2005年房地产业的宏观调控，在青岛楼市上取得明显成效。近日，市有关部门公布了2005年房地产市场的多项统计数据，数据显示，2005年我市大力发展经济适用住房的举措成效明显，全市房屋销售月度价格涨幅首次从2000年以来的两位数回落至一位数。炒房族也风光不再，二手住房成交量同比减少19.27%。各项数据显示，2005年 青岛房价整体走势趋稳，保障市场持续、健康、稳定发展成为市场调控的大方向。

　　经济适用房的建设明显加速

　　2005年，国家建设部、财政部等多个部委连续出台调控措施，抑制各地房价的过快增长，这些政策在青岛市场上也取得显著成效，房地产开发投资增速明显回落，经济适用房的开工面积则明显增加。

　　从全年情况看，我市开发完成投资从比年初112%的增长速度逐月回落，投资增长趋于平稳，与全社会固定资产投资40%的增速基本一致，不少房地产商不敢再贸然拿地建房。全市商品住宅完成投资160亿元，同比增长22.1%，以住宅为主的房地产投资增长明显加快。

　　近年来，国家国土部门逐步停止了别墅用地的审批，税务部门也增加了对高档商品房的税收，推动住房消费由高档商品房向普通商品房和经济适用房转移。2005年，我市高档商品房完成投资10.88亿元，同比下降36%，占住宅投资的比重为5.9%，同比下降6个百分点。

　　尤其值得市民欣喜的是，经济适用房的建设已明显加速。2005年，全市经济适用住房完成投资27.81亿元，同比增长33.25%，占住宅投资的比重为17.4%，同比增长7.8个百分点。有关专家认为，经济适用房开工面积每增长4到5个百分点，房价就会降低1%%。政府严格控制高档商品房、大力发展经济适用住房的举措成效明显。

　　商品房供需总量基本平衡

　　2005年，全市商品房新开工1200万平方米，同比增长22.8%，增幅比上年同期提高17.5个百分点，从源头上保证了商品房供给的持续增长；其中住宅开工面积970万平方米，同比增长22%，增幅比上年同期提高18个百分点，表明市民今后买房时会面临更多的选择。在新开工面积带动下，商品房屋施工面积达到2300万平方米，同比增长10.5%，但增幅比上年同期下降11.5个百分点；其中商品住宅1800万平方米，同比增长9.6%，增幅下降15.4个百分点。

　　2005年，全市商品房竣工、销售面积分别为811万平方米、730万平方米，同比分别增长13.1%、25.4%。全市商品住宅竣工、销售面积分别为670万平方米、650万平方米，同比分别增长18.6%、29.5%。

　　竣工房屋面积中，扣减拆迁还建房屋、配套房屋等不能销售的房屋面积外，商品房销售面积与竣工面积同步增长，销售面积增长幅度超过竣工面积增长幅度，住宅销售形势依然趋好。总体来看，2005年我市供求总量基本平衡，但商品住宅需求依然旺盛。

　　总体来看，市区商品房空置面积逐步下降，县级市区空置面积明显增多，值得投资者关注。2005年，全市商品房空置面积108.2万平方米，同比增长22%，其中商品住宅空置面积61.37万元，同比增长30%。从区域情况看，市内四区房屋空置面积26.64万平方米，同比下降11.5%，占全市房屋空置面积24.6%，比重下降9.5个百分点。崂山区、黄岛区房屋空置面积分别为2.8万平方米、10.65万平方米，同比分别下降44%、22%，城阳区、胶州市、胶南市房屋空置面积增长明显，同比分别增长59%、170%、171%，即墨市、平度市、莱西市则有不同程度的减少。

　　房价增幅开始回落

　　2005年，城区商品房销售价格不再“高歌猛进”，涨幅走势逐步趋缓，全市商品房屋销售平均价格为3133元／平方米，同比增长10%，增幅比上年同期下降1个百分点。其中,商品住宅销售平均价格为3024元／平方米，同比增长11%。

　　从全年情况分析，12月份，市区商品房销售价格同比增长9.4%，比一季度房价下降2.3个百分点，这是我市房屋销售月度价格涨幅首次从2000年以来的两位数回落至一位数。

　　从区域情况看，市内四区商品房2005年销售平均价格为5389元／平方米，商品住宅销售平均价格为5347元／平方米，其中，市南、市北、四方、李沧四区商品住宅预售平均每平方米价格依次为8799元、5051元、4590元、3072元；崂山区、黄岛区、城阳区商品房销售平均每平方米价格分别为：7438元、3787元、3416元；即墨、胶南、胶州、莱西、平度五市的商品房销售平均每平方米价格依次为2088元、1989元、1951元、1489元、1420元。

　　炒房族风光不再

　　从商品房交易情况看，2005年，市内四区商品住房销售13248套，同比增长2.91%，交易商品住宅户型结构以每套80~100平方米成交套数最多，占总成交套数的43.66%，套型面积100~120平方米的占总量的23.95%。

　　销售价位以3000~4000元／平方米(经济适用房)成交套数最多，占总成交套数的27.36%，4000~5000元／平方米的占20.52%，5000~6000元／平方米的占18.99%，购房对象以本市居民为主，占总量的92.32%，外地人不足8%%，这说明市场上传闻已久的“外地炒房族”，在青岛并无多大规模。

　　二手房交易量也开始下降。从二手房情况分析，二手房住宅价格由于受交易所得税和营业税政策的影响，同比增长5.5%，价格自去年7月份以来持续走低，下降6.7个百分点。

　　2005年，二手房共成交登记26271套，同比减少18.76%；成交面积195.74万平方米，同比减少15.53%。其中，二手住房成交登记25462套，同比减少18.69%；成交面积162.90万平方米，同比减少19.27%。有分析人士指出，去年二手房转让税收政策实施以后，办理过户手续的费用大幅上升，银行的购房贷款政策也持续紧缩，参与炒房的人已越来越少。