不在预售许可证范围“架空层”竟当商品房卖开发商被判双倍赔偿

    案情回放

    买房买来“架空层”

    2003年8月17日，李先生与青岛某房地产开发公司（以下简称“该公司”）签定《商品房买卖合同》，约定李先生购买该 公司的16号楼地上一层102房，面积170余平方米，该公司在合同中注明买受人购买的商品房为预售商品房，且在合同中注明商品房预售许可证号。最近，李先生要求该公司按照合同约定办理房屋产权登记，该公司以各种理由搪塞，于是李先生委托律师到青岛市城建档案馆、规划局、房产交易中心等部门调查，发现自己所购买的房屋属于架空层，不在该公司的预售许可证范围内，不应作为预售商品房进行销售。经协商未果，李先生委托律师将开发商告上法庭。

    法院判决被告青岛某房地产开发公司返还原告已交付的全部房款，支付利息及有关税费，并承担向原告支付一倍房款的赔偿责任，共计人民币三百三十多万元（其中房款本金人民币一百六十多万元）。

    律师说法

    双倍赔偿促进诚信

    康达青岛律师事务所汤书国律师代理了本案的诉讼，记者针对商品房买卖的双倍赔偿问题对汤律师进行了专题采访。汤律师介绍：我国民法传统理论对于损害赔偿一般采用“补偿性”原则，也就是说，侵害人赔偿的数额足以弥补受害人实际损失即可，受害人不能因为遭受损失而获利。在房地产交易活动中，如果继续沿用前述“补偿性”赔偿原则，因买卖双方力量不对等以及出卖人违约成本低廉，造成出卖人不惜付出违约的代价而追求更高额的利润，这样不利于开发商的自律及房地产行业的健康发展。

    2003年4月28日，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，将“惩罚性赔偿原则”引入到商品房买卖合同纠纷的处理中来，该司法解释的法律根据在于《合同法》第113条的规定。针对房地产开发企业严重违反诚实信用原则、恶意违约、欺诈等行为，明确规定买受人“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。这些规定将有利于有效制裁和遏制欺诈、恶意违约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为，维护守约方的合法权益，促进社会诚信制度的确立。

    法规链接

    什么情况双倍赔偿？

    根据前述最高院司法解释的第八条、第九条规定，适用上述惩罚性赔偿原则的具体情形有五种：

    1.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2.商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋卖给第三人；3.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；4.故意隐瞒所收房屋已经抵押的事实；5.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

    需特别指出的是，前述“双倍赔偿”规则仅适用于“商品房买卖合同”纠纷，并不适用于其他集资房、房改房等纠纷，而且其仅适用于法律规定的特定情形。