近日，在中原地产威海路分店，赫然贴出了“未来域一手代理，买家免佣”的广告。二手房中介机构代理新建商品房的做法并不稀奇，但“买家免佣说”仍吸引了不少购房者。

　　上海阴雨，但中原地产威海路门店前往未来域看房者却坐满了店面。热闹的场面与整条街中介门店的冷清构成强烈反差。

　　记者随着 下午1点钟的看房班车出发，车内二十几人的位子座无虚席，而记者在前一天预约11点的看房车时，被经纪人告知已经订满。

　　热闹的看房场面在日趋清冷的冬日楼市，可谓难得一见。金地与中原的品牌联手，看似市场奇招，却是上海楼市进入二、三级市场联动的鲜明体现。

　　开发商看好中介渠道优势

　　“和其他楼盘相比，未来域目前的销售情况不好也不坏。但开发商要求很高，可是按照他们规定的年底要推出的数量指标，是肯定完不成的。”一位了解未来域的业内人士透露。

　　于是，借力二手门店优势，成为开发商金地集团实现销售目标的一大举措。

　　“中介机构代理一手房是常有的，这一做法没有任何违规处。”信义房产某门店经理任小姐向记者介绍。任经理同时表示，这种合作一般都是中介商以一手代理商的身份直接接盘，代理部门与中介部门分开，代理人员直接进入售楼处组织销售工作。而类似中原地产在二手门店推广新盘的做法比较少见。

　　据了解，包括21世纪不动产、上海信义房产等多家大型中介企业都或多或少地实践过二、三级市场联动的销售模式。但是业内人士介绍，2004年时这种联动的效应并不明显，有一些中介此前也通过门店销售一手房，但是真正从门店实现的一手房成交却寥寥无几。

　　但中原地产却并不愿意就此合作公开表态。记者联系采访时，中原地产公关部人员表示，尽管这种合作已经进入操作阶段，但对具体合作协议的解释还不能公开。而通过中介经纪人，记者了解到，所谓买家免佣就是购房者直接与开发商签订购房协议，不需要支付中介服务费，而购房交易成功后，开发商需要支付给中介企业相关代理费，“这也不是传统的1%的卖家中介费，而是0.5%。”经纪人介绍说，如果试行的效果比较理想，金地有意将全部代理权交给中原。

　　二、三级市场联动渐成共识

　　二级市场(即新房销售)原来只有售楼处一个点，现在通过二、三级市场的联动销售，等于把一部分楼盘转给中介去销售，或者去推荐。这样楼盘销售就能网状铺开。

　　据上房置换副总经理陈建民回顾，早在1997年上海就已经率先实践了这种所谓的二、三级市场的联动模式，主要做法为中介企业对商铺或一些不良资产进行整售或整合上市。

　　“发展商有房，中介有渠道。”中原地产副总经理邱德章一语道破这种模式的核心。“对我来说，市场没有二、三级之分，客户买房，首先要考虑这个房子合理不合理。现在的开发商，就是看到中原地产庞大的销售点，所以他能够交给我们。”邱德章同时表示，开发商委托中介卖房的同时，也同时要调整到合理的价格。“要讲清市场上认可的是什么价钱，他愿不愿意卖，这是供求的问题。”因此，中介的另一个作用还有帮助开发商定价。

　　销售业绩有待检验

　　“由中介帮开发商销售，这种做法未来很可能越做越大。但是，在目前的房地产形势下，怎样在第一时间，三个月、半年，或是一年内全部清盘，这会变得越来越难。”一位中介人士表示。

　　快销行业，渠道为王。中介作为三级市场的渠道经营者，自有更贴近客户的优势。“如果单纯从代理上讲，代理商更专业，但是从谈判技巧、客户跟踪能力上，我们无疑是有非常高的能力。在这种情况下二、三级市场联动是非常有可能的。”一位中介人士介绍，但是他也同时表示，在初步的尝试过程中，效果还没有理想中喜人。

　　“金地找到中原做销售推广，主要是看上了中原遍及各区的中介门店资源。”未来域广告代理公司的工作人员介绍。而他并不认为这是合理的销售模式。因为各中介门店的参与可能有损楼盘整体形象。

　　另外，这种合作模式下的诸多管理空白仍有待完善。例如，此前，经纪人向记者表示，由于中介门店是组团式带看，可能有价格上的优惠，但后经记者在售楼处求证，价格上没有优惠之说。而随团而至的购房者，在售楼处感到服务的双重待遇。

　　在售楼处，记者了解到，如果是中介门店带入的购房者，将通过填表方式区别身份，以便计入中介业绩。另一方面，虽然此前经纪人也经过了楼盘具体情况的培训，但是由于他们每天还要代理其他的二手房业务，对楼盘的了解程度并不深。在现场，当记者问及占地面积，具体房型问题时，经纪人一次次找到售楼小姐，场面颇为热闹。

　　专业人士称，这种代理做法虽然利用了渠道优势，但管理环节的衔接与合作，仍然是需要开发商和中介机构共同解决的问题。

　　尽管二、三级市场联动的合作过程仍有待完美的地方，但这一方式正越来越多地为开发商以及中介机构所采用。近日，当记者再次走过中原门店时，另外两则“买家免佣、一手代理”的广告标语出现在“耀江花园”和“凯欣豪园”名下。

　　业内人士指出，未来房产增量会随着市场的扩大而减少，但是存量也会因市场的扩大而补充，而中介的根本不仅仅是一个楼盘的代理，而是根据客户需求，帮助他们找到房源。同样，对于开发商，中介所做的是让他根据需求去造房，并帮助打理，无论是出租还是销售。“这不仅仅是新房和旧房之间的联动，要有长期的联动，所以二、三级市场联动有很大的拓展空间。”陈建民称。