2007年购房不要过分迷信降价
业内人士认为：明年岛城房地产价格总体上会保持稳定，市民购房不要过分寄希望于降价战
调控中迎来政策房
背景新闻1
宏观调控迎击高房价
2006年即将在调控声中过去。今年春节刚过，全国楼市在一片涨价中开场，2005年国八条的影响似乎已经消失，北京、广州等地房地产一路狂涨，整个社会情绪顿时高亢起来，百姓不禁疑问：为何越调控房价越高？终于，今年4月份，央行宣布，从5月开始贷款加息，但5月公布的数据显示，第一季度全国房价依然上涨了7.5个百分点，北京等几个大城市房价逆势上扬的态势出乎人们的意料。
新一轮宏观调控终于在人们的猜疑中到来了。5月份，“国六条”面世，而随后建设部等八部委联合制定的十五条办法出台，6月份再次成了一个巨大的分水岭。新办法当中的“90平方米以下小户型必须占到开发总量的70%”的限制尤其引人注意，而“竞房价、竞地价”的新的土地供应思路也开始把限价商品房、经济适用房等政策保障性房屋推上更为引人注目的台面。随后，国土资源部等有关部门进一步推出了调控、规范土地供应市场的种种举措。
正是在国家宏观调控的总背景下，岛城楼市的轮廓也越来越清晰。“国六条”出台后，青岛市政府随之发布文件，明确了小户型等相关规定在青岛的执行办法，同时公布了庞大的供地计划。今年9月，第一批1000多套限价商品房开始接受市民申购，今年11月，四处1800多套经济适用房推向市场。宏观调控政策已经在岛城显示威力。有关部门公布的数据显示，今年前三季度，岛城新建商品房成交量下降了近三成。
背景新闻2
政策性房将增多
另一方面，由政府负责的政策性房屋供应正在逐步扩大。今年10月份，政府公布了今明两年即将开工建设的83处共计600多万平方米的住房建设详细清单。而十一五期间，我市将开工建设各类住房总建筑面积6182万平方米，重点建设中低价位、中小户型住房约272950套，基本解决双困家庭住房困难问题。市区将提供用于限价商品房建设的土地333公顷，规划建筑面积500万平方米，约62500套。
有关业内人士预测，刚刚过去的2006年即将成为一个历史的转折点。而目前网络上，房价将大降的说法风行一时，有人甚至耸人听闻地提出房地产业可能崩盘的论调。究竟前景如何？本报特意采访了相关业内人士，市民可从他们的见解中，找到2007年整个行业的发展态势，以便合理安排自己的置业计划。
青岛业内人士：地产商面临两极分化
明年会有三大变化
明年房地产业可能面临三大变化。从总体上来说，房价会有涨有跌。
第一，明年的宏观调控会更加严格，目前的调控措施将被加强。过于依靠行政命令调节的方式可能会被法制化的调控方式取代。
第二，房地产纠纷可能增加。由于宏观调控可能会导致部分地域价格下降，部分地域价格上涨。对价格下降的地段，部分业主可能会为了退房儿找出种种借口，而此前过于笼统的购房协议面临挑战。
第三，对开发商来说，明年将是钱字当头。从不久前央行发布的报告可见，明年银行可能采取更为严格的贷款条件。从目前来说，北京从10月份开始，不封顶的楼盘项目不准发放贷款，这对很多开发商来说都“生死考验”，特别是对建设高层楼盘的开发商来说，更是一种挑战。另外，我省有关部门也作出规定，四证不全不得发放贷款。一些业内人士认为，目前部分地方政府的类似规定可能会全面展开，开发商面临的资金压力可能更为强烈。
部分企业可能停顿
山水名园开发商表示，崂山区楼盘明年面临一个比较好的形势，青岛总体房价应该变动不大。但部分项目偏远地区的小开发商可能面临难关。
崂山区地段优势自不待言，另外，相对于这么好的天然条件，实际上崂山区的楼盘项目总体价格不高，因此，未来几年内这里都将是最热的地段。而实际上，青岛巨大的市场潜能可能会抵抗住宏观调控降价的压力。
但对于那些楼盘位置偏远、项目规划不尽合理的开发商来说，明年形势未必乐观，甚至部分项目暗地里可能会实行一些优惠措施，但明确降价的可能性不大。宏观调控可能会让竞争加剧，会让那些背离市场规律的状况逐渐消失，比如，房地产普遍涨价就可能不会再出现了。
细分市场才能胜利
瑞麟公馆开发商认为，明年市场上将有上有下，部分小型开发商可能面临生死考验。
他们认为，目前城阳市场已经相当成熟，进入产品第三阶段，也就是细分市场的时期。传统的住宅概念已经难以满足人们的需求，高附加值的产品才能迎合市场的需要。
明年房地产市场竞争将白热化，但价格下降的可能性不太大，部分楼盘的房价可能会出现僵持状态，这对开发商的资金能力会是一个挑战。要想赢得市场，必须对产品进行细分。瑞麟公馆是一个相对高端的公寓项目，消费人群锁定在白领阶层、韩国人，针对这些人群，瑞麟公馆设置了24小时热水、地热、全节能等细化规划，全面提高产品档次，以此来迎合市场需要。
置业参考
热点恒热 冷点更冷
采访中一些业内人士分析，明年的市场可能会逐步出现两极分化的格局：原有的热点地区更热，而偏远地区的房价可能存在变数。但总体上，房地产价格普遍上涨的可能性越来越低。
一些业内人士分析，由于目前国家宏观调控政策还没有完全细化，同时，政策的影响也没有完全发挥出来，因此，目前说总体房价下降有些武断。但从现有政策及市场情况分析，原有的热点地区房价可能会继续上涨，而稍微偏远地区的房价可能持平或者略有下调，但即便有下降，下降幅度可能很小。
有关人士这样的预测，原因有二。第一，明年宏观调控力度势必加强，而宏观调控的目标就是降低房价，政府可通过小户型、土地供应等一系列政策，拉低市场价格；第二，央行的调查报告也明确提出，由于目前仍有相当大的住房需求未得到满足，市场对商品房相当数量的投资和投机需求将继续存在，在政策执行方面，将继续保持政策的持续性，重点在于控制房地产过度投资行为。一方面是政府顺应百姓需求，希望拉低房价，一方面是需求旺盛的市场依然坚挺，因此，比较合理的局面可能就是热点地区依然涨价，冷点地区价格下挫。
业内人士提醒有购房意向的市民，可根据自己的实际情况制定置业计划。比如，打算购买住房结婚的市民不必过于等待，因为房价在短期内下降可能性很低。而对于投资型的购房市民，可考虑在目前优质地段购房。以前，很多人在稍微偏远的地段购房等待房价上涨，但以后，如果继续在偏远地角，可能会面临一定风险。
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央行发布预警报告
房价存在下跌可能
12月中旬，央行最新发布的《2006年金融稳定报告》，给依然燥热的房地产行业注入了一支“清醒剂”。
《报告》称，当前国内房地产价格走向尚不明朗，若房地产价格出现大幅下跌，那么银行自身持有的房产抵押价值将会降低，冲抵银行资本，进而影响到房地产信贷投放，而这将推动房地产价格更大幅度的下跌。
《报告》对于国内房价的走势作出了“存在潜在下跌可能性”的判断。（据《青岛早报》）
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中国社科院发布蓝皮书
房价总体会上调
中国社科院12月中旬发布《2007年中国经济形势分析与预测》(蓝皮书)反复强调，明年中国必须切实抑制房地产价格上涨过快。
中国社科院有关人士认为，“尽管中央采取了很多措施，但由于对现在推行的招拍挂存在执行不规范，这些都可能使房价上升。”“近期内可能由于政府控制而放慢上涨的速度，比如上海就出现了短时间的回调，但恐怕很难持续下滑，短期有可能上涨幅度放慢，长期来看房地产价格还是会上升。”（据《南方日报》）
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中央经济工作会议召开
宏观调控明年仍唱“主音”
12月7日，中央经济工作会议闭幕。纵观明年经济工作全，宏观调控无疑仍唱“主音”。
“坚持加强和改善宏观调控，保持和扩大经济发展的良好势头”，摆在中国明年八项经济工作任务之首。颇值得关注的是，此次不仅提出“要注意加强对房地产市场的合理引导和有效调控”，更要求“加强财政政策、货币政策和产业政策、土地政策、社会政策的协调配合”，凸现中国官方加强几大政策之间主动协同的调控方向。（据《新华社》）
