上海广场无法贷款、不能办证，开发商答应退房，但是———退房款要分五年退

    房产证遥 遥无期

    张先生、刘女士（化名）等拨打本报楼宇热线88762259向记者反映，他们与青岛中惠泽房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了妇女儿童大世界（上海广场）某号房（该楼层系分割销售）。

    根据合同约定该商品房应经验收合格交付使用，在交付使用后的365天内青岛中惠泽房地产开发有限公司应将办理房产证的相关材料进行备案，并协助办理房地产权属证书，合同同时约定可以办理房屋贷款。然而在长达一年多时间内既没法办理贷款又没有办理房屋产权证的音讯。经调查了解，开发商根本无法办理房屋贷款、也无法办出房屋产权证，开发商也不能提供办理上述手续的材料，该合同一直无法履行。

    本报记者采访了房地产专业律师杨志民，他认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

    《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因开发商的原因导致合同无效或撤销或解除，开发商理应返还房款并赔偿损失。

    查封房屋照样卖

    部分业主在与青岛中惠泽房地产开发有限公司交涉过程中发现自己购买的那层房屋早在签订购房合同之前已被法院查封，且该幢楼的相关楼层早被青岛中惠泽房地产开发有限公司做了抵押。

    对此，杨志民律师认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第2款之规定，下列房地产不得转让：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定：违犯国家法律、行政法规的强制性规定合同无效。双方签订的《商品房买卖合同》违犯了“查封的房屋不得转让”的这一法律强制性规定而应认定无效。根据最高人民法院《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

    讨还房款路漫漫

    在出现上述的情况后，业户请求青岛中惠泽房地产开发有限公司返还购房款，但此时青岛中惠泽房地产开发有限公司却提出返还房款可以，但只能分五年返还，每年返还20％。业户无奈开始漫漫的讨还房款之路。

    杨志民律师指出，《中华人民共和国民法通则》的基本原则规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，公民、法人的合法权益受法律保护、任何组织和个人不得侵犯。业户的合法权益在受到非法侵害时，应当团结，运用合法形式维护自己的合法权益。