编者按:近年来,中国的房地产市场越来越热。在不少人为“基本住房”发愁时,改善性购房和投资性购房的强劲势头令国人关注。对此,国土资源部的高级官员表示,我国已在研究征收不动产税,它将保证个人居住的基本需求,对于别墅、低密度住宅,税率肯定要高,基本住宅之外多出来的那一部分住宅,税率也要高。为此,本
报驻外记者进行了一系列调查研究,让我们来看看其他国家的想法和做法。
印度:征收税费很高,打折名堂不少
在印度,土地、房屋甚至院子里的树都要交不动产税。2000年以前,印度实行“租金评估制”,即房屋不管是自住还是出租,一律按照该房在出租情况下租金的高低来计算不动产税。由于引起社会不满,印度政府2000年以后开始按地域统一评估房价来计算税费,以便通过税收杠杆避免房屋过度向富人阶层集中。
在印度,土地和房屋一样属于私有财产。政府按照土地的地理位置、繁华程度以及交通便利情况,将全国土地分为8个档次,每平方米相应的价格从100卢比(1美元约合43卢比)到630卢比不等。再经过一番复杂的计算,一套位于新德里最繁华地区的100平方米的住房,每年应交的不动产税大约为1.6万卢比,超过了印度人均国内生产总值的一半。这种重税显然是为那些富人或房地产投资者准备的。对于普通家庭,印度政府则规定了各种各样的减免和折扣。根据规定,每个家庭允许有一套自住房享受50%的不动产税费折扣,小于100平方米的房屋还可以再享受10%的折扣,房主拥有的住房超过一定年限也可以享受10%到20%的折扣;如果房屋所有人是妇女、残疾人等弱势群体或政府公务员,还可以再享受30%的折扣。这样一路算下来,一个大中城市100平方米的自住普通住房,需要交纳的不动产税基本维持在4000卢比到6000卢比之间,如果房屋的地理位置不是很好,税费可能会更少。
与折扣相对应的是,印度政府还为非自住房的不动产税规定了若干倍率系数,其中包括如果该房被用于出租而不是自己居住,则不动产税倍率系数为200%;如果建房的目的不是为了居住而是用于零售店铺、小型企业办公室等商业用途,倍率系数则为150%。通过这些不同的折扣和倍率系数,政府可以在一定程度上减少因房屋闲置过多造成的土地浪费,也可以减缓房地产投资过热导致的贫富分化现象。
埃及:为避税,富人盖房不封顶
埃及的国土面积有100多万平方公里,95%是沙漠,只有5%的土地适宜人类生存。埃及首都开罗人满为患,人口多达1700万,占全国人口的1/4强,埃及人住房的紧张程度可想而知。实际上,开罗有的是房子,可低收入者住不起。开罗的房价根据不同的地段来定,一般高层公寓的价位从每平方米580美元到11800美元不等。由于历史、社会和经济等原因,埃及国内贫富差距较大。富人买房轻而易举,穷人则要倾其所有还要背几十年的债。为此,埃及的房地产政策尽量“向低收入者和弱势群体倾斜”。
记者熟悉的一个名叫穆斯塔法的房地产商介绍说,埃及对富人购买更多的房子没有明文规定的硬性限制,但在实际做法上却设置了不少障碍。比如购房时一定要出具此前的住房状况证明,对已有房产者不再提供购房贷款,大幅提高征税额度和手续费,有的甚至要求一次结清房款。此外,在领取房产证时,购房者要向主管部门交“公正费”,也就是税金的一种。首次购房者,交不到房价的5%,二次购房则要交房价的10%以上,而且很可能会被拒绝办理房产证。对于富人买地建房,政府也有对策。首先是不断提高地皮价格,现在开罗市中心的地价已高达每平方米1.9万美元,而且还在涨。穆斯塔法说,这样做的目的,是让富人们望而却步。其次是要求建房者交纳建筑税、治安税和房产税,税额根据住宅的豪华程度而定,房子越豪华交税越多。那些非豪华型住房则免交治安税和房产税。对此,富人也有应对的办法。根据规定,房屋建成后,一律要交不动产税,建成的标准之一是楼房的顶部封闭,即不再有任何还处于施工状态的痕迹。于是,富人们就索性故意不封顶,让房子永远处于没有竣工的状态,这样就可以堂而皇之地逃避交税了。现在,埃及市政和房管部门已意识到了这一问题,并正酝酿出台措施加以治理。