2005年12月21日起执行的最高院出台的《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》中明确指出，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。

    这项规定几乎让所有银行都为之振奋。“这对银行绝对是个利 好消息，大大改变了银行目前处理抵押物处处受制的现状。”青岛一家国有银行相关负责人如此告诉记者。

    “老”司法解释，引发银行质疑

    所谓的银行受制现状，是源自2004年11月4日最高人民法院出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，该项司法解释规定，被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖和抵债；对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可以执行。

    尽管许多银行对此规定纷纷表示不理解，但是，《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》还是于2005年1月1日开始实施，实施最初，记者在采访中了解到，由于高法司法解释中规定的“生活所必需的居住房屋”和“最低生活标准所必需的居住房屋”等概念界定不清，很可能使银行实现债权的唯一可靠保障———抵押权形同虚设，并催生一些恶意违约行为，引发新一轮房贷风险。因此，青岛各商业银行纷纷采取措施，以尽可能的防范金融贷款风险：提高贷款门槛，严格贷款人员审查制度，提高首付款比例，要求购房人提供第二住房担保等，致使许多原本可以获得银行住房贷款的人无法贷款购房，最终损害的是更多消费者的利益。

    在采取措施防范风险的同时，各地各大银行还纷纷上书请求修改条例，上海、深圳和北京三地银行同业公会也曾一起上书最高院，要求最高院对规定再作研究，对相关条例进行修改。

    新司法解释，保全银行资产

    此次最高院新出的《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》的司法解释，明确了对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。至于之前不得拍卖的说法，新规定增加了三个条件：一是在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期；二是强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，可以由申请执行人为被执行人提供临时住房，已经产生的租金从房屋拍卖或变卖价款中优先扣除；三是属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。此项规定，大大缓解了银行的担心。“总体来说，新解释还是基本保障了银行的权益，扫除了银行房贷业务的后顾之忧”，银行相关人士如此认为。

    恶意欠贷，银行有权收房

    “在银行搞按揭贷款买房，并非所有的贷款人都是能够按时缴纳按揭的，”一位业内人士告诉记者。银行在发放按揭贷款的过程中都会遇到部分恶意欠贷的客户，只是每个银行的不良贷款率不一样，这些欠贷的原因也各不相同。

    但无论是什么原因引起的欠贷，其最终结果都是由银行来承受。记者了解到，在青岛的各大商业银行中，同其它类型的贷款相比，房地产不良贷款率虽然相对较低，但依然普遍存在，而新规定则让银行可以通过法院对抵押的房屋进行拍卖，从而有效防范欠贷引发的风险。

    六个月宽限，保证生存权

    新司法解释的这一《规定》是最高人民法院在广泛听取相关部门和专家的建议后制定的，青岛市某商业银行一位负责人告诉记者。

    由于去年元月开始实施的高法司法解释，其初衷是为了确保“生存权高于债权”、“生存权是最大的人权”，但实际上，为了维护资金安全，银行采取的相应防范措施，反而对许多普通人贷款造成一定的困难。而新规则在保障银行利益的同时，要求人民法院在对房屋进行裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。只有期满后，被执行人仍未迁出的，人民法院才能强行其迁出，迁出后，将原购商品房变卖，以回收贷款，规避银行贷款风险。另外，欠贷者无法自行解决居住问题的，可以租住银行为其提供的临时住房，但是要计收租金，如果被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。由此看来，新法在保证银行利益的同时，新的司法解释并没有漠视弱势群体的居住权。

    新司法解释，瓶颈依然存有

    新司法解释体现了一定的进步，但对一些根本性的问题仍未有实质性的突破，青岛市某商业银行有关人士如此评价新解释。

    这位业内人士告诉记者，新司法解释具有两点积极意义：其一是明确了法院可以有条件地执行设定抵押的房屋。其二是为如何进行置换执行提供了一个参考标准，即申请执行人提供临时住房时，可参照《城镇最低收入家庭廉租房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准，房屋品质、地段可不同于原住房。尽管本司法解释的适用对象是特定的，只能是设定抵押的房屋，因此就其适用范围来说，不具有普适性。对于未设定抵押的被执行房屋原则上不能适用该司法解释，但对这类房产如何进行置换执行毕竟还是提供了一个参考。

    同时，这位业内人士也认为，新的司法解释虽然在理论上提出了去年所未提及的“临时”、“租金”问题，但实际操作中可能还会造成“临时不临”、“租金难收”以及房屋难租等问题。另外，因为“临时住房”没有期限规定，借款人可能会长久居住下去，并可能拒缴租金，这个问题再诉诸法律，还会遇到“执行豁免制度”的老问题。所以，对这个司法解释，依然需要有一个清醒的认识。对银行而言，不会因为新司法解释的出台而全面放宽客户的贷款条件。本报记者鞠培霞

    律师观点 局部修正而非全部废止

　　北极之星律师事务所律师张庆华：此次最高人民法院出台《规定》修正了以前的司法解释，对于抵押权人的利益给予特别的保护。这样规定既有利于各商业银行按揭业务的开展，也有利于广大消费者实现自己的购房梦。但在理解和适用这一《规定》时，还要注意以下几个问题：

　　第一，执行被执行人及其所扶养家属生活必须的已设定抵押的房屋有严格的条件和程序。

　　虽然《规定》现在允许对被执行人所有的已经设定抵押的房屋采取查封和拍卖、变卖、抵债的执行措施，但为了最大限度地保护被执行人及其所扶养家属的利益，尽量减少由于强制执行对其造成的影响，《规定》同时规定了严格的执行条件和程序。首先，人民法院对已设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。只有六个月的宽限期满后，被执行人仍未迁出的，人民法院才能强行迁出。其次，强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，应由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。

　　第二，被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不得强制迁出。

　　如果被执行人属于低保对象，即使其居住的房屋已被抵押，或者申请执行人为其提供临时住房，人民法院也不得采用拍卖、变卖或抵债的强制执行措施。

　　第三，《规定》只适用于对设定抵押权的房屋的执行。

　　此次最高人民法院出台的《规定》只是解决了已经设定抵押的房屋执行问题，而对于未设定抵押的用于债务人及其所扶养家属生活必须居住的房屋，人民法院仍然不能采取拍卖、变卖或者抵债的强制执行措施。即对于未设定抵押权的房屋执行，《查封规定》第6条仍然适用。

　　由此可见，此次《规定》只是对以前司法解释的局部修正，而不是全部废止。对于抵押权人来说，申请人民法院强制执行债务人或其扶养的家属用于居住的房屋时，还应当符合一定的条件并承担有关义务；而对于没有取得抵押权的一般债务人来说，申请执行债务人及其所扶养家属的用于居住的房屋时则仍然面临着司法障碍。对于这种规定的合理性，在理论界和实务界还会存在争论。但作为债权人，了解这些规定的内容及其特殊性，对于规避风险，更好地实现债权则是有益的。