去年8月以来，北京东城、西城、宣武、海淀等城区的二手房价大幅上涨。目前，这些地区的二手房价每平方米已经超过一万元以上。二手房价的涨幅首次超过新房价格的涨幅。

　　重点学校周边房价大幅上涨

　　北京千万家房地产经纪有限公司总经理华国强在与 记者聊到北京二手房价格上涨的原因时说，北京重点中、小学择校费五万元至十万元不等。而这些能给孩子选择名校读书的人往往有一定的经济基础。他们为了培养孩子不惜花重金在学校周围买房或者租房，为孩子创造好的学习环境。

　　记者与一位花了130多万元在椿树园小区购买二手房的王女士聊天。她说，我们家以前住和平里，孩子在实验一小上学，虽然我们家有车，但北京的交通堵塞状况日益严重，早上6点出门，晚上7点才到家，每天路上就要用三个多小时。到冬天真是披星戴月，孩子辛苦，家长受罪，也影响了孩子的学习。实验一小的对面就是北师大附中，是北京的重点中学，如果孩子能考上师大附中，在这得学习12年。这里的房子虽然贵，但是孩子不受罪了，再说，能把孩子培养出来，为孩子的学习投资值得！像王女士一样，为了孩子在学校周边购买二手房的人越来越多，房价越炒越高。现在椿树园一套88平方米的房子要价100万元，少了还不卖呢。

　　中关村以其自身的教育、科技资源优势，长期以来一直吸引众多购房者的目光，但是中关村区域由于可开发的土地已几近绝迹，所以一套合适的二手房成为多数想在中关村置业的人们的首选。据“千万家”房屋中介公司统计，2006年9月份，中关村区域的二手房成交量比8月同期增长了37.5%，房源挂牌价基本每平方米在9000元至11000元之间，平均成交价每平方米达到9200元，最高的每平方米达到12000元。

　　北京四中考入重点大学的入学率很高，让众多家长趋之若鹜，也让这所中学附近的房价不断攀升，交易单价每平方米达到了13000元，位居各学校周边房价之首。现在每天来此看房的人依然络绎不绝，供不应求。

　　华国强分析认为，目前，北京重点中、小学校附近的新楼盘较少，二手房则成为众多家长争相购买的主要对象。而且，重点中、小学校周边的二手房基本上是七八十年代的央产房。由于可售二手房源的稀缺性导致其价格上涨，目前平均成交单价每平方米已经达到12000元的历史高位。但是由于需求旺盛，每天到店面登记寻找该区域的客户达到20多人次。

　　普通老百姓争购的香饽饽

　　二手房单价虽然高，但是由于房屋面积小，总购房价低，再加上居住成本低成了普通老百姓争相购买的香饽饽。我爱我家房地产经纪公司副总裁要嘉佳在接受记者采访时说：“北京的二手房大部分建在上世纪七八十年代，一居室的面积在30平方米至40平方米，二居室在40平方米至60平方米，三居室的面积在70平方米至80平方米。从单价看，每平方米一万元，但是，购买一套50平方米的房屋仅需50万元，总购房价还是比较低的。还有随着2008年奥运会的临近，北京环境整治力度加大，危旧房拆迁面积越来越大，而居住在这些平房区的居民都是普通老百姓，他们居住的平房多数在10平方米至30平方米之间。北京市的拆迁政策一般是每平方米拆迁费8000元，再加上每平方米3000元的鼓励搬迁奖，每平方米共计补偿11000元，他们买不起新楼房。”

　　记者在我爱我家东四十条连锁店铺，与一位洽谈二手房的大妈攀谈。这位刘大妈对记者说：“我住在十条附近，两间平房补了28万多元。买经济实用房远，居住成本高，进出一趟城交通费得花六元，还得交物业费。而且，房子的面积大，不少花钱，比较一下，还是在这附近买一套40平方米左右的二手房合算，一是不用交物业费，二是在这住习惯了，再说也够住了。”

　　涉外人士也瞄准了二手房

　　据了解，购买二手房的不仅是一些上重点学校的学生、拆迁居民，就连涉外人员也参与进来。要嘉佳说，去年7月，商务部等六部委下发了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。为落实这一规定，北京市建委也出台了《关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》，规定在中国境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房；港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一套自住商品房。这两个文件均没有涉及二手房。买不了新楼房的涉外人员立即将目光转向二手房市场，也造成了二手房外销量猛增。

　　全民买房的畸形二手房市场

　　老百姓买涨不买落的心理对二手房价起到了推波助澜的作用。去年以来，国家和北京市的系列调控房价的政策。但是在实施过程中，二手房价不但没有抑制，反而一涨再涨。看到房价抑制不住，老百姓从心理上误认为国家都管不了房价，房价还得涨，刺激了消费者购买房子的欲望，造成了全民买房的畸形二手房市场。一位名叫刘洪建的先生告诉记者，政府调控房价的作用不大。因为，北京可供建房子的土地越来越少，二手房房源自然也越来越稀缺，价格上涨也在情理之中。

　　再加上卖房者忽悠买房者，“买吧，不买还得涨！”。记者在位于宣武门链家门店看到，一位来询问二手房价格的夫妻问：“有宣武门附近二室一厅的房子吗？”“有，位于长椿街的二居室57.1平方米，总价59万元，还有和平门两居室85平方米，总价100万元，陶然北岸一居室52平方米，总价56万元。我们这房源特别紧张，不买还得涨！”介绍房屋的小姐说。

　　调控政策未能有效抑制

　　去年，国家有关部门和北京市相继出台了一系列调控二手房政策。如将二手房免征营业税的年限由两年提高到五年；国内居民在进行个人二手房转让时，所得收益须按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税等。从实施效果看，这些政策的推行未能达到预期目标，在老百姓对抑制房价普遍失去信心的情况下，反而在某种程度上助推了房价。

　　北京千万家房地产经纪有限公司总经理华国强认为，就政策本身而言，对炒房者会起到一定的影响作用，但关键是这些政策在二手房市场需求旺盛的情况下实施，就可能事与愿违。

　　我爱我家房地产经纪有限公司副总裁要嘉佳对记者说，住房交易往往是几十万元，甚至于几百万元的大宗商品交易，买卖双方一般不敢冒险交易，而是踏踏实实地按规定办理有关手续。但是从2006年6月1日起，二手房免征营业税的年限由两年提高到五年，于是就出现了种种规避营业税的做法。

　　他说，二手房交易涉及的税收，一是5.5%的营业税，二是3%的契税，三是1%的个人所得税，四是万分之五的印花税。其中，5.5%的营业税，是二手房交易占比例最大的税种。这意味着，出售一套房产证在五年之内，要价100万元的房屋，就得交55000元的营业税，再加上其它税共计约10万元，这对普通出售房屋者是一笔不小的数目。这就造成了部分房屋业主采取延后出售转而出租的策略，使二手房房源减少。

　　北京二环以内不再新建商品房导致二环以内的二手房价陡涨。华国强告诉记者：“二环以内不再新建商品房，这一政策的影响已经波及到二手房市场。二环以内没有新楼盘，二手房自然成了‘稀缺’商品。而二手房大都分布在优越地段，没有物业费。随着福利分房制度的取消，已购公房没有了供给源头，有限的不可再生的二手房源，成为购房者的热捧。”

　　华国强说，已购公有住房房龄基本超过五年，不涉税，更加受到了购房者的热捧。一位刚刚购买了二手房的张扬先生告诉记者，他原本打算买一套新房，但新楼房价已经炒的太高，而且都是大户型，现在买恐怕会像股票一样被套牢。所以，他买了一套房龄超过五年的二手房，不涉税。而且是已购公有住房，没有物业费，地理位置也好，交通也方便，暂作过渡。等2008年之后，看房地产市场情况再定。据了解，类似李先生这种想法的购房者不在少数。（记者:殷丽娟）