2005年，上海的楼市进入了理性的调整状态。市场的理性回归，也让消费者学会了用理性的眼光看待市场，无论是买房还是卖房，理性是第一位的。展望2006年的上海楼市，戴德梁行·泛城综合住宅服务的有关专家认为，预计市场的新增供应在2006年可达2700万平方米，存量住宅供应可能与新增供应持平，整体呈供大于求态势，但 部分地段佳、配套好的宜居板块则可能出现供不应求局面，因此未来一年整体住宅市场走势将是谨慎乐观，区域差异将越来越明朗，定价机制将不断完善，不同产品的发展方向也将多元化。

　　据分析，市场将呈现一个区域差异明朗化，发展方向多元化的趋势。整体住宅成交量预计将有一定幅度提高，成交均价则还有下跌空间，但不同区域价格走势将有明显分化。

　　相对于过去的一年，2006年上海住宅市场面临的宏观环境将有所不同，政策及经济等各方面因素都有发生改变的可能。

　　对住宅市场来说，预计2006年的金融环境较2005年更为宽松。目前各银行普遍有放宽按揭贷款成数的趋势，从国际角度来说，海外基金普遍预期人民币将继续升值，因此持有大陆物业还将是具有盈利预期的；这些因素都将对2006年住宅市场产生利好效应。

　　相对于金融或货币政策，财政政策方面可能面临更大的不确定性。物业税、二手房买卖的个人所得税等一旦开征，对住宅市场将产生需求抑制效应。但这种抑制效应是针对需求中的部分购房者，影响面多寡将取决于政策的细节规定。

　　面对更加成熟挑剔的消费者，发展方向多元化，居住品质将成为制胜关键因素。在买方市场下，唯有产品质量、居住品质才是最有力的制胜法宝。地段是决定居住品质的最关键因素，此外，开发商对产品的打造也是加分的重要环节。预计2006年住宅特别是中高档住宅将发展出更多宜居概念并体现在住宅产品上，如设计、装修、智能化配套等方面的细节处体现品质优势，以吸引自住客，决胜市场。展望总体市场：住宅供应将与2005年基本持平，价格总体小幅走低。 (本文数据来源：上海房地产交易中心)

　　供应：存量住宅将逐步成主体

　　据预计，2006年全市住宅新增供应量将达到2700万平方米，存量房市场供应可能与新增供应持平，将产生较强竞争，中心城区住宅用地日益稀缺，未来供应二手房比例将逐步提高。

　　2001-2004年上海住宅市场发展迅速，在规模不断增加的同时价格也一路上扬，特别是2004年均价同比涨幅更是创历史新高。进入2005年以来，宏观调控有效抑制了过热的投资需求，并在第2、3季度令部分自住购房者也产生一定观望心态，去化速度的放慢又导致部分开发商产生观望心态，并推迟项目的上市。从2005年全年来看，呈明显供大于求态势，对价格具有拉低效应，但由于第1季度房价涨幅相当高，经过其后3个季度的调整，全年均价7769元/平方米，仍较2004年上升了3.8%。

　　2003、2004年上海住宅新开工面积稳步增长，2004年新开工面积2669万平方米，2005年1-11月新开工面积累计1979万平方米。虽然2005年供应较2004年有所下降，但房地产开发惯性将使得未来2年左右的供应具有一定刚性，2005年部分推迟上市的项目将极有可能在2006年推出，2006年住宅供应将不会有明显下降，而是与2005年持平或高于2005年的水平，存量房供应相对新增供应更具弹性，其比例将不断上升，在市场定价机制中将发挥更大作用。新增供应并非住宅市场供应的全部，考虑到上海住宅市场发展的历史，目前存量房交易比例逐步上升，特别是中心城区二手住宅比例更是高于新增住宅供应，因此在定价等市场机制中正发挥着越来越大的作用。预计2006年存量房供应将可能与新增供应基本持平，但具体数字则具有一定弹性。

　　综合考量各种因素，泛城预计2006年存量住宅市场供应可达1500万平方米或者更多。虽然绝对数量少于新增供应量，但考虑到新增供应量中配套及动迁房占到相当比重，存量市场供应将对新增供应的消化产生较强竞争。

　　就中心城区而言，随着新推土地的减少，政府对城区高容积率住宅限制等各种因素综合影响下，预计未来新增住宅供应总量将逐步减少，存量住宅供应将逐步成为主体。在这种情况下，中心城区新增供应较外围区域将会面临更好的市场条件。

责任编辑：林彦婷