服务内容更明确

    由于人们对物业管理认识不足，就连物业公司的服务内容也不了解，因此时常闹出一些笑话。例如东部某高档小区，业主刘先生虽然交纳了高额的物业管理服务费，可他家里的灯泡坏了，就要求物业公司给更换，而且不给买灯泡的钱。

    物业公司认为刘先生的要求超出了自己的服务范围，便拒绝了他的要求。为此刘先生整天说物业公司服务不到位，甚至以拒交物业费来表示不满。

    解读新条例明确划定了物业公司的服务范畴：物业公司可以负责小区内生活垃圾收集和环境清扫保洁；公共秩序的维护和安全巡查；车辆行驶及停放秩序的管理；庭院绿地及其设施的养护管理；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护；通知有关单位维修市政共用设施等。

    除此之外，物业公司还可以在物业服务合同中确定其他的服务事项，在遇到有关物业服务的纠纷时，就可以参照物业服务合同来确定物业公司与业主之间的权利义务。

    预收费不超3个月

    物业预收费用纠纷，一般都发生在新建小区交付时，矛盾主要集中在物业公司该预收多长时间的物业费。有业内人士称，不少新建小区在办理入住手续时，物业公司就预收半年甚至一年的物业费。业主对此很不理解：我还没有入住，凭什么收取我的物业费？而物业公司对此也是满腹苦衷：入住率不够，可服务内容一项也不能少，收上来的物业费还不够成本，怎么能服好务？因此物业公司希望预收物业费，并且希望预收物业费的时间越长越好。

    解读 新条例第33条规定，物业公司可以提前收取不超过3个月的物业费。但物业服务合同约定先服务后收费的，则按照合同约定执行。如果物业公司违背该规定，擅自延长预收费时间的，居民可以向当地物价部门举报，物价部门在查实后应当责令物业公司立即退还多收的费用，并可以按照强制收费的法律责任进行处罚。

    前期物管不再漫长

    李村某小区的业主反映：由于业主对开发商选聘的物业公司不满意，业主们一直想召开业主大会重新选聘物业公司，但入住三年来，小区业主一直没能自发召开业主大会。而根据旧条例的规定，原先选聘的物业公司应当在新物业公司到位后才能退出小区。小区业主因此只能“将就”原先的物业公司。

    解读 新条例第22条规定：前期物业服务合同应当约定期限，最长不得超过2年。对于小区前期物业合同服务期限未满，小区就召开业主大会选聘物业公司的，条例规定前期物业服务合同可以提前终止，前期物业管理公司应当移交相应设施设备退出小区。

    就当前个别小区出现的问题，如小区已经交付超过2年，但小区无法召开业主大会的，条例还规定小区入住率达到50％，或者入住率达到30％、且第一套房屋办理入住手续已满两年，在小区业主的要求下，当地物业管理行政部门应当组织成立业主大会筹备组，召开业主大会。

    小区车库业主用

    市南某小区在销售时，开发商曾向业主承诺：小区配套地下停车库。但当时没有说明这些车库是出租还是出售。小区交付后，许多居民按月交费使用地下车库，且一直延续了好几年。今年开发商突然打算将车库按个出售。许多有车的业主不认同这种车库出售方式，不愿花高价买车库。由于地下停车库只让购买车库的业主停车，而大部分没有花钱买车库的业主便只能将车停在小区内的道路上，结果给小区的物业管理造成不便。开发商见小区有车居民不买车库，就将车库出售给小区以外的人来使用，结果更加激化了物业管理矛盾。

    解读 车库、车位纠纷是近两年才出现的新问题，由于旧条例对此没有相应的规定，一时难以找到解决问题的法律依据。对此法律人士认为，车库、车位纠纷的核心是产权问题，产权不清是造成目前车库纠纷的根源。由于产权问题属于物权法范畴，而物权法已经进入国家立法程序。

    因此，新条例只针对小区内的车库、停车位的使用权作了相应规定：小区内的车库、停车位，应当提供给小区内的业主使用。

    物管新条例"青岛特色"浓

    与前年国务院出台的《物业管理条例》相比，我市制定的《青岛市物业管理条例》还是有一些不同之处，业内人士称之为“青岛特色”。

    特色1 建立业主名册制度

    国务院的条例中没有涉及建立业主名册方面的规定，而青岛的新条例则在第6条中提出建立业主名册制度，并对业主名册的建立及管理作了详细规定：业主名册由业主委员会建立和管理，新建小区业主名册则由建设单位建立，并在业主委员会产生后移交其管理。

    至于建立业主名册制度的意义，有关人士解释，小区在召开业主大会成立业主委员会之后，业主对业主大会的选举过程，甚至是业主委员的身份提出质疑，结果造成物业管理秩序混乱，这种现象曾在我市多个小区发生过。有了业主名册，这样的问题就能迎刃而解，同时还能解决业主大会投票选举时的票数纠纷等争议。

    特色2  预留房屋质量保证金

    由于我市今年房屋维修纠纷日益突出，保修期内房屋出现质量问题却遭遇“推手”，新条例第42条对此作了约定，如住宅建设工程进行招投标时，建设单位应当在招投标文件中，明确按照工程价款结算总额5％的比例预留建设工程质量保证金。

    国务院条例虽然也对房屋维修资金作了约定，但那种维修资金只是在房屋过了保修期之后的房屋维修费用。青岛对此作了延伸，对保修期间内房屋出现质量问题的解决也作了相应规定，从而减少物业管理矛盾的发生。

    特色3  确定街道办的协调职能

    在召开业主大会成立业主委员会，以及协调处理物业管理活动中的治安等方面，国务院条例确定了居委会的相应职责。对此，我市在修改条例时，没有对居委会的职责加以约定，而是充分考虑到街道办事处作为政府的派出机构，承担着本区域内的居民民事纠纷的调解职能，借此新条例第3条第4款中明确规定：街道办事处负责物业管理活动中的协调与指导工作，协调小区业主关系，指导召开业主大会、选聘业主委员等相关工作。

    特色4  放宽对入住率的要求

    国务院条例规定，召开业主大会时必须有小区内50％以上有投票权的业主参加。但青岛作为沿海开放城市，外地购房客户较多，一些新建小区入住率普遍达不到50％，就更不用说有50％以上有投票权的业主入住了。因此我市新条例第9条规定：只要小区入住率达到30％，且第一套房屋办理入住手续的时间达到两年的，小区业主就可以申请召开业主大会。