“谁买了你的房子？谁住了你的房子？你为谁建房子？”这些原本不受关注的问题现在成了开发商高度关注的焦点。房地产市场供求关系的逆转，使开发商不得不改变一贯的“我行我素”的粗放产品策略，转而注重市场细分；其中，青年人居这一被忽视的市场进入更多开发商视野。

　　“群分”成楼市营销新策

　　在不久前落幕的第七届“中国住交会”上，东渡国际集团推出的６０至８０平方米的小户型设计受到青年人追捧。相中了６５平方米的两居室户型的陈先生喜出望外，“这已经不知道是我第几次跑房展会了，要买到一套价格实惠、功能齐全的小户型房子做婚房，还真难！”

　　东渡集团总裁李海林介绍，他们一直专注于为青年人开发房型，通过改造各地的“烂尾楼”，已经在南京、上海、苏州、成都等地成功开发了１０个面向青年人居住宅项目。

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　　业内认为，东渡的成功要诀在于从“大一统”的楼市蛋糕中，切出了“青年人居”这最适合自己的一块，集中发力，做大做强。这在眼下的楼市形势下，指明了一种“群分”的营销新策。

　　“过去稳坐买方市场的房产商在产品组合上向来是‘胡子眉毛一把抓’、一味求大，”金丰易居的一位销售代理说，“如今楼市的供求关系已经逆转，买方市场逐渐占据主导，房产商那种我行我素的市场策略应该转向！”他建议，在严峻的形势下，房地产商在丰富营销手段的同时，更应该强调市场细分，从源头上有针对性地对住房产品进行准确定位，强调细分与“群分”，而“青年人居是一个数量庞大、潜力巨大的市场”。

　　青年人居，此地有银不止“三百两”

　　青年人居楼市的蛋糕到底有多大？据统计，在全国的总人口中，２５－３９周岁的青年人超过３亿，占２０％以上。房地产市场上，青年人的住房消费撑起了半壁江山。以上海为例，这一年龄段人群的购房量占个人购房总量的６０％以上。而且，青年人购房的主要目的是为了改善居住条件而非投资套利。

　　在消费特点上，业内人士分析，青年人有稳定而可观的收入但不算富裕，有强烈的购房欲望但又无力追求奢华，他们在住房消费上的特点是：要求住房结构紧凑，经济实用，在户型上，偏爱６０至８０平方米左右的小户型。

　　但是这种需求一直被忽略。据有关部门对全国３０个大城市可售商品住宅的调查，在其中１５个城市中，有５０％以上的房子面积在１２０平方米以上，最高的城市大户型比重达７０％；其中１５个城市，８０平方米以下中小户型房的比重仅占１０％。

　　既承受不起开发商热衷的大户型房，又买不到为数不多的一经推出就一售而空的小户型房，故此，许多家庭并不殷实、只能量力而行购买新房的青年人在就只能在市场的“缝隙”中观望、徘徊，成为楼市“嘉年华”的看客。

　　东渡恰恰从这不到１０％的“蛋糕”中“吃”到了甜头。它由青年人居起家，而且在开发手段上，只是改造了各地的烂尾楼，１０年来乐此不疲。目前，集团的总资产已达２０亿元人民币。

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　　青年人居有望成新亮点

　　专家分析，造成小户型房成为稀缺资源的原因在于：开发商总是追求利润最大化，大户型房利润高；而小户型房如果要追求好的采光朝向，设计比较复杂，面积小、总价低，利润空间相对较小。其次，前几年在以上海为代表的热点区域，房市供不应求，再大的房子开发商也不愁卖不掉，有更多的钱赚，房子自然越造越大，

　　不过，眼下楼市变局已生。据统计，北京市房地产今年１－１０月的开发投资同比增长低于上年同期１５．８个百分点，商品住宅买卖同比下降１２．５％。在长三角地区，上海商品房成交量持续低迷，降价压力一直不减；杭州、宁波的房价也明显走跌。其中，大户型房和高价房首当其冲。另一方面，来自国土资源部的消息说，明年宏观调控政策仍将继续，而对低密度的大户型住宅，将限制供地，特别是别墅用地则须加以禁止。

　　在此背景下，有迹象表明，在政府政策与市场需求的同向“推拉”下，处境微妙的开发商已经开始“侧身”，青年人居市场完全有望成为房产商着力的亮点。像东渡国际这样定位细分的开发商将会越来越多。（完）

　责任编辑 刘楠