随着市场条件的变化，热点开发区域有了一些微妙变化：8月份青岛住交会上，来自市区的参展楼盘比例与数量都明显增加 。开发区域重心的转移，与市场销售状况是紧密联系的。相对于前几年的周边市场开发，市区开发因成本等问题，自然见效要慢一些，投入大一些。但市场形势的突变，与居住型购房比例的增加，则使市区开发的稳定性显现出来。在市区，特别是老城区开发项目，具备某些优势。然而，在老城区开发新盘，是不是只要有项目就可以了呢？老城区新盘是否还会延续前几年地产开发模式：有房子卖就行呢？这些问题还要从楼市现状本身寻求答案。开发者：面对传统居住

    老城区开发面临的问题应该说比较复杂：比如说拆迁安置的难度；还有与周边环境的互动关系如何处理等等。此外，老城区的开发面积普遍受限，也是制约开发商的一个方面。相对于一些新城区的开发，用于开发之外的投入，会是难以完全一次性估算清楚。不过，老城区开发的优势也非常清楚。尤其是当前青岛经济、政治中心地带还偏重于南部区域的现实，使得老城区在短期内仍将是城市生活的主要活动区域。浩华不动产机构的高丕烈认为：作为传统居住区，老城区的市场需求非常旺盛。城市生活的便利性要求是老城区居住不可替代的优势。像中山路板块、台东商圈，集中了大量商业设施，城市公共交通发达。此外，一个城市的文化性是时间积淀而成，这是新城区短期内不可能实现的。无论在哪个城市，作为传统居住，目前老城区仍然是重要的选择方向。北京、上海等一线城市，由于地铁、城铁的发展缩短了新老城区空间距离，加快了双方融合过程。青岛目前的大交通延伸还未完成，因此老城区自然还拥有更多的区位优势。

    高丕烈表示，在老城区开发要注意研究其特点。从老城区的实际需求出发。从近期销售来看，购房者有许多是来自传统居住区，对老城区有着浓厚感情。他们往往对户型要求偏小，比较注重环境配套。因此在开发时，要考虑到这些因素。此外，老城区经过多年的发展，已经具有了自己的人文底蕴，开发时必然要结合其特色。像辽宁路突出的科技、现代，中山路还原的历史风貌等。老城区除了生活设施完备外，配套也比较成熟，这也某种程度上减低了开发者的投入。不过，由于老城区配套也存在设计老化等问题，开发者需要在配套升级上加大力度。购房者：居住要升级在区域选择上，仍然倾向于传统居住区，是不少购房者，尤其是青岛本地居住者的想法。购房者孙先生本来也有离开从小住到大的辽宁路的想法。可看了一圈房子之后，他总是能发现一些不满意的地方：要么周围太冷清，要么买点东西还得开车跑一阵。孩子上学不方便，老人来往太麻烦。后来，孙先生得出一个结论：其实有些问题不是大事，自己是对住惯的地方有感情了。房子还是要换，他把自己的目标转向了老城区。孙先生认为，自己归根到底是要过得更舒服些。老城区购物、出行等配套环境好，可居住条件，小区环境确实不行。这两者之间的矛盾是自己难以抉择的关键。自己现在比较关注一些老城区的新项目，就是看好了后两个问题的解决。如果，实在没有合适房子。自己正在考虑是不是把老房子重新装修，改改配套。这样一来，资金投入少了，改善了内部环境，但包括户型等问题还是无法解决。部分老城区居民也有与孙先生相类似的困境：不愿离开老区，却又找不到合适的新房子。而记者了解到：从近期在老城区销售的新盘看，总价低、配套全的房型最好卖。这也从一个侧面说明了老城区市场还有巨大空间，只是需要地产商的重新定位与开发。投资者：机会越来越大调控房价的诸多新政实施后，一定程度上抑制了炒房者的投机行为，但同时也不免对楼市的投资行为产生影响。在新政之后，自住型购房比例上升，却有可能使市场呈现另外一种不合理现象：投资型购房从市场大幅度退出。大家都知道，作为一个完整、健康的市场，投资型购房是重要、不可或缺的部分。如何才能恢复投资型购房者的信心？这还要从市场的需求来解决。据了解，目前老城区新盘的购买者中不乏投资者。据业内人士分析：一方面是老城区的房价还有上涨空间；另一方面，对于老城区需求的看好是重要原因。这部分投资者的投资方式也不再是集中于短线回利，更多的是以租金回报形式实现。老城区的居住优势与区位优势使得租房市场相对较好，也可以满足此类投资者的需要，支持投资型购房。因此，计算好自己的投入与租金回报比例，是投资者要先算的第一笔帐。政策走向

    城中村，改造重点区域我市规定，滨海大道沿线两侧各一公里内的旧村改造必须报市政府审批同意后才能组织实施，七区和五市的市区建成区城中村改造必须报市政府备案后才能组织实施。市政府确定，以房地产开发为带动，加快城中村改造的步伐。

    规划：

    突出主题规划

    城中村的改造区域规划编制，要突出主题规划、大区域规划和延伸规划，要统筹考虑村（居）民安置、城市景观和经济发展等因素，根据区域城市功能的要求，对城中村改造实行统一规划，成片开发，先行编制高起点、高标准的修建性详细规划。同时，城中村的改造要满足土地集约化的要求，在不影响景观和环境保护的情况下，尽可能提高改造区域容积率、空地率，搞好环境建设和配套设施建设，营造良好的居住环境。

    补偿：

    合理确定标准

    城中村改造中，由政府统一征地，要加强土地一级市场管理，集体经济组织和无审批权限的部门不得擅自与任何单位和个人签订非农用途土地协议。

    在改造中，要严格按照有关法律、法规和规章的规定，从当地实际出发，结合区位、经济状况、村（居）民意愿等特点，合理确定城中村改造房屋拆迁补偿安置标准。土地补偿费和安置补助费主要用于村民的就业安置、技能培训和社会保障以及经济发展，任何单位和个人不得截留或挪作他用。

    根据国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的有关规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

    开发：

    招、拍、挂为主

    城中村的改造由政府组织实施，改造项目以公开招标、拍卖、挂牌毛地出让为主，鼓励和吸引有实力的开发企业参与改造。但在办理土地农转用和土地征收手续之前，任何单位和个人不得对城中村进行经营性开发和拆迁改造。

    城中村的开发建设应当兼顾各方面利益，不能片面追求经济效益，合理安排村民安置、产业发展、社区服务设施和配套公共设施等项目，完善城中村改造后的城市功能，确保开发建设的顺利实施。

    我市规定，各区市政府对城中村改造工作负总责。应当制订统一且符合绝大多数村（居）民意愿的改造政策，成熟一片，开发一片。要实行民主决策、民主管理，向广大村（居）民公开涉及其利益的事项，接受监督。

    凡未充分征求村（居）民的意愿，未取得大多数村民同意，进行拆迁改造，或者由于官僚主义，工作不主动细致，政策执行混乱等，导致集体上访、越级上访，并对社会稳定造成危害的，要严格追究区市政府主要负责人的责任。记者芦智峰