日前，来青岛市交易中心办理房屋过户手续的人依然不少，但相比较六一新政实施前的那段时间，人流量已经明显减少了很多。(鞠培霞 摄)

    无论是业界流行的“寒冬”说法，还是消费者持币待购心态，2005年即将过去，而即将到来的2006年，房地产市场将会呈现何种发展趋势，对于绝大部分人来说，恐怕依然是变幻莫测房地产市场在迷雾中前行

　　怎样破解房价涨跌谜团？流行的做法是想象，一种想象是只要大家都不买，房价就得降，另一种想象是只要开发商挺住房价，你就不得不买。毫无疑问，让目前还七零八落的市场主体在想象中结盟和归类，无异于是期待买方与卖方在虚拟世界中厮杀。事实上，市场只是在纹丝不动地按照既有利益格局，一步步往前推进

　　宏观调控下的价格谜团

　　2005年对于房地产界来说，注定是喜忧参半的一年：承接2004年的走势，今年上半年，全国房地产市场价格继续攀升，据国家发改委、国家统计局2005年7月公布的调查数据显示，2005年二季度，全国35个大中城市的房屋销售价格同比上涨了8％。

　　而令人尴尬的是，作为2005年房地产市场政策的重中之重，抑制房

　　价快速上涨、保证市场健康发展是2005年宏观调控的目的之一，各项行政指令、信贷政策、税收政策陆续出台。也就是说，在市场价格攀升的背景下，市场这只“无形的手”和政策这只“有形的手”实实在在地掰了一回腕子！也许是因为调控政策具有的特殊延后性，在掰腕子的前期阶段，市场的直接反应有些“不理不睬”，市场价格依然坚挺。

　　随着政策影响的逐渐显现，房地产市场的变化开始初露端倪：国家发改委价格监测中心报告显示，“国八条”出台后的5月份，全国35个大中城市商品房价格有12个城市出现小幅回落，北京、沈阳、上海、深圳、重庆等地商品房价格分别较上月下降0.41至2.03个百分点。5月中国商品房价格涨幅较上月下降0.6个百分点！

　　对于青岛的房地产市场而言，也许宏观调控带来的变化并没有北京、上海等地那样明显，但是六一新政后，许多业内人士也开始“皱起了眉头”。

　　在商品房市场，由于上半年投放量并不大，新政的影响在一段时间内，影响并不明显，但是作为房地产市场变化的晴雨表，六一新政对青岛二手房市场产生了振幅不轻的震荡：许多房源价格开始有所松动，交易出现明显放缓，以往红火的交易大厅开始冷落，持币观望的人群越来越多。

　　而随着政策影响的持续延后性，再加之下半年市场投放量的加大，商品房市场也开始感到了些许“寒流”，尽管没有出现上海日前发生的集体退房事件，但从市场投放量和交易量两者之间的比例来看，交易放缓是其显著市场表情，即使在以往房地产商盼望的“金九银十”季节，情况也未见明显好转。

　　但是，令人疑惑的是在这样的市场状况下，无论商品房还是二手房，其价格都没有出现明显的变化。面对这种市场现状，有人认为是开发商“硬扛”的结果，也有很多人坚持是市场需求旺盛导致。而无论是什么原因，对于大多数手中握着刚够首付的钱，想买房却又不掌握有效信息来源、缺乏判断依据的消费者而言，继续等待还是出手，依然是个问题。房地产市场的价格走势，依然像迷雾一样笼罩着他们。

　　2006年，调控依旧？

　　透过12月份召开的中央经济工作会议透露的有关信息，明年将会继续改善宏观调控，用法律和经济手段实行“点”调控，而在这种调控下，明年的经济增长预期为8％。据参会的经济学家介绍，从以上信息中他们读出的关键字是“稳”和“调”。“稳”是希望继续保持宏观经济的连续性和稳定性；“调”则是在平稳的前提下，集中精力调整内需与外需、投资与消费、城乡差距、区域差距、经济与社会关系等。

　　对此，有业内人士认为，明年是“十一五”计划开始的第一年，是承前启后的关键阶段，因此，明年如何开好头、起好步是非常重要的。而房地产行业作为国民经济的支柱产业，又是衣食住行中的头等大事，其发展趋势更是备受关注，关于明年房地产行业发展趋势的预测也层出不穷。

　　国家发改委宏观经济研究院经济运行与发展研究室主任王小广日前表示，房地产业目前已经进入一个调整周期。这一调整期将会持续到明年或者后年，相应地将会带动价格、投资、消费需求形成向下调整的趋势———明年房价将会稳中有降。

　　建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家瑾在“中国人民大学土地管理专业创立20周年暨2005年人大不动产高峰论坛”上也表示，对房地产业的宏观调控不能松动，今后的重点是落实地方政府的责任，狠抓国务院政策各项措施的落实；切实加大住房结构的调整，增加中低价位、中小户型住房的供应；完善低收入人群的住房保障制度，综合研究经济适用房和廉租房的供应问题；整顿和规范房地产业秩序；加大信息透明度，及时披露土地供应和住房供给信息，以利于市场形成正确预期。

　　而中国房地产业协会副会长顾云昌在江苏省首届房地产博览会上也表示，2006年房地产行业要继续控制投资规模，但同时，他又指出当前的消费仍然很旺盛，房地产行业必须在不平衡中寻找平衡。要保持房地产市场健康发展，关键是各级政府把握好土地的供应量。住宅建设在未来有三个不变：第一消费热点不变，第二增长快速不变，第三支柱产业地位不变。

　　同他们观点有些许不同的是近日发布的《2005年3季度中国房地产市场报告》（REICO报告），报告预计，明年的中国房地产行业，尤其是住宅产业的政策形势和行业景气发展将呈现谨慎乐观局面。《报告》认为，经济增速减缓和通缩可能压力的存在，减小了房地产行业被进一步调控的可能性。报告预计，明年房地产行业尤其是住宅产业政策形势谨慎乐观，住宅产业发展的政策方向将会以结构调整为主，扩大中低档住房供给，以利于建设和谐社会。

　　看来，一团迷雾的不仅仅是消费者，还有业内人士；而看不清的也不仅仅是房地产价格，还有房地产市场明年的发展趋势。尽管在2005年，国家各种宏观调控政策都在以不同的角度告诉大众同一个道理，那就是政府调控的是房地产市场的涨幅，而非打压房地产市场。

　　“巴西丛林一只蝴蝶偶然扇动翅膀，可能会在美国得克萨斯州掀起一场龙卷风。”一项政策的“蝴蝶效应”亦然———从出发点看，任何政策都是积极的，但如果把连锁反应考虑在内，就可能出现副作用、反作用。因此，对房地产市场而言“有形的手”在“无形的市场”中产生的影响，有些时候也许是调控者所无法预料的。更何况，明年房地产市场将会出台何种政策，市场将会呈现何种变化，任谁都很难描述清楚。

　　然而，无论是王小广的进入调整周期，还是谢家瑾的宏观调控不能放松，顾云昌的继续控制投资规模，以及REICO报告中提到的谨慎乐观，明年对房地产市场结构的调整，看来是势在必行的。

　　2005中国地产相关政策

　　3月17日，中国人民银行调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平；

　　3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，八点要求控制房价涨幅过快，即“老国八条”。“老国八条”以通知形式发出，要求各地政府重视房价上涨过快这一现象；

　　4月28日，国务院又出台了“加强房地产市场引导和调控的八条措施”，即“新国八条”。“新国八条”为具体硬措施，每条措施都直指房价涨幅过快；

　　6月1日起，国家对个人购买住房转让售房时将视具体情况征收全额或部分营业税；

　　7月21日，中国人民银行发布公告，人民币对美元即日升值2％。这让此前扑朔迷离的中国楼市的未来更加复杂化；

　　8月6日，新华社刊发《全面正确认识当前我国的经济形势》的经济形势述评；

　　8月9日，新华社以建设部负责人谈话形式刊发了《正确看待当前房地产市场》，阐明“当前房地产市场调控有了一些效果，但应当看到目前的成效只是初步的，市场发展中的问题依然突出”，指出宏观调控在一定时期内仍是房地产业发展的主题；

　　12月份召开的2005年中央经济工作会议，提出明年将会继续宏观调控，用法律和经济手段实现“点”调控，另外，就房地产市场，会议指出要统筹协调各方面利益关系，认真解决涉及群众切身利益的矛盾和问题。