■序言
由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产ＴＯＰ１０研究组”于２００４年３月在北京人民大会堂发布了２００４中国房地产百强企业研究成果，这一研究成果得到了房地产行业内企业界、专家学者以及消费者的广泛认同。
应社会
各界的要求，中国房地产ＴＯＰ１０研究组再次启动了２００５中国房地产百强企业研究，本次研究旨在：客观地反映房地产开发企业的整体状况和最新动态、科学评价房地产开发企业的综合实力；发掘介绍房地产行业中在规模、成长性、盈利能力方面优秀的企业群体；通过数据收集整理，向全社会提供行业基础信息，促进房地产开发资源的优化组合，展示中国房地产百强企业的品貌。
中国房地产ＴＯＰ１０研究组历时半年，通过对中国主要城市优秀房地产企业进行调查研究，并从企业规模性、盈利能力和成长性三个方面设计评价指标体系，依据ＴＯＰ１０研究组自成立以来，收集和积累的中国房地产优秀企业的数据资料，运用主成分分析法及相关数学模型，定量计算２００４年中国房地产百强企业的综合实力指数，从而评价产生了２００５中国房地产百强企业。
■中国房地产ＴＯＰ１０研究组
一、研究综述
“中国房地产ＴＯＰ１０研究组”以２００２－２００４年房地产业务平均营业额２亿元为入选门槛值，以企业的开发规模与经营业绩、成长性和开发潜力、房地产企业基本面和盈利能力等为着眼点，对全国５００家入选的房地产企业（集团）的规模性、盈利能力和成长性等三个方面的１４个指标，运用主成分分析法及相关数学模型，定量计算出入选房地产企业的综合实力指数，得到房地产企业综合实力百强。在此基础之上，ＴＯＰ１０研究组针对房地产百强企业的规模性、盈利能力和成长性分别评价出２００５中国房地产百强企业之规模性ＴＯＰ１０、盈利能力ＴＯＰ１０和成长性ＴＯＰ１０企业。研究结果显示：
超大规模企业开始涌现，已有７家企业的主营业务收入超过５０亿元人民币
中国房地产行业在２００２－２００４三年间实现了高速发展和规模化扩张。房地产开发投资额从２００２年的７７３６．４２亿元增至２００４年的１３１５８．２５亿元，增幅高达７０．０８％；商品房施工面积从２００２年的９．２８亿平方米增至２００４年的１４．０５亿平方米，增幅达５１．４２％；各项房地产开发统计指标全面大幅上扬，尤以商品房销售额为甚，２００４年商品房销售额突破万亿大关，达到１０３７５．７１亿元，增幅高达８１．３５％。
中国房地产行业所处的大开发时代迅速造就了一批超大规模企业。本次百强企业研究结果显示，规模性１０强企业的总资产共计１２９８．８２亿元，其中，中国海外发展和北京天鸿集团的总资产超过２００亿。
规模性１０强企业的施工面积总计２２７０．５９万平方米，占据全国商品房施工面积１．６２％的份额，其中，中国海外发展和万科企业股份的施工面积超过３００万平方米；竣工面积总计７２６．５１万平方米，占据全国商品房竣工面积１．７１％的份额，如万科企业股份的竣工面积超过１００万平方米。
２００４年房地产行业内并未出现真正意义上的“百亿企业”。所谓“真正意义上的百亿”，是指在房地产开发过程中，房屋已交付使用，完成经营结算后，实现的主营业务收入达到１００亿元。调查数据显示，百强企业在２００４年的主营业务收入分布为，１０亿元以下的占４９家，１０到３０亿元的占３５家，３０到５０
亿元的占９家，５０到１００亿元的有７家，没有一家企业的主营业务收入真正超过１００亿元。
百强企业正处于高速成长时期，且具备较强的发展潜力
百强企业整体处于一个高速成长的时期，只有部分百强企业增长缓慢。近两年主营业务收入年均增长率在３０５０％和５０８０％的百强企业最多，各占２３％和２１％；此外，分别有７家和８家企业的年均增长率在８０１００％和１００％以上，但也有１８家企业的主营业务收入为负增长。在房屋销售面积增长率上，百强企业较多的分布在１０３０％和３０５０％之间，各占２３％和２２％。
成长性１０强企业的成长速度更快，平均主营业务增长率达到９２．８４％，比百强企业平均水平高出近３９个百分点；平均房屋销售面积增长率为７０．６６％，比百强企业平均水平高出３４个百分点；土地储备面积合计共５０００万平方米，规划项目建筑面积储备总计约５３００万平方米，体现出成长型房地产企业的未来发展潜力。但是，多数成长型企业在规模性上并不占据优势，要在市场中把握住机遇，获得更快的增长，就要在企业经营、产品开发等方面具有突破性。
领袖级企业呈现“均好性”发展，其他企业的综合实力亟待加强
ＴＯＰ１０研究组从规模、盈利能力、成长性三方面来反映企业的“均好性”，即综合实力。本次百强企业研究表明，综合实力１０强企业表现出良好的“均好性”。规模上，综合实力１０强企业的平均总资产为１４５亿元，平均施工面积为２９０万平方米，平均竣工面积为８５万平方米，平均主营业务收入为５６．７６亿元。成长速度上，综合实力１０强企业近２年主营业务收入的平均增幅高达５１％，房屋销售面积平均增幅为３１．３％。盈利能力上，综合实力１０强企业的利润总额在１０亿元以上的占到了７０％，总资产回报率为４％７％，平均净资产收益率和净利润率分别达１３．３２％和１０．０２％。
从房地产百强企业的基本面看，整体的“均好性”有待加强。受益于２００４年主要区域房地产市场的良好表现和回报，百强企业在规模性和成长性方面均表现良好；然而，多数百强企业的盈利能力相对较弱，２００４年利润总额超过１０亿元的百强企业屈指可数，有多达２９％的百强企业其利润总额还未能突破１亿元。百强企业的当务之急是控制过快的规模扩张和成长速度，全力提升盈利能力，以改善企业自身的“均好性”结构，进入一个良性的“做强”阶段。
二、百强企业整体状况分析
房地产百强企业区域分布仍呈现不均衡性，华东地区数量激增
房地产百强在区域分布上仍延续了２００３年百强分布的不均衡性特点，受区域经济和房地产行业发展水平的影响，以北京为中心的华北地区、以上海为中心的华东地区和以广州、深圳为中心的华南地区，占据了百强总数的８２％。其中，华北、华东、华南地区分别占有２７、３７、１８个席位。今年最显著的变化是，华东地区的百强企业数量激增，而华北和华南两大区域的百强企业数量却呈现减少的趋势，华中和西部地区的百强企业有一定数量的增加。房地产百强企业的分布变化很大程度上反映了区域房地产市场表现。
统计数据显示，上海房地产市场销售额占全国市场的份额从２００３年的１５．８６％上升到２００４年的１８．６３％，增长近３个百分点；而北京房地产市场占全国的份额则一直维持在１２％左右的低水平。华东地区显然是２００４年中国房地产市场的最具吸引力区域，除上海以外，杭州、苏州、南京、宁波、青岛等华东二线城市也都吸引了大量房地产投资和跨地域开发的百强企业的进入。华中和西部地区也在释放其潜力，地区性房地产企业在与一些全国性跨区域开发商的竞争中扩大区域市场份额。
百强企业经营业绩普遍提高，涌现一批超大规模企业
ＴＯＰ１０研究组对房地产百强企业的总资产、主营业务收入、房地产投资额、房屋施工面积、房屋竣工面积和销售面积等规模性统计指标研究表明，与去年相比，房地产百强企业的经营规模差异依然较大，但整体规模普遍提高，并涌现了一批超大规模企业。从百强企业总资产规模分布看，企业总资产主要在１０５０亿之间，１０３０亿的百强企业占总数的３４％，３０５０亿的企业占２６％，超１００亿的企业也达到１３家之多。企业开复工面积有显著增加，过１００万平方米的企业从去年的１５家增至现在的３０家，过２００万平方米的企业也由去年的３家增至８家。
从百强企业的经营业绩分布情况看，２００４年百强企业实现的主营业务收入有大幅提升，但调查数据表明中国房地产行业还未出现一家真正意义上的“百亿企业”。２００４年百强企业的销售面积有较大程度提升。与去年相比，销售面积在３０５０万平方米和５０１００万平方米之间的百强企业各增加了１２家和９家。销售面积超过１００万平方米的百强企业更从２００４年的１家增至现在的６家。从企业实现的主营收入情况看，２００３年百强企业的主营业务收入在１０亿以下的占６２家，而２００４年百强企业的主营业务收入在１０亿以上的占一半以上，并且主营业务收入在５０１００亿的多达７家。但是，２００４年百强企业中没有一家的主营业务收入超过１００亿，行业内的一些超大规模企业比如中海、万科、合生、绿地等２００４年房地产销售额在７０－１００亿之间。
百强企业成长性良好，盈利能力相对滞后
在本次百强研究中，针对市场关注的焦点，加入对企业盈利能力和成长潜力的客观评价。研究组利用企业经营业绩的增长情况来反映其成长速度。２００２－２００４三年中主营业务收入年均增长率在３０５０％和５０８０％的百强企业最多，各占２３％和２１％；此外，分别有７家和８家企业的年均增长率在８０到１００％和１００％以上，但同时还有１８家企业的主营业务收入为负增长，
这表明百强企业整体处于一个高速成长的时期，但仍有部分百强企业增长缓慢。在房屋销售面积增长率上，百强企业较多的分布在１０到３０％和３０５０％之间，各占２３％和２２％。
土地储备和规划项目面积是衡量一个房地产企业是否具备发展潜力或持续开发能力的两个基本指标。从土地储备上来看，面积在１００３００万平方米的百强企业最多，占３６％，有１６家企业储备土地５００到１０００万平方米，甚至有５家企业的土地储备超过１０００万平方米，说明百强企业具备很强的发展潜力。
研究组通过企业的净利润率、净资产收益率、利润总额、净利润等基础经济指标来评价企业的盈利能力。研究结果表明，百强企业的盈利能力相对较弱。从利润总额的分布上看，大部分百强企业集中在１３亿的中低水平上，占４３家；３５亿的有１３家，５１０亿和超过１０亿的百强企业分别只有８家和７家，还有２９家百强企业的利润总额尚未突破１亿元。从净资产收益率上看，半数百强企业集中在５２０％，只有个别百强企业的收益率高于５０％。
百强企业凭借品牌价值实现规模化扩张
百强企业中，已经形成了一批具有相当价值的房地产品牌。根据ＴＯＰ１０研究组２００４品牌价值研究成果，中海地产、万科两大房地产行业领导品牌的价值分别高达２６．０１亿元和２２．３７亿元，大规模开发和品牌复制已经扩张到１０余个城市，占据了大量的市场份额。复地、绿城、金地、大华、万通、阳光１００、北京城建地产、沿海等百强企业，尽管品牌价值未过１０亿，也以惊人的成长速度加快市场占有，实现品牌的迅速扩张。
三、百强企业ＴＯＰ１０研究
２００５中国房地产百强企业“综合实力ＴＯＰ１０”
中国房地产ＴＯＰ１０研究组根据２００４年中国房地产企业（集团）的各项指标（规模性指标、盈利能力指标、成长性指标）的综合评价，２００５中国房地产百强企业综合实力ＴＯＰ１０为：中国海外发展有限公司和万科企业股份有限公司并列第一，第三为合生创展集团有限公司，上海绿地集团和广州恒大实业集团有限公司并列第四，其后依次为富力地产集团、大华（集团）有限公司、复地（集团）股份有限公司、绿城集团、北京天鸿集团公司。
ＴＯＰ１０研究组认为企业的综合实力反映了企业在规模性、盈利能力、成长性三方面的均好性，对房地产百强企业综合实力ＴＯＰ１０的研究表明，综合实力１０强企业具有规模大、盈利能力强、成长稳定的特点。从规模性看，综合实力１０强企业２００４年平均总资产规模达到１４５亿元，平均年开发规模高达２９０万平方米，竣工面积平均实现８５万平方米，平均实现房地产主营业务５６．７６亿元。
同时，研究结果平息了在房地产行业内的“百亿企业”之争，数据显示，没有一家企业的房地产业务收入超过１００亿，中海、万科、合生、绿地等领先企业的房地产销售额也只在７０－１００亿之间。从综合实力１０强企业盈利能力看，企业利润总额在１０亿元以上的占到了７０％，总资产回报率在４％７％之间，平均净资产收益率和净利润率分别为１３．３２％和１０．０２％。综合实力ＴＯＰ
１０企业同样也呈现稳定增长的特性，近２年的主营业务收入平均增长率达到５１％，房屋销售面积平均增长率达到３１．３％。
２００４年中国各主要区域房价的快速上涨成为收入增长的动力，尤其是上海房地产市场，迅猛的市场发展造就了如上海绿地集团、大华集团、复地集团这样的区域性房地产旗舰企业；另外，１０强企业每年新增土地和项目储备都在百万平方米，１０强企业中，合生创展累计土地储备达到１２２８万平方米，万科、中海发展项目储备超过９００万平方米。丰富的土地储备和项目储备为１０强企业稳定增长提供了前提条件。
２００５中国房地产百强企业“规模性ＴＯＰ１０”
中国房地产ＴＯＰ１０研究组根据２００４年中国房地产企业（集团）的规模性指标（总资产、主营业务收入、房地产开发投资额、施工面积和竣工面积）的综合评价，２００５中国房地产百强企业规模性ＴＯＰ１０为：第一为万科企业股份有限公司，中国海外发展有限公司位列第二，上海城投置地有限公司和北京天鸿集团公司并列第三，其后依次为北京城建投资发展股份有限公司、广州恒大实业集团有限公司、上海农工商房地产（集团）有限公司、中华企业股份有限公司、武汉地产开发投资集团有限公司、北京住总房地产开发有限责任公司。
研究结果显示，规模性ＴＯＰ１０企业平均资产规模约为１３０亿元，其中，１００２００亿之间的有３家，中国海外发展和北京天鸿集团总资产超过了２００亿。规模性１０强企业对房地产的投资总额达到了４１０．６亿元，施工总面积约为２２７０万平方米，竣工总面积约为７３０万平方米；其中，万科２００４年以开发投资额超过８０亿元、施工面积超过３８０万平方米和竣工面积超过１５０万平方米名列规模性第一。
从规模性１０强企业的股权结构看，除万科企业股份外，其余都是具有较长开发经验的大型国有房地产企业。他们不仅要考虑自身的发展，同时还要为政府承担安居工程、重点工程的开发建设。北京天鸿集团公司开发的北京超大规模回龙观文化居住区、武汉地产开发投资集团开发的数十个经济适用房小区，为几十万人解决了住房问题；上海城投置地承担着上海２０１０年世博会的部分基础设施建设，北京城建投资发展股份有限公司承担着北京２００８年奥运会多个场馆以及奥运村的开发建设。这些老牌国有房地产企业在当前市场竞争中，面临如何整合资源，实现跨区域开发，在企业“做大”的同时争取企业“做强”等问题。
２００５中国房地产百强企业“盈利能力ＴＯＰ１０”
中国房地产ＴＯＰ１０研究组根据２００４年中国房地产企业（集团）的赢利能力指标（净利润率、净资产回报率、利润总额、净利润）的综合评价，２００５中国房地产百强企业盈利能力ＴＯＰ１０为：第一为上海绿地集团，其后依次为中国海外发展有限公司、合生创展集团有限公司、万科企业股份有限公司、大华（集团）有限公司、复地集团股份有限公司、ＳＯＨＯ中国、卓越置业集团有限公司、上海三盛宏业投资集团、广州恒大实业集团有限公司。
盈利能力ＴＯＰ１０企业利润总额之和约为７３．８６亿元，其中上海绿地、中国海外发展、合生创展、万科企业股份、大华集团超过了１０亿元；净利润方面，超过１０亿元的企业有２家，５１０亿元之间的企业有４家，其他企业在１５亿元之间。盈利能力１０强企业平均净利润率达到了１７．７９％，平均净资产收益率达到２３．８％，盈利能力１０强在百强房地产企业中表现突出。这些企业不但保持较强的盈利能力，而且实现了盈利的高速增长。比如，万科企业股份２００４年实现净利润８．７８亿元，同比增长速度高达６１．９％。
在盈利能力１０强企业中，有４家房地产企业来自上海，平均净资产收益率高达３２．７％，其中有２家超过了５０％；万科企业股份有３７．４％的盈利来自长江三角洲地区，中国海外发展、合生创展也有很大部分业务分布在长三角地区，这些企业的高盈利能力与２００４年整个长三角房地产市场的迅猛发展不无关系。上海绿地、大华集团、复地集团等企业的丰厚盈利分别来自他们在上海地区的数１０个房地产项目；上海三盛宏业投资集团旗下１１家房地产公司也凭借以上海为中心，辐射长三角地区的跨区域开发，２００４年取得了良好的业绩。
２００５中国房地产百强企业″成长性ＴＯＰ１０″
中国房地产ＴＯＰ１０研究组根据２００４年中国房地产企业（集团）的成长性指标（主营业务收入增长率、房屋销售面积增长率、土地储备面积、规划项目建筑面积）的综合评价，２００５年中国房地产百强企业成长性ＴＯＰ１０为：第一为复地集团股份有限公司，北京阳光１００置业集团有限公司、沿海绿色家园集团分别名列第二和第三，其后依次为亿城集团股份有限公司、浙江南都房产集团有限公司、宁波银亿房地产开发有限公司、青岛海信房地产股份有限公司、同景集团、武汉宏宇实业有限公司、明园集团有限公司。
成长性ＴＯＰ１０企业平均主营业务增长率达到９２．８４％，比百强企业平均水平高出近３９个百分点，以亿城集团为例，２００２年完成业务结构调整后，房地产收入迅猛增加，到２００４年完成主营业务收入２３．９８亿元，近两年主营业务收入平均增长率达到了２１９．６％；成长性ＴＯＰ１０企业平均房屋销售面积增长率为７０．６６％，比百强企业平均水平高出３４个百分点；成长性ＴＯＰ１０企业的土地储备面积合约为５０００万平方米，规划项目建筑面积储备合约为５３００万平方米，体现出成长型房地产企业的未来发展潜力。多数成长性ＴＯＰ１０企业并不具备规模优势，要在市场中把握住机遇，获得更快的增长，就要在企业经营、产品开发等方面具有突破性。沿海绿色家园集团以绿色住宅为主题逐步在全国各地形成了绿色住宅开发的新模式；同景集团的“高山流水”在西部的别墅市场独树一帜。
四、百强企业百强之星
在百强企业中，往往是特色经营企业具有比较优势和竞争力。一类百强企业坚持通过专业化做强，这类企业既包括经营大众住宅的一些特色企业，典型如万科，也包括一些专门经营商业地产的企业，如四川蓝光、北京住邦和广西东方航洋。一类房地产企业在当地拥有较高的市场份额，依托区域性品牌效应，有目的地进行跨区域扩张，同时这些企业的业务向整个房地产产业链延伸，形成多元性特征，这类企业如卓越置业、北京阳光１００、广厦房地产、福建正荣等。
在百强企业中，民营企业数量已经超过国有企业。尽管如此，国有企业依然是房地产市场必不可少的运营主体，他们以自己的经营特色在市场中站住了脚。一类国有房企通过上市保持有良好的资金链，通过业务重组，逐渐实现房地产业为主业经营，在市场占有相当的份额，比如北京天鸿、北京城建等；一类国有房企，在激烈的市场竞争中不再处于优势地位，但通过开发大面积经济适用房、参与城市改造等规模性建设，跻身房地产百强企业，比如上海中环、北京金隅嘉业、北京北辰置地分公司、上海城开、厦门海投、青岛伟东置业、北京昊远隆基和天津津滨发展等。
五、百强企业发展趋势
通过合并及战略联盟实现规模化扩张
房地产百强企业要做大，必须实现规模化扩张，这一房地产企业发展趋势已得到共识。目前多数房地产百强企业主要靠自身多年长期积累，凭借某些区域市场的非常规快速发展和良好回报，实现了迅猛的增长，但这种增长的可持续较差。国际的一些领先房地产企业发展经验表明，当企业成长到一定阶段时，通过并购和战略联盟的方式整合产业链是实现规模化扩张的有效途径。国内房地产百强中的领先企业已经开始逐步走向通过合并及战略联盟来实现跨区域开发，从而进行自身的规模化扩张。比如，万科并购南都子公司，北京万通和天津泰达，中远房地产和天津顺驰的战略联盟，这些房地产百强企业在成为市场竞争对手的同时，注意相互间在研发、采购等领域的分工、合作和战略联盟，将形成“双赢”的良好局面。
明确中长期发展战略规划，逐步将企业做大做强
近几年来企业的生存环境发生了变化，企业的规模逐步扩大，市场分布越来越广，母子公司关系越来越复杂；市场上产品结构日益细分和多样化。在这种背景下，要把企业的规模转换成效益，使企业保持持续健康的增长，企业必须制定长期发展战略规划，在战略规划的指导下将企业逐步做强。
本次百强企业研究表明，国内领先房地产企业集团如中海、万科、合生创展等经过多年的积累和沉淀，不但具备了一定的企业规模，而且在盈利能力、成长性方面表现突出。一个良好的发展战略规划对这些领先企业的均好性发展发挥了至关重要的作用。比如万科企业股份在２００４年年报中明确提出要将“有质量增长”作为未来１０年的战略目标。着眼长远发展，明确的战略规划将是中国房地产百强企业做大做强的必经之路。
房地产资金来源发生重大变化，直接投融资将成为主流
受２００４年中国房地产宏观调控的影响，房地产资金来源发生重要变化，非贷款类资金来源增长迅速。数据显示，利用外资、自筹资金和定金及预收款等其他资金增幅较大，其中利用外资的增幅达到２３．７２％，定金及预收款增幅达到４５．４３％；国内贷款在房地产资金比例中明显下降，降幅近５个百分点，而自筹资金和其他资金在资金来源中比例大幅上升，分别同比上升２个百分点和３个百分点。
而从消费层面看，近半年来央行连续两次的加息以及首付款比例的提高，会抑制一部分的需求，从而影响定金及预收款的增长。房地产百强企业在遭到供给和需求两方面政策收紧的环境下，需要拓展更多的资金渠道以保证企业的发展。本次房地产百强企业中有３５家是上市或控股上市公司，另有多家百强企业正在谋求上市。除此之外，国外房地产基金开始大举进入中国房地产市场，摩根士丹利、美林银行、ＩＮＧ、ＧＩＣ等国外房地产资金与国内多家房地产企业频频联手，在北京、上海等一线城市合作投资开发房地产项目等，多种融资渠道逐步打开，呈现多样化的趋势，这对未来中国房地产企业具有深远的影响。
责任编辑 刘楠
