昨天正式开始的网上售房被老百姓称为“透明售房”，开发商的“商业秘密”被公布于众。由此，引发了人们对房价的关注，青岛的房价何时能说明白？

    开发商利润有多大

&nb sp;   利润有多大？开发商讳莫如深？虽然记者对此进行了一番颇费周折的调查，但没有一家开发商愿意准确地报出这一数据。

    坊间传言，通过招拍挂等方式拿到土地的项目，利润约在25％至30％之间。

    “要说房产商的暴利，以前可能有，但土地市场规范后，大家拿地的价格都是摆在桌面上的，有多少利润算算也就明白了。”一位开发商说，一个项目的获利空间有多大，主要体现在土地的价格上。目前，我市规范的土地出让市场，让所有的开发商都站在同一个平台上竞争，房屋的销售价格和土地的楼面地价之间的差，除去建设成本、各种税费和资金成本等，也大概就是能够获取的利润了。

    “但如果开发商想获得更大的利润，还是有很多可以操作的空间的。”一位开发商私下里说，通过对材料、成本的控制，多赚个几百万元是常有的事。

    房价咋构成？

    据专业人士介绍，房价基本上是由地价、建造成本、城建配套费、开发商的资金、人力、税费及营销成本等因素组成。

    地价近年来都是公开的。

    建造成本包括建材费等。多层、小高层、高层等商品房类型不同，开发成本有差异。其中，多层的成本约在800元／平方米左右。

    城建配套费，根据我市的规定，配套费主要用于供热（供气）管网（含主干网）的配套设施建设，建设项目规划红线外与城市干网衔接的城市配套设施（包括道路、给水、雨水、污水、综合布线、环卫、水处理）建设及规划红线内的中小学、托幼园所设施建设等，合计为每平方米255元。

    再说说开发商的运营成本。在青岛，建好的房子不愁卖不出去，而且广告的价格较低，开发商营销广告费用约占1％左右。而其资金成本、税费等几乎是高度机密，而这一部分也正是公开房价构成中，人们比较关心的一个方面，如果这部分费用搞清了，开发商能赚多少钱便好算了。

    地价抬高了房价？

    曾经有一种比较流行的看法———地价使房价越来越高。但如果分析一下近几年来我市土地出让价格和建成的商品房销售价格，就会发现地价并非决定房价的主要因素，一些地价较低的房子，其在市场上的销售价格与地价较高的房子不相上下。

    2003年，宁夏路116号地块成交价为3380元／平方米，商品房销售均价达到了8000元／平方米。辽宁路西，临淄路南地块成交价为2200元／平方米，该地块的商品住宅尚未对外公开销售，但其售价据说也有7000元／平方米左右。兴隆一路149号，出让成交楼面地价为1895元／平方米，销售价4650元／平方米起。

    2004年出让的土地中，地价与房价的差额更大，其中吴石路5号地块楼面地价为2900元／平方米，销售价为5050元／平方米。隆德路南、燕儿岛北地块楼面地价4200元／平方米，销售价超过了10000元／平方米。华阳路5号地块楼面地价3050元，销售价6500元／平方米。

    据介绍，开发商在拿地时对该地块上建设的商品房的销价已心中有数，然后通过售价倒推地价，如果合适他们就会出手。“决定房价最重要的因素还是市场的供求关系。”一位业内人士分析说。

    房价何时能公开

    据了解，浙江省从本月起，将根据国土资源部的统一要求，把房价成本清单作为一项政务信息新内容，向社会公开。而此前，福州市的物价部门公开了当地的商品房开发成本，引起了强烈反响。

    对此我市的一些开发商认为，公布这样的数据没有任何实际意义，“房价该涨还是要涨的。”但市民却欢迎公开这些信息，“现在都说房价虚高，但到底高到了什么程度？普通市民无法得知。在这种情况下，整个市场就由开发商牵着向前进走。”

    一位市民说，要让房地产市场理性地发展，让市民理性地购房，公开相关的信息是非常必要的。不少市民希望我市的相关部门也能够有相似的举措。记者芦智峰