼市来说，可谓“丢失”的四年。虽然在一定时段，市场业绩不错，销售量与开发量都获得较大增长，但郊区楼市没能在一轮地产潮中确立自己独特性与鲜明特色，没能奠定一个利于长远的市场基础。当地产低潮到来时，一度呈现颓势。

　　观察：艰难的“转型期”

　　如果说2005年的郊区楼市经营者还心存侥幸，寄希望于调控只是一阵风。那进入2006年，还抱有这样幻想的开发商只能是少数了。从2005年下半年起，记者采访的多位开发商就提出“市场本地化”的主张。2006年，即墨曾经最高调的“御墅临枫”干脆将一些高端配套统统抛弃，并用高声降价营销，其主要意图是直接吸引当地购买力。虽然，这一行为没有引发楼市“多米诺”效应。但同处即墨的开发商不会没意识到这一事件背后的指向——本地购房者才是最大的“财神”。

　　在2006年，郊区楼市所做的主要工作就是“调整、调整，再调整”。尤其是如何将自己的产品调整得适合本地购房者口味，成为不少开发商的首要任务。应该说习惯了过去市场运作与操作模式的郊区楼市，经历“转型期”是痛苦的。一个非常有意思的现象就是郊区看房车的兴衰。在郊区楼市全盛期，最多一天可能会有十几辆看房车穿行在城区与郊区间。而如今的看房车更注重其实用性而不是宣传性。

　　2006年，郊区楼市还有另外一个重任：当“一生之城”、“魅力之城”等新概念提出时，一个活力、人文、充满人居气息的形象已渐渐成形。