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房地产博弈:消费者愤怒 政府出手 地产商强挺

青岛新闻网  2005-12-27 10:29:41 中华工商时报

  
 

  2005年的中国房地产市场,有两个最突出的特点:一,消费者愤怒了,在讨伐房地产暴利的同时,想方设法揭房价成本的老底,房产商的处境非常尴尬;二,房价虽然还在涨,但是涨幅回落了。

  因为疯涨的房价已经对国民经济的健康发展带来危害,也激起消费者的愤怒,中央和有关部门展开了一系列的针对房地产的调
控措施,消费者和房产商形成你不买我也不降价的对峙局面,这种对峙一直持续到2005年年末。

  展望2006年的房地产市场,房产商纷纷预测房价继续上涨,也有经济学家认为房地产市场将从2006年或者2007年开始,步入一个长达5年的大熊市周期。

  愤怒

  2005年的第一把火和最后一把火,都是北京华远集团总裁任志强烧的。

  1月8日,任志强说,“我坚持一个观点,不要让所有的老百姓都买房子,因为我们没有那么大的生产量。在供应量很少的情况下,一定是先满足最富的人。”

  11月19日,任志强又说,“没有巨大的利润支持,无法建设品牌,因此房产品牌就应该是具有暴利的。”

  任志强的“先满足富人论”和“房地产品牌暴利论”如同两颗重磅炸弹,先后在年头年尾炸响,如此的言论对消费者形成强烈的刺激。

  如果对2005年的房地产消费者进行一项情绪调查,可以肯定的是,弥漫在消费者心中的最大的情绪,就是愤怒。愤怒的原因,当然是高房价,以及高房价背后的暴利。

  在这种愤怒的情绪引导下,整个2005年,与房地产有关的舆论,成一面倒的形势,对高房价、房地产暴利、部分房产商、房地产利益集团展开了大范围、高强度、长时间的大讨伐、大批判,其反应之迅速、观点之鲜明、情绪之激越、语言之痛快淋漓、论证之言之凿凿,可称得上快意恩仇、蔚为大观。

  调控

  来自中央和有关部门的对房地产市场的调控,是从2004年的“8·31大限”开始的。

  2004年8月31日之后,各地通行的土地协议出让制度正式走入历史。这对于那些依靠权钱交易、官商勾结取得廉价土地的房产商来说,是一个致命的打击。部分房产商正是利用这个机会,大肆宣扬“8·31”之后土地价格将要上涨,房价也要上涨。在这样的言论蛊惑下,消费者蜂拥而至,直接导致了2004年年中开始的房价的大幅度上扬。据国家统计局统计,2004年全年新建商品房平均销售价格上涨14.4%,其中商品住宅上涨15.2%,为1998年以来的最高涨幅。

  进入2005年,相关调控信号和措施接踵而来。

  3月5日,温家宝总理在《政府工作报告》中明确提出,要采取措施“抑制房地产价格过快上涨”。

  3月17日,央行调整了商业银行自营性个人住房贷款政策,购房者贷款成本提高。

  3月26日,国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》。这份《通知》因为有8条调控房价的意见,被业界称为“国八条”。

  4月30日,建设部、发改委等7部门联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》,这个意见因为也有8条,被业界称为七部八条,也叫新八条。

  从“8·31大限”到提高房贷利率,再到国八条、七部八条,一系列调控措施既重且猛,疯涨的房价终于开始放慢脚步。疾风暴雨中的房产商大倒苦水,有人对同行感叹,冬天到了,大家抱在一起暖和些。

  在这样的情况下,有关部门发出信号,下半年不会再出台新的调控措施。   

  对峙

  虽然消费者愤怒声讨,虽然中央部门调控政策接二连三,但是,房产商并没有像很多人想象的那样,主动降低房价,而是坚守高房价,且不断小幅度向上调价。消费者则采取用脚投票的方式,拒绝购买。对峙的局面因此形成。

  这种对峙在2005年年中初步形成。之后,房产商开始炒作“金九银十”概念。在这之前,每年的9月10月都是房地产市场的黄金时期,成交量会大幅度攀升。但是,2005年的“金九银十”好景不再,房产商举办的各类房展会,消费者仍然是看得多、买的少。

  眼看就要临近年末,上海、武汉等地的房产商坚持不住,开始了或明或暗的降价动作。这样一种降价反而激起了已经购房者的不满,引发了一股股退房风波,成为2005年房地产市场一道奇特的风景。

  直到12月,消费者的持币待购心理,仍然在持续,买卖双方的对峙局面,没有打破。

  这样对峙的结果,是房地产空置率的持续上升。有关数据显示,至今年11月末,全国商品房空置面积为1.14亿平方米,同比增长14.2%。其中,商品住宅空置面积为6316万平方米,同比增长8%。

  展望

  有关数据显示,今年一季度的商品房平均销售价格涨幅为12.5%,一至二季度为10.1%,而一至三季度则降至8.8%,前三季度房价的涨幅呈稳步回落态势。

  虽然房价涨幅稳步回落,但是,也有舆论认为,即使是8.8%的涨幅,也是消费者无法承受的。尤其是,现阶段消费者不但受困于高房价,还在医疗、教育、养老等方面,面临强大的财务压力和精神压力。

  展望2006年的房地产市场,两种观点针对相对。

  房产商普遍认为房价还会继续上涨,有人甚至认为2006年的房价将会上涨20%。有专家从进出口贸易的角度,得出明年房地产市场将再现荣景,也有专家认为明年将是鼓励住宅消费年。

  在一片看涨的声音中,也有专家作出了不同的判断。知名专家许小年不久前撰文指出,中国楼市不久将步入大熊市,尤其是上海、杭州、南京、北京这些在过去几年里持续狂热的大中城市,房价将从明后年起明显向下转折,步入五年以上的大熊市。

  许小年表示,之所以得出这样的结论,是因为当大家都坚信房价将上涨之后,需求方会狂热地抢购房产,开发商则会全力开发房产,这样的状况持续两年后,居民的购买力将大幅衰减,而开发商供给的喷发却要滞后两年到三年,居民有限的购买力将无法消化越来越大的供给量,大熊市因此产生。

  在关于房价涨跌的争论中,社科院专家易宪容的观点,显得更加中立和理性。他认为,从长期来看,一个真正繁荣的房地产市场,应该是一个完全平民化的市场,只有大多数民众有能力进入了,房地产业才能持续发展与繁荣。

  中国的房地产市场,至少在目前,还不是一个大多数民众有能力进入的市场。

  我们期待着这一天的早日到来。

责任编辑:屠筱茵

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