在需求面前如何看房价？对于目前被各方热议的房价，17日，中国房地产住宅研究会副会长顾云昌表示，宏观调控不是打压房地产、打压开发商、打压房价，而是打压房价涨幅过快。房价增长过快的根源是钱多地紧，明年是政府宏观调控的政策落实年，将重点调整和合理引导房地产市场的供需 关系。

　　宏观调控

　　重点在供求关系

　　顾云昌说，2006年是国家宏观调控继续进行的一年，房地产市场上政策出台最多的一年，但更多是在纸上谈兵，真正落到实处可能是2007年。2007年宏观调控的效果会在遏制房价涨幅过快上有所体现，但降幅不会太大。房地产市场当前出现的问题，是供求关系。供求关系为什么不平衡？表面看起来是结构问题，价格问题，实际上只有找到其中深层次的原因才能更好的、合理引导，有效调控。

　　一方面控制供应，因为整个宏观经济不需要投资规模加大，房地产保持一定的投资规模，控制需求。通过什么来控制需求？主要是控制房地产领域的三个需求，第一是炒楼的需求，税收的政策核心是抑制炒楼，第二是过度的拆迁，大拆大建带来的需求。第三个是90平方米的问题，中央引导大家不要过度的消费和超前的消费，要适度的消费。

　　钱多地紧

　　致使房价飙升

　　顾云昌表示，宏观调控2007年要落实到每个城市，这表明了中央的决心。但是可以看到中国房地产市场的总体需求仍然旺盛，需求过旺背后总结就是四个字：钱多地紧。我国国家资金流动过程比较多。这个是由于大家收入的提高，利率比较低，再加上外汇储备超过1万亿美元，人民币汇率有升值的压力等等原因导致了资金流的问题，简单的说就是中国社会钱多了，大家有的是钱，但是找不到正常的投资渠道，更多的投资渠道。现在只是好一点，但是远远不足，房地产面临的压力就是有钱人多，有钱买房的人太多了，这就是需求旺盛的主要原因。

　　顾云昌说，现在有钱人不少，这部分人没有别的投资出路就买房了。因为房子的保值增值，大家看得很清楚，而且银行的利率又很低，股票又有风险，这是必然导致旺盛的原因。相对这个旺盛原因，土地要控制，房地产业把它叫土地炎症，对土地的监管力度要加大，提高土地的使用率等，这样的情况下，整个的市场供过于求的状态会改变，这是客观的事实。明年房价还保证稳定正常，指望房价往下掉，部分城市可能，这是个人的观点。客观摆在那里，土地开发量决定了地方上的一些事情。减少对楼市的压力，减少对需求的压力，对房价的压力就小一点。金融系统开放以后，外资银行进入会加大金融改革。如果这方面能够加快速度，对房地产市场有很大的好处。

　　宏观调控

　　要两条腿走路

　　顾云昌说，现在市场出现的一些问题，有的不是市场问题，但是往往责怪市场，甚至对开发商都要划分“好人”、“坏人”之说了。房地产市场的问题，就是要市场的归市场管理，政府的归政府管理。宏观调控以后就要两条腿走路。

　　比如社会保障缺失，许多人买不起房，现在更买不起，可能就责怪市场发展问题，中国的住宅市场化没错，这个道路坚决坚持，最主要的问题出在哪里？就是社会保障缺失，所以房地产上的创新点，就是社会保障创新，这方面是对房地产现状至关重要的。如果把中低收入的住房保障问题改进了，规范了，这个问题能够普及，对低收入家庭住房问题，有了解决方案，今年拿不到明年拿，明年拿不到后年拿。这个对整个行业发展非常重要，这方面恐怕明显是要认真落实的一年。

　　房地产的制度，1998年出的房改政策就有一条，在具体经营当中没有不断的完善，而是逐渐的扩大。经济型补贴，这种思路是很好的思路，其实经济型住房搞好了，政府加大管理力度，对整个房地产业的和谐发展会有很大的帮助。

　 “五美”是房地产企业

　　创新的思路

　　“我们房地产行业现在的问题是贪大求洋。”顾云昌认为，开发企业的重点是产品创新，绿色发展是创新的重点，中央已提出推行符合中国国情的住宅建设模式和住宅消费优势。现在看来我国的人均国土资源是稀缺的，环境负担很重，现在房地产增长方式和现有的资源环境的承受能力相脱节，一个表现在现在盖的房子绝大部分不健全，第二点房子越盖越大了，盖的房子当中，土地能源耗费比较高，使用过程当中能源的耗费更多，水的问题、材料能源问题都很紧张，这几年开发商在这方面动的脑筋不多，也很少讨论。

　　他提出，房地产企业创新的思路也要讲“五美”：第一美叫“紧凑美”，产品要紧凑美。中国的楼市房地产市场存在两虚，第一是虚火，第二是虚胖，楼盘面积过大，现在90平方米住房成了开发商的边角料，住房的面积是大跃进了，但是品质没有大跃进。现在又回归紧凑型，这是国家提供的，建设部提出来紧凑型的城市，不要太大，顾云昌认为，在紧凑型这一条加上紧凑型房产，大小都要紧凑，浪费面积是可耻的，白白浪费能源是可耻的。

　　第二美叫做“内在美”，我国的楼盘这几年有很大的进步，但是开发商将营销策划的大量精力放在外部，内在的品质做得不够，现在应该是盖百年建筑的时候了。

　　第三美叫“成熟美”，现在的产品不成熟，开发商浮躁，开发商的规划也浮躁，这是一个不成熟的表现，第二个不成熟是毛坯房，先天发育不全，开发商一定要朝着精品房，成品房方向发展。

　　第四美叫“人文美”，中国的房地产这几年开始启动，东南西北差不多千楼一面，应该搞有青岛特色的建筑。另外小区应该营造一个和谐、亲情的环境，这是人文的东西，是应该提倡的。

　　最后一个美叫“更新美”，老房子如何改造，如何充分利用，小区如何进一步完善，应该在这方面作工作。