2005年12月16日，上海新国际博览中心彩旗飞舞，人潮如流。 地产界大碗谈笑风生，迈入了CIHAF2005中国住交会开幕式主席台的红地毯。数声礼炮，拉开了被誉为房地产界奥斯卡的CIHAF2005中国住交会序幕。

　　新浪房产作为本次住交会的战略合作网站，在本次住交会上，组成了20多人庞大的报道阵容，公正客观快 捷的报道住交会最新动态，全国15家地方站同时线上报道。12月16日

下午13：30“中国房地产市场形势与预测”论坛如期举行，现场高朋满座，与会嘉宾畅谈新政年全国楼市总体发展情况并对2006年楼市做出理性的预测。以下为本次论坛实录内容：

　　主持人：大家好！今天下午我们1点30到4点30在3号馆举行住交会论坛，我首先代表主办单位重要性产业协会对今天下午来参加我们论坛的所有的嘉宾，所有的代表表示衷心地欢迎。这次论坛我们一共请了5位嘉宾来做演讲，那么5位嘉宾现在已经到了3位，还有2位一会儿到，首先我先介绍一下，中国房地产业协会副会长秘书长顾云昌先生，北京科技大学管理学院教授经济学家赵晓先生，上海说房地产行业协会王数间先生，一位是上海绿地集团董事长张玉良先生一共是5位嘉宾，那么今天下午的论坛准备这样进行，首先由我们5位嘉宾到台上每个人做30分钟的演讲，他们主要是做房地产分析。希望在座的听众如果有你们感性的去问题，可以互动提问，我们的会议四点半结束，2005年的房地产在不断地发生变便到今年的年底了，中国房地产市场形势是怎样一个发展情况，2006年中国的房产市场形式又会发生怎样的变化，那么这是我们大家不管是政府，企业、消费者各行各业都在关心的一个问题，我们首先有请中国房产协会附会长兼秘书长顾云昌做讲话，他的题目是2006年市场的展望恩。

　　顾云昌：各位嘉宾大家好！我的题目是2005房地产市场分析和2006年的展望。我们房地产业在这样发展当中，是一种什么样的表现呢？我想用两句话来概括，第一句话，中国房地产业在赞扬和鼓励声中发展成为自主产业暨这是我对2003年以前的中国房地产市场的概括，第二句话，中国房地产业在置疑和批评中茁壮成长，这是我对这两年中国房地产成长的一种环境的概括。

　　2005年楼市发展的态势，大家知道，2004年全国开始宏观调控，房地产是调控的重点之一。2005年的切断情况是在中央继续暨对国民经济进行调控的时候，重点对房地产进行调控，调控的效果如何，我向用主要的数据来说明，第一投资增长稳步回落，今年10月份同比投资增长21.6%，那么，这个增幅是逐步下降的，因为去年的同比增长是28.9%，这个增长速度低于固定资产投资的增长速度，应该说我们的行业表现不错，一到十月份我们同比增长12.5%，竣工面积同比增长12.6%，对比一下03年的情况，同比增长21.5%，但是到了04年竣工面积只有2.1%，这几个数字可以说明这几的年竣工的变化，第三点销售面积稳固上升，今年1到10月份，3.94平方米，其中现场销售2.75，因为现在和去年的统计情况不一样，按照合比的情况看，我们的销售面积在增长，第四点，土地开发和购买土地的情况，今年1到10月份完成土地开发面积，同比下降1.3%，购买土地面积同比下降1.1%，为了说明统计的情况，我把前几的年情况告诉大家，03年开发土地同比增长20.2%，购买土地同比增长21.5%，去年开发土地同比减少11.4%，购买土地同比增加5.4%，可以看出04年的购买土地下降了，今年在继续下降，开发商开发土地的面积继续下降，第五点房价增幅逐步回落，这是全社会共同关心的问题，全国商品住宅平均价的上涨幅度和商品房上升的幅度，我这里对比一下，因为04年全国房价上涨过快，引起全社会的关注，那么04年的房价上升多少呢？是14.4%，其中商品房上升15.2%，成为社会关注的问题，今年放慢到12.5%，二季度下降到10.1%，二季度的同比上涨10.1%，房价的增长速度放缓了，今年1到12月份70各城市的商品房的涨价幅度是8.3%，可以看出我们的房价是逐步地稳步回落。

　　根据以上数据的分析，我想有两个要素要告诉大家，调控楼市，效果呈现，大家知道，在市场经济的下面对楼市如何看，应该用市场的规律去看，也就是说，当一种商品供不应求的时候会涨价，这是供求关系的规律所决定的，有这样的认识，用社会眼光来看我们的市场，在04年我们的整个市场实行宏观调控，是以调控为主的，所以整个楼市总体上体出现了供不应求，导致了房价的过快上涨，我认为这是04年房地产上涨的主要原因是供不应求，或者是需求过旺，导致了房价过快上升。

　　而05年今年的调控是以调控需求为主的，或者说我们在继续调控加大了对需求的调控，对于过旺的需求进行遏制，使我们供求关系实现相对平稳，所以房价的增幅就回落。

　　我们可以从商品房的销售竣工比来看，商品房每年的销售面积今年3月份的时候是1.4亿，达到了近年最高比，今年3月份的时候我们的供求的关系非常地紧张，到了今年9月份的时候比例下降到了1.0，基本上处于这种平衡的状况，所以这样，稳定住房价格，过把调的目标基本上可以达到，根据现在的态势全国的商品房的上涨幅度可以控制在8%左右，这种增长速度低于人均的增长速度，我们大概9.9%增长速度，那么现在看来，今年的房价为什么涨幅能够控制住了，或者说涨幅在平稳下降了？

　　主要是从需求方面看，与此同时需求经过一贯时间观望之后陆续地回升。现在看来通过一个阶段之后逐渐回暖，现在正总体情况可以这么说，中国的总体已经回暖，在这样总体情况下，我们不排除，极少数的城市现在还偏冷比如说上海，比如杭州、比如宁波，长三角的一些重点城市，现在看来，有的时候造春寒，但是全国总体看来明显已经回暖，这是我想讲的第一个问题。如何看待当前的楼市，我个人的一些看法。

　　第二点在宏观调控下中国的楼市区域的差异性在房地产新增下面更加凸现，更加明显。可以这么说，全国661个城市，找不到两各城市的房价是一样的，更找不到他们的身和价是一样的，彩电、冰箱、汽车、全国的价格都差不多，可是房地产不一样，差远了，在这样的情况下，任何的一个城市，他们楼市发展的态势，只能代表它自己，这是我的观点，不能代表全国的总体的态势不能看到上海这样，全国就这样，北京是这样，全国就这样，我认为不能这样看，这样看是有偏颇的。当然加在一起是中国的楼市，我们中国的楼市既有它的个性也有它的特性。

　　中国房地产有两大特点，第一必须扩大城市的差异大，第二就是政府的主导性很强，为什么有这样的差异？主要是各地的居民消费观念有很大的差别，上海人均GDP超过了6千美元了，我们晓得城市才1恩千美元，6倍，又加上我们各地的政府对资源的垄断和管理水平不同，强调政府对土地供应的垄断，在把握上水平不一样，力度不一样，所以产生了对整个房地产市场产生了巨大的差异，也可以说，各个城市都有它房地产的时钟，如果上海12点了，那么北京是11点，有的小城镇是刚刚早晨8点，所以各个区域的时钟不一样，我把中国的楼市分为三种：

　　一种是加热，一种是正热，一种是过热，还没有热的时候，房地产对经济的拉动里也正在上升阶段，我看高了一些中小城市，市场非常地捉暨，希望房地产发展起来，希望大家去投资，他们对待投资者像对待上帝一样。

　　更多的城市是供求需求量王，这种情况恐怕是中国大多的城市都处在这样的情况，第三种是过热，我们也发现中国的有些城市出现了过热的现象，一种过热叫盲目性的过热，一种叫泡沫性的过热。

　　所以，房价上不屈控制量很多，还有一种就是泡沫性过热，投资性需求过热，房价上涨过快，实际上两个含义不一样，泡沫性的是供不应求，房价供应过快，享有相当部分是炒作需求，带动市场的热，产生了泡沫，这种过热叫泡沫性的过热，我想这三种性的状态，在全国661个市场他们各市场的钟表走的是不一样的，这是我讲的整个宏观调控之前的情况。

　　所以在2004年全国房价出现差异的时候，东部地区房价涨了11.9%，中部地区涨了9.2%，西部地区涨了9.6%，一种是体制提高了，还有一个是供不应求造成的，这个供不应求是正常的需求大于我们有效的供应，而东部地区的房价有不少的城市，比如说我们长三角的城市需求过旺，供不应求主要是需求过旺造成的，所以楼市在各地的表现不一样。

　　有人说“国八条”那些政策，现在看来在“国八条”的下面各地的楼市显示出了不同表现的态势，恰恰说明，“国八条”有针对性，不是打压楼市，也不是打压房价，也是打压房价上涨过快，“国八条”出来之后，我们看到市场的回暖的生度在各个城市表现不一样的，下降和回声的这个时间不一样，有的地方一晃而过，中小城市说“国八条”所以表现这个观望的时间很短甚至没有，有的是两个月，有的是三个月四个月，到现在，所以它这个表现的状况不一样，那么速度不一样，实践不一样，房价的变化也不一样。更多的城市是房价稳定了，发展的速度放慢了，全国总体也是这么一个情况。

　　我们的这个投机者的少的地方，房价的稳定性也表现出来了，反过来原来的供求关系，特别是总量结构， 特别是和投机购房比较高的地方，泡沫程度比较严重的地方，那么这个房价的波动比较大，回暖的升度就比较慢，原来的供应总量供求结构，特别是投机、购房的比例，高还是低，就泡沫是多还是少，往往会决定现在宏观调控使以后的市场变化的大和小，越是大的变化就大，越是小的变化就小。

　　原来它20%是需求的现在变成了供求的，原来是买房，现在是抛房，原来的市场是供不应求的，现在便的是供大于求，这个在“国八条下面各地的表现是不一样的，另外和各地的政策导向，舆论导向 也有关系，那么我们的政策是一种什么政策呢？舆论是什么样的舆论？对我们市场的影响是非常地大，人们对市场的期望值也占了很大的比例。

　　我想把全国人们说的四大城市做一个比较，上海、被深圳、广州，他们房价的比较，前三个季度，上海从四、五月份以后，六月份开始，房价环比逐月下降，一个月比一个月下降，房价下降的趋势比较明显，但是从今年1月到10月份的价格同比上升的，为什么？

　　因为上海的房价从去年4季度到今年1季度，尽管现在6月份以后，是下降，但是还没有像去年那么多，这种趋势恐怕还要继续，而北京的房价啊房价逐越下降，但是涨幅逐渐地减少，北京的前三季度，涨幅比较多的，现在这两个月在下降，深圳的房价房价上涨，涨幅逐渐增大家看到了，最近涨得比较快。

　　广州的房价在逐步地上涨，但是有轻微的下从这些情况看来，我们全国的楼市表现得不一样，大家特别地关注一个是全国的总体状况，一个是我们长三角的状况，所以我们今天特地邀请上海的企业家来谈谈上海的楼市，他们会讲近期的上海楼市比较严峻，有的长三角说近期看远期看好。

　　另外，我们也看到最近大中城市的销售价格，总体上也是继续回落，但是回落的情况，涨幅的情况和二手房不一样，住宅、商业也不一样，有的城市在环比在涨，有的月环比在降涨的也有，降的也有。

　　所以说，有许多的记者在问我，也可以说得复杂，也可以说地简单，我相信市场上的价格规律精神规律在我们房地产市场上会更明显地情况来表现出来。

　　那么我想第二部分简单对2006年的市场做一个预测，第一部分是房地产市场的走势。稳定市场政策，保持健康发展。在每一年德发展当中要保持它的连续性和稳定性，这样对我们的楼市来说直观重要，我们的楼市政策也应该保持它的连续性和稳定性，也就是我们中央领导说的那样，要把我们现在宏观调控的政策坚持下去，要把我们方面的这种自主产业坚定不移地制定下去。

　　我注意到，未来有两个转变，一转变是经济增长的模式对我们楼市的影响，第二转变是我们经济增长的方式对我们楼市的影响。

　　首先，经济增长模式要从过去的出口和投资出口进行拉动经济增长，这意味着我们住宅建设仍然是消费热点和经济增长点，这个地位不会削弱，而且只会加强，因为重在间既从投资角度也从消费角度来拉动增长，居民消费当中我看住房是第一位，我们住宅的增长必定起作用，由此可见我们房地产业仍然是点和消费热点，房地产自主地位不会变，而且还会加上“重要”两个字，这是中国自主会发出的信号。

　　经济增长方式的转变，经济增长方式我们国家提出要从粗放型转变成节约型，从“三高一低”转入“三低一高”。2006年市场必将是技能审定为重点打造绿色地点的市场，这是从总体的走势看。

　　第二点中国房地产市场的基本面用四个字来概括，需求旺盛。在“国八条”的下面，和控制需求的情况下面，各地的需求仍然旺盛，特别看到了中国地区和西部地区，方面市场还是需求和旺盛。我也看到了自主性的需求它的热浪是有传导性的。那么它怎么传导的呢？

　　从高速向低速加强，从一线城市、二线城市到三、四线城市在传导，由此可见旺盛的需求让中国的房地产发展仍然保持一个旺盛的态势，所以估计明年的增长还会保持在20%左右，仍然处在一种快速发展的中国楼市。

　　根据国家的平稳狡狯发展，我们提出来一定要保持平稳、快速。既要快速又要平稳，平稳表现在哪里？ 只有这样才能保持我们的市场在较快发展的前提下保持平稳发展，我曾经用这样的例子来说明中国房地产式的发展，将从高速公路的超车道，并入高速公路的快车道，在适当地放慢，原因就是使我们更加地平稳，更加地安全，更加地健康。那么06年的中国楼市，我认为形式上可以实现动态上的基本平稳，也就是说，预测，06年的总体房价就是稳中有生的态势。

　　房价的涨幅，如果调控适当，可以低于今年的涨幅，但是，我们不能排除，少数城市房价会稳中有价，个别的城市涨幅还不小，也不排除少数城市或者有些城市房价还会出现上涨过快，当然这是少数的或者是局部的，总体的态势我认为是稳中有胜。

　　中央要求推进能源的节约，那么务必取得明显的成效，国务院渴望在06年出台建设条例，规范我们的建设技能。我曾经说过，05天是方面的绿色地产年，实际上05年是绿色地产的号召年，06恩年很可能是绿色地产的全面启动年。

　　我们想我们的行业将沿着舒适健康资源节约环境友好的方向来营造我们的产品，我们应该增加绿色楼盘的自主营造者，我们集体比较关心楼市，但是我想希望大家能够关注我们的绿色楼盘，在增加绿色楼盘的营造当中，大家更要关注，可能更会关注全部的楼市，但是更要看到提高系成本从全社会来看，是节约的。对全社会是节约的，对消费者也是节约的。最佳的成本可能在十年、八年就可以回收了，作为我们的行业宣传的一种风气。

　　另外，要全方位地进行技能审定，这是国家的国策，我们行业也不能例外。

　　第三点在06年我想提出几个需要关注的问题。第一，要关注新型性指标对未来楼市的影响，比如，最重要的指标是土地销售和开发的增减清今年买地，三年以后供应楼盘，今年买地可能两年之后上市，那么我们看到04年的土地供应量减少，对今后两三年的楼市会带来什么影响，这一点各地的政府和我们的开发商都应该关注。

　　因为市场的供和求之间是有规律性的，对价格是直观重要的。第二，从量土地盘合的力度，这意味着什么，对我们的市场产生什么样的影响？对我们的开发商意味着什么？第四政策的调整，我想这个各地的情况不一样，各地的市场不一样，我想我们应该人人真真研究市场。

　　再一个是楼市的进程对房地产的影响，这两年我们开发商的比例在下降，增长速度也在放慢，这个对楼市带来什么影响？

　　另外，我们现在提倡农资的多元，产业资金什么时候能够出台？银行在说，信息资金应该能够成为中国的动向，意味着什么？进展如何？这个希望我们大家高度关注。

　　第三点如何改善产业问题，04年的市场和03恩年不一样，控制房下降，控制房当中哪些房被控制了，是价格问题还是套性问题，我想提醒大家一点，中国的消费市场，老百姓买房暨有忠告收入者向中等收入家庭转移，中等听购房的能力是有限的，不能按照忠告性的要求去开发，我发现市场上中小套型的房子卖的比较小，这几年得了“肥胖症”。这种盲目的不理性地扩大套性的做法使得我们进行神思，又和市场的需求发生了矛盾。如何改善多少结构。

　　最后几句话，我希望06年的市场是一个楼市区域理性化的市场，要突出一个“稳”字，平稳价格要稳暨楼盘是加快绿色化的市场，凸现一个“绿”字，融资是多方化的市场，希望突出一个督字，在这样的基础上暨实现我们06年的又快又好的发展，促进友好发展的建设。

责任编辑 庞为