城市房屋拆迁管理条例、物业管理条例、城市房地产开发经营管理条例三项新法规明年起实施

    昨天，记者从市人大获悉，备受市民关注的《青岛市城

    市房屋拆迁管理条例》、《青岛市物业管理条例》、《青岛市城市房地产开发经营管理条例》已经市人大 常委会审议通过，报经省人大常委会批准，由市人大常委会公告公布，将于2006年1月1日起施行。现将条例作部分解读。

    《青岛市城市房屋拆迁管理条例》

    拆迁补偿按“市场价”

    对住宅房屋的拆迁，《条例》规定以就地房屋补偿作为补偿的基准，对被拆迁人补偿房屋的原面积并增加10平方米的住房改善面积。同时，对住房困难户设定了最低保障：原面积不足25平方米的，先补足到25平方米，然后再增加10平方米的住房改善面积；原面积加10平方米改善面积以后不足45平方米的，按照45平方米补偿，差额部分由被拆迁人按照拆迁区域新建商品住房销售价格的50％支付房款。被拆迁人选择货币补偿或者异地房屋补偿的，《条例》规定以“拆迁区新建商品住房销售价格”作为结算补偿金的依据，这一价格由拆迁人、被拆迁人共同选定的房地产评估机构评估确定，将过去的政府定价修改为市场定价。

    拆迁公示更“透明”

    《条例》规定政府编制的房屋拆迁中长期规划和年度计划要向社会公布；建设单位在申领房屋拆迁许可证前，应当在拟拆迁区域公示规划方案、拆迁补偿方案，征求被拆迁人的意见；拆迁人应当在拆迁现场公示拆迁许可证、拆迁工作流程、补偿标准、补偿方案、拆迁实施单位和评估单位资质证书、拆迁工作人员名单等，接受监督。

    每两月公布交易价格

    为保障拆迁评估的独立、客观、公正、合法，《条例》专门增加了“拆迁评估”一章，要求市建设行政主管部门制定房屋拆迁评估的相关规定，每年向社会公布房地产评估机构的名录，供拆迁当事人选择，统计部门应至少每两个月向社会公布一次房屋交易价格信息。

    《青岛市城市房地产开发经营管理条例》

    提高市场准入“门槛”

    《条例》进一步明确了开办房地产开发企业的条件，将设立房地产开发企业的注册资本提高到不低于1000万元人民币，并规定申请办理暂定资质要提交10名以上专业技术人员的职称证明和劳动合同备案花名册。

    优先安排普通住房

    《条例》明确规定，编制房地产发展规划和房地产开发年度计划时，必须优先安排普通商品住房、经济适用住房、危旧住房改造和城市基础设施建设中的拆迁补偿用房的开发项目。土地、规划、建设等部门审批开发项目，应符合房地产开发年度计划的要求。

    卖房提供“说明书”

    为规范房地产经营行为，维护买受人的合法权益，《条例》规定了商品房销售服务告知和服务承诺制度。销售商品房应明码标价，在商品房销售地点向买受人明示商品房预售许可证或者商品房权属登记证明文件，并使用符合国家法律法规规定的合同示范文本；房地产开发企业在交付商品房时，应当提供商品房使用手册，包括商品房使用说明书和质量保证书，并按照商品房质量保证书的约定对所售商品房承担质量保修责任。

    破解业主大会启动难题

    《条例》针对实践中业主大会启动难的问题，不仅规定了成立业主大会所应具备的条件，而且对具备条件的物业，还明确了建设单位的书面报告义务，同时业主也可提出成立业主大会的书面要求。区（市）物业管理行政管理部门接到书面报告或者要求之后，应当和街道办事处（镇人民政府）组织成立业主大会筹备组。

    公开招选前期物业

    前期物业管理在实践中最易产生纠纷。《条例》对前期物业管理中企业的选聘、合同的期限以及费用的承担等内容，作了修改和完善。规定，除特殊情况以外，建设单位应当通过招投标的方式公开选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理，并且前期物业服务合同约定的期限最长不得超过两年。

    物管用房不少于100m

    《条例》对物业管理用房的规划、建设、面积、权属、使用维护等规定：建设单位要按照开发建设总建筑面积的千分之五在物业管理区域内配置物业管理用房，最低不得少于一百平方米，加强了对物业管理用房的法律保障。