小区里的物业公司没有做好分内的工作？居民可以用《青岛市物业管理条例》维权，追究物业公司的责任；规划中的小区停车场迟迟不见动工？居民可以用《青岛市物业管理条 例》维权，督促相关责任单位尽快建设……昨天，市十三届人大常委会第24次会议第二次全体会议举行，会议表决通过了《青岛市物业管理条例》和《青岛市房地产开发经营管理条例》。待上报省人大常委会批准后，拟从明年1月1日起施行。

　　刚刚表决通过的“物管条例”，给社区居民带来至少六大利好消息。

　　利好 物业服务6项基本服务必须做好

　　物业管理企业收了物业管理费，该为居民履行哪些义务？《青岛市物业管理条例》对此做了明确规定，小区卫生、安全等都已列入其中，物业管理企业需要为居民提供的服务都以法规的形式固定了下来。如果物业管理企业哪一项没有做好，“条例”就可以为居民撑腰，帮居民维权。

　　条例规定，物业管理企业按照物业服务合同约定应该提供的服务包括以下6项：生活垃圾收集和环境清扫保洁；物业管理区域内公共秩序的维护和安全巡查；物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的管理；庭院绿地及其设施的养护管理；物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护；通知有关单位维修市政公用设施以及物业服务合同确定的其它事项。

　　利好 物业收费预收费不能超过3个月

　　小区物业费该收多少，怎么收？这一直是市民关心的问题，《青岛市物业管理条例》中对此也做出了规定。物业服务收费按照市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定，并接受价格主管部门的监督检查。物业管理企业根据业主要求提供特约服务的，服务报酬由双方约定。已竣工但尚未出售的房屋，物业服务费用由建设单位按照标准全额交纳。

　　条例特别规定，物业管理企业可以提前收取物业服务费用，但提前收取的物业服务费用不得超过三个月。如果物业服务合同约定先服务后收费的，则依照约定执行。

　　利好 前期物业通过招标公开选聘

　　从《青岛市物业管理条例(修订草案)》开始征求市民意见以来，前期物业就一直是个焦点问题。许多市民建议开发商在选择前期物业公司时必须公开招标，并限定一定的服务时间，在小区业主委员会成立后，小区与前期物业的合同必须强制解除。

　　条例基本采纳了市民建议。其中规定，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式公开选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。如果投标人少于三个或者住宅物业建筑面积小于三万平方米，经所在区(市)物业管理行政管理部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。前期物业服务合同应当包括服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式和起始时间等。前期物业合同期限不超过两年，期限未满，如果业主大会选聘新的物业管理企业，前期物业服务合同终止。

　　利好 共用设施不得擅自改变规划用途

　　规划中的小区停车场永远地停留在图纸上，居民只能“望图纸兴叹”，因此小区共用设施的问题受到市民关注。条例中规定，物业管理区域内按照规划建设的共用设施，不得擅自改变用途。物业管理区域内的停车场(库)，应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用。

　　对于小区内的共用设施，条例规定，供水、供电、供气、供热、邮政、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。这些单位在物业管理区域内进行工程施工，应当在施工前告知物业管理企业并签订协议，做好施工现场的恢复工作。

　　利好 物业权力接受投诉帮居民维权

　　一户居民野蛮装修，往往会使左邻右舍都担心自己房屋的安全。遇到这种情况该怎么办？条例通过法规的形式赋予了物业一定的权力，使物业管理企业可以替居民维权。条例规定，业主装修房屋，应当遵守国家和本市的规定以及业主临时公约、业主公约。装修房屋时，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装修中的禁止行为和注意事项以及建筑垃圾清运方式等告知业主，并与业主签订相关协议。

　　条例规定，如果物业管理区域内发生了违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、市政公用设施、绿化等方面法律法规的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法及时处理。

　　利好 住房维修提前预留足额保证金

　　刚买的房子出了质量问题却遭遇“踢皮球”，许多市民可能碰到过这种情况。《青岛市物业管理条例》就此做了相关规定以规避这种情况的发生。条例规定，在住宅建设工程招标时，建设单位应当在招标文件中明确按照工程价款结算总额5%的比例，预留建设工程质量保证金，并与施工单位在合同条款中对涉及保证金的事项进行约定。建设工程质量保证金应当专户储存，专项用于物业保修期内的保修。

　　住宅建设工程竣工结算后，建设单位按照合同约定及时向施工单位支付工程结算价款并预留保证金。因施工单位原因造成住宅出现质量问题，施工单位应当负责维修，并承担鉴定及维修费用。

　　如果施工单位不维修也不承担费用，建设单位可以按照合同约定从保证金中支付相关费用。这笔保证金将在合同约定的保证金预留期满后，由建设单位返还给施工单位。

　　另外，条例还规定，业主大会如果决定利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，应当按照规定办理相关手续。所得收益应主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。(记者 闵妤 徐崇德）