经济适用房摇号现场

2005青岛住交会现场

土地拍卖会现场

浮山后片区涌现出一批高品质楼盘

市房地产诚信联盟揭牌仪

    2005青岛房地产市场年终大盘点之事件篇焦点事件：管窥楼市年度表情

    对于房地产市场来说，2005年是颇不平静的一年；对于青岛楼市来说，2005年是大事频频发生的一年。

    今年，由于受到了一系列宏观调控政策的影响，房地产市场进入了“气候变化期”。有业内人士认为，2005年是悲喜交加的一年，但也有人认为2005年是一个秩序调整年。

    因此，在这一个跌宕起伏的年份里，很多地产政策、地产事件成为业内反复咀嚼的话题，构成好新闻的素材。2005青岛地产年度焦点事件回放，在管窥青岛楼市年度主题表情的同时，也从不同角度反映出2005年的不同寻常，更折射出涌动在市场大潮中的某些令我们感动并记住的因素。年度大事之一

    宏观调控稳楼市

    【新闻回放】

    2月3日，我市印发《关于促进房地产市场持续健康发展若干问题的通知》（青政发〔2005〕2号），就强化政府宏观调控和市场监管有关问题进行了规范。

    4月19日，市政府办公厅《关于切实稳定住房价格的通知》（青政发〔2005〕20号）印发，就我市稳定住房价格工作进行全面部署。

    5月13日，市政府办公厅下发《关于稳定住房价格进一步推进住房保障体系建设的通知》（青政办发〔2005〕24号），就进一步加强和改善房地产市场宏观调控，调整住房供应结构，控制不合理住房需求，切实稳定住房价格，促进房地产市场持续健康发展有关问题进行了规范。

    【本刊点评】

    随着各项调控措施的逐步实施，我市房地产市场运行出现积极变化，价格上涨趋缓，投机炒作行为得到一定遏制，消费者购房行为渐趋理性。

    客观上讲，稳定住房价格、调整供给结构、遏制投机需求作为这次房地产市场调控的三个关键点，在我市今年的房地产宏观调控中取得了较好的成效。消除住房价格和房地产投资过快增长等不健康因素，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业的健康发展。

    通过调整，我市房地产市场逐步进入一个供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的健康发展轨道。

    年度大事之二

    “6·1”新政显威力

    【新闻回放】

    5月31日，我市出台房地产税收政策，规定2005年6月1日后，青岛市个人转让其购买不足两年的住房对外销售的，必须全额征收营业税，税率为5.5％。个人转让其购买超过两年（含两年）、且符合本市普通住房标准的住房，免征营业税；个人转让其购买的非普通住房超过（含两年）的，按其售房收入减去该房屋购置原价后的余额缴纳营业税。

    我市对普通住房标准作出了明确规定。凡同时符合单套建筑面积在120平方米以下（含120平方米）、住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）两个条件的住房为普通住房。

    【本刊点评】

    其实，房地产新政的威力早在6月份之前就已开始发力。进入5月份，不少房地产开发企业反映，商品房销售量急剧减少，市场观望气氛浓厚，大众心理预期普遍看跌。以至许多开发商认为，房地产市场将进入一个较长时期的“熊市”。

    二手房市场甚至一度“萧条”，据不少中介机构反映，六七月份二手房成交量非常之低，尤其是利润丰厚的高档次新房市场。

    但是，房地产新政就这样在业界的质疑、焦虑甚至惶恐中逐渐为众人所适应。毕竟，“6·1”新政对于遏制投机、抑制投资、鼓励自住起到了重要作用，使得市场在观望中走向理性。

    年度大事之三

    两次摇号更公正

    【新闻回放】

    3月10日，市建委、市发改委、市国土资源房管局、市规划局、市物价局、市监察局共同印发《青岛市经济适用住房项目招投标管理办法》（青建发〔2005〕14号），就经济适用住房招投标相关规定和程序进行规范。

    3月21日，我市经济适用房第一次公开摇号在李沧区虎山体育场举行。此次514套经济适用房引得4146位购房者前来参加。本年度第二次摇号共推出682套经济适用住房，基准价格从2893元／平方米至3656元／平方米不等。

    11月30日，经济适用住房开工在建面积累计235.6万平方米，竣工面积累计72.2万平方米，提前完成了市政府确定的“开工在建230万平方米、竣工70万平方米”目标任务。

    【本刊点评】

    本年度，经济适用房可圈可点之处很多。以公开摇号方式销售经济适用住房就是我市的一次探索和创新。“经济适用住房公开摇号了”———一时之间，这件新鲜事儿成为街头巷尾的热门话题。

    为保证公开销售工作的公平、公正，有关部门制定了公开销售程序，并严格在监察部门和公证部门、购房市民代表联合监督下进行，接受社会各界、广大市民、新闻单位的监督。

    “安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。这充分体现了市委、市政府对解决中低收入家庭住房困难问题的重视程度。“摇号”在社会各界引起强烈反响的同时，也得到广大市民的拥护与称赞，从中我们也看到主管部门保障中低收入家庭住房的决心与魄力。

    年度大事之四

    三大条例分量重

    【新闻回放】

    9月29日，《青岛市城市房屋拆迁管理条例》（修订稿）通过山东省人大常委会备案，至此完成所有立法程序，将于2006年1月1日起正式实施。

    11月25日，《青岛市城市房地产开发经营管理条例》、《青岛市物业管理条例》获山东省人大常委会批复，并将于2006年1月1日起正式实施。

    【本刊点评】

    《青岛市城市房屋拆迁管理条例》确定了“就地补偿为基准”原则，货币补偿以拆迁区域新建商品房价格结算补偿金……毫无疑问，这一条例的实施，将使几乎停滞拆迁工作重新启动；《青岛市城市房地产开发经营管理条例》根据新的市场形势，明确了房地产开发与经营中的细节，为岛城房市健康发展定下了“铁律”；《青岛市物业管理条例》则明确了房屋销售之后的有关事项，使得老百姓得到更多的实惠。从拆迁到建设再到物业管理，三大条例紧密相联，环环相扣，有机统一。

    主管部门转变观念、开拓创新的实际行动，既为市场制定了游戏规则，使企业在市场竞争中“有法可依”；又确实保证了老百姓的权益，赢得了市民的喝彩；更推动了一个重要行业的上中下游各个环节的发展。

    年度大事之五

    网上备案更透明

    【新闻回放】

    11月1日，我市网上售房制度正式启动。商品房销售合同网上备案和登记管理办法对于网上售房的各方面做了具体规定，增加了商品房销售的透明度。

    日前，记者获悉，商品房合同网上备案经过升级改造完善后在市内四区施行，效果良好，以后将逐步扩大到五市三区；另外，明年二手房买卖租赁等业务也将全部“上网”。

    【本刊点评】

    作为一个透明市场的信息平台，网上售房为完善市场秩序、公开销售过程，推动青岛房地产市场前进了一大步。

    虽然目前运作并未完全达到预期效果，但毕竟已经迈出了第一步，已经有了一个好的开始。另外，本年与此类似的还有两件事情值得一提：一是我市制定了新版《青岛市商品房买卖同》，合同规定，三种情况开发商违约需做双倍赔偿，规划变更需要业主同意；二是开始实施《青岛市房屋买卖居间合同》和《青岛市房屋租赁居间合同》，合同除设定了买卖双方（租赁双方、甲方乙方）外，还设定了居间人为第三方“丙方”，使中介公司在做居间业务时取得了“名分”，并明确规定了三方各自的权利与义务。

    年度大事之六

    土地市场多创新

    【新闻回放】

    4月17日，香港西路25号地块被海信房地产开发有限公司以8550元／平方米收入囊中；

    6月18日举办的土地出让活动，是应当被载入青岛土地出让史册的。不仅是因为它恰逢政策交替的关键期，更重要的是这是作为完成市政府提出的每年推出1000亩普通商品住房用地的开端，是我市首次推出普通商品住房用地。

    10月17日，我市奥帆赛场3宗地块面向海内外挂牌出让，规划建筑面积分别为4.4856万平方米、4.9855万平方米、5.2349万平方米，挂牌起始价分别为9040元／平方米、9130元／平方米、9360元／平方米。这次土地出让创造了青岛土地出让史上的最高出让起始总价13亿元人民币的纪录。

    【本刊点评】

    三组数据的背后是我市土地市场不断创新的身影。本年度土地市场不少事情值得用些笔墨。其中“限定房屋销售价格”、“捆绑出让”等新的出让附加方式就是相关部门针对我市房产价格一直攀升、百姓住房难以满足的状况，经过长期调研、考察，而开始实施的一种新的土地出让形式。

    普通商品住房是今年我市新的住房政策中新增加的一个层次，对完善住房供应体系起到了重要作用。由此，我市住房供应体系包含高档商品房、普通商品房、经济适用房、廉租房，充分保障老百姓住得起房子。

    另外，今年对城中村的盘活有了很好的实践。2005年，根据照顾村民利益，努力推进市场化配置土地资源，提升旧村的综合竞争力等盘活城中村所制定的原则，对埠西村进行兼顾村民、政府、投资商三方利益的市场化运作。埠西村的成功改造已经成为我市城中村改造史上的一段佳话。

    年度大事之七

    两大项目竞破土

    【新闻回放】

    6月12日，麦岛改造拆迁工作正式启动。经过80多个日夜的艰苦工作，整个麦岛片2620户被拆迁居民中，有2616户在公告拆迁期限内与麦岛片旧村改造指挥部签订了房屋拆迁补偿协议。

    三姜一湾旧村改造项目位于我市崂山区南部沿海，北靠崂山南向大海，东临崂山风景区，西接崂山区政府和石老人国家旅游度假区。总面积2000余亩，规划建筑面积100多万平方米。拆迁工作涉及多个自然村，2000余户，6000余人。

    【本刊点评】

    我市南部沿海逶迤秀丽的风景线，被中外游客誉为“东方丽人项颈上的一条黄金项链”。麦岛旧村改造项目、三姜一湾旧村改造项目则是这条黄金项链上镶嵌的最璀璨的两粒宝石。

    麦岛片改造拆迁的告捷、三姜一湾旧村改造项目开工，不仅为加快旧村改造、推进城市化进程、打造城市整体景观、提升城市形象打开了局面、树立了典范，同时也将意味着两大项目改写了我市南部楼市没有大盘的历史。

    更重要的是，对在旧村改造中，政府与开发商和老百姓三者利益关系的协调处理，最终达到互动多赢的旧村改造工作模式奏响房地产市场的“和谐之曲”。不久的将来，一片崭新的现代化社区、一处迷人的滨海城区景观将呈现在城市的东部。

    年度大事之八

    高端楼盘频亮相

    【新闻回放】

    对于市区南部的高端市场来说，2005年是极其关键的一年。市南、崂山沿海一线高端楼盘频频亮相市场，海信·燕岛国际、TOP·颐和国际、丽都国际1213、领世华府、恒基·新天地等楼盘价格随着品质持续走高，尤其是恒基·新天地项目创下我市楼盘单价的最高纪录。短短半年，青岛楼市就上演了一幕一幕高端楼盘的比拼大戏，并且价位更是日渐挑战人们的想象空间。

    【本刊点评】

    客观说，本年度高端市场的势头并不让人吃惊。由于青岛地理的特殊性，海景楼盘的稀缺性越发突出，另一方面楼盘品质、开发理念不断提升，再者，节能与环保技术以及精装修的运用，楼盘单价逐步走高也是必然。本年度单价在万元以上的楼盘如雨后春笋般出现在我们视野，另外还有东海路9号等高端楼盘吸引了不少眼球。

    但高端楼盘市场是否就是一路绿灯而未遭遇瓶颈？事实上，青岛楼市的高端市场已经呈现一种高处不胜寒的态势。这一现象无疑给地产大鳄们带出一个明确的市场讯号：青岛地产高端市场的购买力有待观察。高端楼盘营销亮点撞车、项目定位雷同、销售周期扎推等问题应该引起市场的反思。

    年度大事之九

    热点片区大比拼

    【新闻回放】

    2005年度，几大热点片区相继崛起成为业界瞩目的焦点。目前，活跃在各大区域市场的是那些日渐火热的片区，例如浮山新区、惜福镇片区、西海岸片区、东部沿海片区等。其实，热点片区的大比拼才刚刚拉开序幕，明年，它们必定是整个市场的“明星”。

    【本刊点评】

    热点片区的崛起合乎房地产竞争规则的游戏：炒热片区，也就炒热了楼盘；片区价格上去了，单盘价格自然水涨船高。而楼盘的价格与销售速度正是每个发展商所渴望的。

    从开发商的角度分析，房地产开发规模化、片区化，有利于总体市政条件的形成和整体统一配套、统一规划，形成规模经济，节约开发成本。更有意思的是，一个开发商做广告，其它楼盘跟着沾光。借他人之势，销自己产品，不亦乐乎。这就是相邻相近带来的区位效应，也是片区竞争中体现出来的优势。未来房地产市场的竞争将是片区之间的竞争。片区的发展现状好，开发商就受益；相反，每一个片区的成熟离不开这个片区上的开发商的共同努力。因此说房地产从个盘间的恶性竞争到协作发展的共赢模式，代表着更高层次的竞争水平。

    随着片区时代的来临，必将催生新的操盘手法、推广模式，给购房者提供新的居住模式。片区竞争已经初露端倪，但在吸引市场眼球的同时也在拷问市场的承受力。2006年，几大片区必将展开激励的竞争，中原逐鹿，谁将胜出？让我们拭目以待。

    年度大事之十

    两大房展惹人眼

    【新闻回放】

    本年度，由市建设委员会、市国土资源和房屋管理局、市规划局、青岛日报报业集团共同主办的两大房展遥相呼应，为我市房地产市场搭建起交流沟通的平台。4月21日开幕的青岛春季房展、8月26日揭幕的青岛住交会，已经成为市民买房置业、楼盘积累客户、企业展示形象的重要舞台。

    【本刊点评】

    近些年来，随着青岛房地产市场的火爆，房展会作为房地产经济的衍生物也就风生水起，成为房地产业交易的最大平台。几年来，房展逐步细分，意味着展会经济已然从狭窄、大杂烩式的简单粗放型房展，向着开放、专业、规范等更加灵活多变的形式演变。本报就曾主办过现代生活展、东营房展、老年住宅房展……各种更细、专属性更强的房展在今年的房展会中的比例明显加大，甚至有的房展将艺术与人文糅进传统的房展中，打破了传统意义上的房展经济。应该说，锁定不同置业人群的专属性房展具有“小而精”的鲜明特点，将为买房者和开发商提供全方位、多渠道、服务性更强的房地产平台。

    年度大事之十一

    诚信康居成风向

    【新闻回放】

    7月17日，青岛房地产企业诚信联盟成立仪式暨捐资助学活动在“五四”广场进行。诚信联盟向社会公开承诺，并倡议全市开发企业诚信经营、铸造品牌，同时主动捐资80万元人民币，帮助50名大学生、100名中学生、1000名小学生继续完成学业。

    12月5日、6日，第60次国家康居示范工程评审会在我市举行，评审并通过了海尔·东城国际、盛世景园、集力景豪3个项目的住宅产业技术可行性研究报告及规划建筑设计方案。一个城市3个项目同时通过国家康居示范工程评审，在全国是第一次。

    【本刊点评】

    随着房地产市场的逐步成熟，诚信与品质成为一种风尚。因为在经历了市场的风浪之后，越来越多的企业发现，惟有“讲诚信、比品质、重品牌”的实力企业才能在激烈的竞争中走得更远。

    房地产企业诚信联盟在社会各界引起了强烈反响，既得到了主管部门的肯定，也受到开发企业的欢迎，更为广大市民所称赞。自第一批加盟单位公布以来，不断有开发企业提出申请，并以实际行动践行联盟公约，在行业内形成了“重品牌、讲诚信、比服务”的氛围，为房地产业的持续、健康、稳定发展起到了很好的推动作用。

    建设部住宅产业化中心大力推行的康居示范工程是业界争相关注的“金招牌”。申报材料涉及项目规划、住宅套型、建筑装修、智能化等170余项评审内容，任何一处“短板”都会失分，足见康居示范工程的含金量之重。

    当诚信成为房地产市场的一种习惯，当康居各界重视的一种风尚———企业诚实守信，百姓安居乐业，何尝不是一幅构建和谐社会的缩影？

    年度大事之十二

    售后服务看细节

    【新闻回放】

    7月5日，市房地产开发管理局发出《关于加强商品房售后服务管理的通知》要求，今年7月底前凡是销售商品房的房地产开发企业都要设置售后服务机构，同时要加强商品房售后服务管理。

    10月25日，市房地产开发管理局召开《青岛市商品住宅使用手册》推广恳谈会。11月1日，我市启动国内首个《商品住宅使用手册》。

    【本刊点评】

    近几年来，商品房买卖合同纠纷诉讼案件也大都 集中在逾期交房违约赔偿、面积缩水退赔、逾期办证违约赔偿等方面。但是随着房屋入住，很多隐性的问题，诸如质量保证期限、售后服务等渐渐浮出水面，而这些问题却给老百姓带来了说不尽的烦恼。房屋售出之后的事情，以前关注的很少。

    让“商品房”真正成为一种商品，还原了商品房作为商品的属性，将概念归位于内涵本身，真正体现了对消费者作为购房者的尊重———已经成为各界的呼声。

    本报记者刘海亮

责任编辑 刘楠