买房前找律师咨询一下，能未雨绸缪预防购房纠纷。不久前     春季房展上推出免费法律咨询服务，受到市民欢迎。曹玺铭摄

    立约定金、成约定金、 解约定金怎样处理———定金罚则是把“双刃剑”

    所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的订立、成立、履行，依据双方当事人的约定，在合同订立前后、履行之前，由一方当事人预先给付对方当事人一定数额的金钱（包括货币或者其替代物）的担保方式。根据《担保法》等法律和最高人民法院《关于〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》的规定，定金作为一种合同担保方式，因其设定的目的、效力的不同，又分为立约定金、成约定金、解约定金等类型。

    立约定金合同成立定金不退

    夏某与某房地产开发公司签订了一份《商品房购买确认书》，约定夏某向房地产开发公司于当日交付用于购买某处房屋的定金2万元；夏某于交付定金之日起7日内，到房地产开发公司签订购房合同，否则，所付定金不予退还。后夏某看中了另一处房产，未与开发商在约定的时间内签订购房合同，便要求阳光房地产开发公司返还定金2万元，遭到房地产的拒绝。夏某认为，该房地产的《确认书》不是合同，违反它不构成违约，故开发商无权使用《担保法》规定的定金法则占有2万元定金。

    根据司法解释的规定，该《确认书》中约定的2万元定金就属立约定金。立约定金，又称为订约定金，是当事人在订立主合同前，为担保日后正式订立主合同而约定交付的定金。在我国，虽然《民法通则》、《合同法》、《担保法》中都没有明文规定立约定金，但在实践中，特别是在商品房预售实践中，广泛存在这种定金，在签订正式商品房预售合同之前，预购人往往与开发商签订《确认书》等文书，约定由预购人交付一定金钱作为定金，这种定金就是立约定金。最高人民法院关于适用《〈担保法〉若干问题的解释》第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”可见，当事人违反立约定金的，就应该按照《担保法》第89条的规定处理。夏某在《确认书》中进行了约定并实际交付了定金，该合同成立，具有法律效力，夏某违反在7日内签约的允诺，因此，房地产开发公司根据有效的立约定金的约定，拒绝返还定金是符合规定的。

    成约定金合同生效违约赔偿

    某房地产公司与某装饰公司订立了一份房屋租赁合同，合同约定房地产公司出租办公室四间给装饰公司使用，装饰公司应当交付相当于一个月的租金5000元给房地产公司作为定金，租赁合同自该笔定金交付之日起生效。事实上，房地产公司在装饰公司并未交付定金的情况下，便将四间房交给其使用，装饰公司使用承租房一个月后一直未交付定金，后来装饰公司因业务难以开展，自行搬出承租房，导致该四间房空置3个月。为此房地产公司要求装饰公司赔偿其四个月的房租损失，装饰公司以定金未交付，房屋租赁合同未生效为由，拒绝承担赔偿责任。

    该案例是典型的成约定金。所谓成约定金，是指当事人约定的作为合同成立或生效要件的定金。它包括作为合同成立要件的定金和作为合同生效要件的定金两种情况。成约定金的法律意义在于，当事人在约定成约定金后，定金未交付的，合同当然不成立或不生效，当事人在合同中设定的权利和义务也不发生法律效力。最高人民法院关于适用《〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第116条规定：“当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的，给付定金的一方未支付定金，但主合同已经履行或者已经履行主要部分的，不影响主合同的成立或者生效。”可见，成约定金作为合同成立或生效的要件，当事人一方已履行主要义务并由对方接受的，合同成立。

    在本例中，尽管装饰公司未支付定金给房地产公司，但租赁办公室已经一个多月，就是说，主合同已经履行，故租赁合同生效，装饰公司单方面解除合同，已构成违约，因此，装饰公司应该对房地产公司的损失进行赔偿。

    解约定金提前解约双倍返还

    孙某与个体户王某订立了一份租赁合同，约定孙某将门头房出租给王某进行装潢经营，王某支付租金，租赁期三年。同时，双方在租赁合同中又补充约定：王某在经营期间交付3万元定金给孙某，王某提前退租，无权请求定金返还，孙某提前收回门头房，双倍返还定金。一年后，孙某见王某经营红火，便想自己经营，就向王某提出限10日内搬走，王某要求孙某双倍返还定金，孙某不同意，见孙某拒绝王某执意不搬，于是孙某诉讼到法院，要求法院判令解除与王某的租赁合同并搬出门头房。

    在本案中，该定金就是解约定金。解约定金，是指当事人在合同中约定的以合同解除为处罚条件的定金。解约定金的功能在于担保合同当事人不轻易解除合同。当事人如果解除合同，属于交付定金一方，无权要求对方返还定金；属于接受定金的一方，应当双倍返还定金。最高人民法院关于适用《〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第117条规定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。由此可见，在该案例中，孙某违约在先，就应该按照上述规定，双倍返还定金给王某。胶南市工商局庄奎太