青岛传统的地产板块概念及状态最近受到了越来越多的冲击，这种冲击来自于两个方面。一个方面是来自于行业发展的内在规律，是市场开发方向的必然转型；另一个方面是交通条件的突然改变。

　　土地的稀缺性必然导致房地产开发热点地区的不停转移，传统的东部新城区已经开始变成了老城，而以李沧东部为代表的新 城正在悄然形成。

　　因为汽车并不普及，中国城市扩展格局长期受到交通条件的限制，也往往在此背景下，城市地产分成各自特色鲜明、消费群体显著的几大板块。然而，基于交通条件的板块概念，却已经遭受到了跨海大桥、海底隧道、城市地铁的剧烈打击。将有越来越多的青岛人会在崂山区居住而在开发区工作。交通条件的改善，使得青岛地产的几大板块能够得以平行发展。

　　传统东部

　　两头热

　　由于可供开发的土地基本消耗一空，东部地产目前是两头热中间冷：东西两头开发量大，但中间部位已经基本停滞。东部以海尔路两侧为代表，新楼盘数量可观。西部除麦岛改造片区等少数项目规模较大外，多数项目都是高档高层小规模楼盘，比较典型的是百通·海纳尊邸、瑞纳康都等，他们大多只有一两个楼座，但设计档次较高。这似乎暗含了这一板块的骄傲与忧虑：这里依然是高档楼盘的焦点，但好景能多长？

　　浮山后

　　大盘迭起

　　这里现在是大盘云集的地段。鲁信·长春花园、湖光山色、东城国际等，一幕幕大戏同时展开。现在，浮山后房价已在6000元／平方米以上。大盘带来的，必定是配套设施的进一步完善，又进一步拉动房价上涨，几个大盘的连环效应究竟能引出多大的奇迹？没人能预计。

　　平度莱西

　　潜力股

　　位于青岛市的最北端，目前，该区域板块的商品住宅主流均价在每平方米1200元－1400元左右，市场启动相对较晚。但市场启动晚、房价相对较低恰恰说明潜力巨大。业内人士分析，这里区位优势明显，是胶东半岛连接内陆的咽喉地带，加上规划中的城市公交列车项目的即将启动，这两地地产将来升值潜力巨大。

　　西海岸

　　老戏新唱

　　西海岸包括开发区、胶南。最近几年，西海岸楼市早已经提前透支了跨海通道的概念，但老戏新唱依然能让市场火爆一阵子。开发区、胶南除了拥有巨大的制造业资本外，海景、旅游概念并没有完全消耗。据业内人士分析，青岛最大的制造业资本，无疑是在西海岸，这即将引起的巨大的人流、物流，远远超乎我们的想象。比如说，目前开发区仅有常住人口30万，但光大炼油项目，就需要再增加10万人左右，巨大的人口必然需要巨大的住房总量。而长期以来，胶南房地产一直火爆，核心就是海景概念。跨海通道固然是台老戏，但常唱常新，在老戏新唱的过程中，巨大的住房需求很快就会爆发出来。

　　老城北部

　　挺起脊梁

　　老城区北部，包括市北、四方东部、李沧区。这一地块是目前说明楼价上涨的典型地域：由于有高需求量支撑，一个地区楼价上涨速度与新开盘项目数量成正比。

　　李沧东部、四方东部、三○八国道周边、青银高速路两侧将是未来我市几年内房地产开发的重点，一个超大型的居民区正在崛起。随着南北差距的不断缩小，受到地铁、跨海大桥等消息的刺激，李沧楼市近两年来疯狂猛涨。市统计局公布的资料显示，2005年该区部分楼盘的平均销售价格已高达5300元／平方米，较上年上升16.7％。李沧东部的部分楼盘，价格较上年上升13.9％。而2006年一季度，市城调队调查显示，地处四方的四级地段和李沧的六级地段价格涨幅分别为10.1％和11.3％。

　　西北郊区

　　楼市黑马

　　包括胶州、城阳、即墨在内的西北部郊区，已经开始显露“黑马本色”。长期远离岛城百姓视线的这三个地方，无论从现实还是从潜力来看，都将是岛城楼市的黑马。

　　滨海大道北段的施工建设，让即墨得以延续崂山的海景山色。因此，即墨已经成为花园洋房和别墅区开发建设优势最明显的地方之一。当地势力强劲的民营经济也为即墨高档商品房提供了足够的空间。而市统计局的资料显示，2005年城阳区有的楼盘价格与四方、李沧两区不相上下，普通商品住宅平均价格为4036.4元／平方米，较上年上升13.9％。胶州新城区紧靠三里河公园，也有大量楼盘项目开工建设。上述三地，由于紧靠老市区，而且当地外资、民企力量雄厚，足以支撑一个巨大的房地产市场。(本报记者)