晓阳摄

    各方专家声讨期房预售九大风险并建议取消，提前还贷收违约金被指违法

    19日下午，中消协邀请多方专家召开“商品房销售模式研讨会”， 中央政策研究室、全国人大法工委、国务院法制办、中国人民银行以及律师、消协、房地产协会、开发商等共90多位代表，从不同角度全面论证了期房和房贷的影响。

    焦点1期房销售9大风险

    通过总结各方专家的观点，消费者购买期房存在9大风险：商品房质量风险、面积变更风险、虚假宣传风险、规划变更风险、定金风险、产权风险、售房欺诈风险、合同无效的风险、延期交房的风险。

    不过也有专家强调，期房取消应择机而行，应该有个缓冲转型期。在目前预售资金占房地产开发资金比例较高的状况下，取消势必导致正在开发的地产项目成为“烂尾楼”。

    焦点2提前还贷不算违约

    一直被认为是信誉良好的“提前还房贷”行为在银行却遭到了警告。中消协有关负责人指出，提前还房贷收违约金不合法。

    据介绍，由于央行明年将开始执行新利率，引得不少消费者提前还清房贷，目前在上海工、农、中、建等8家银行就对房贷提前还贷的“违约”行为收取一定比例违约金，以示惩罚。目前北京方面虽然还没有实行这一措施，但也有酝酿的苗头。

    中消协副秘书长武高汉表示，提前还贷是否构成违约主要看合同约定，而目前多数合同中并无此项约定，因此银行之后单方面收取违约金是不合法的。

    “消费者提前还贷不是违约，而是一种积极诚信的履约行为”，武高汉说，银行的提前还贷要收取违约金格式合同应视为无效，收取违约金不合情、理、法，银行采取行业联盟的方式统一收取违约金，这种垄断行为同样违法。

    焦点3房贷保险应予取消

    中消协和与会专家还建议，取消不合理的房贷强制保险，修改完善现行房贷保险制度。房贷风险应该由银行、开发商与购房者共同承担。据介绍，房贷强制保险主要是银行担心“抵押物因自然灾害消失”，这种保险费应该由银行进行再保险；而银行已经从贷款人那里获得了利息收入，强制交保险费、请律师审查消费者资格而收取的律师费实际上是银行将自身的风险转嫁到贷款人的身上，违背了贷款意愿和现实公平。

    房贷中律师费一般为申请贷款的3‰，保险费为总房价×费用系数×贷款年限（相当于总房价5‰）。如消费者买一套房子为50万元，但只从银行贷款30万元，而银行却还要对50万元的抵押物进行全部保险。据《新京报》