业主在签署物业管理合同前，可及时对不合理条款说“不”

    近日，市建委与市工商局联合制订了商品房买卖合同示范文本，避免开发商卖房子的时候在合同上“做手脚”制造“霸王条款”，这给买房子的市民吃了颗定心丸。

    房子买了，接下来业主就要与 物业公司打交道，据了解，岛城目前尚未有统一规范的物业合同文本，物业公司与业主之间签订的物业合同是要双方协商来签订。可实际上，摆到桌面上的物业合同大多是物业公司单方拟定的，一些条款中或多或少显出了些“霸气”。

霸王条款物业收费周期“一口价”

    市民张先生所在的小区物业公司要求业主一次性缴纳一年的物业管理费，张先生多次提出先缴纳半年的物业费，结果物业公司口气强硬，毫无商量的余地。张先生无奈之下，只得签字。

    点评：

    根据有关规定，前期物业服务可以由物业管理企业按年、半年或季收取物业管理费，从中可以解读出来，政策上是允许双方就物业费的收取周期进行协商的，并非是物业公司喊出的“一口价”。但实际上，众多的消费者在买房时候，几乎不可能协商，因为开发商在与物业签订合同的时候，几乎无一例外地替广大业主选择了最长周期，使业主丧失了自己的选择权。

    霸王条款物业滞纳金成“高利贷”

    市民王先生近日从国外回到家中后，收到了小区物业公司送来的一张催费单，要求王先生缴纳拖欠的物业费用，并按照3‰的比例缴纳滞纳金。王先生细细一算，他住的是一套100多平方米的房子，每平方米物业费为2元，一年的费用是2400元。按照物业公司的规定，拖欠物业费要按每日3‰加收滞纳金，他出国一年多，需要缴纳的滞纳金大概是2600多元，这笔钱比一年的物业费还多，这让王先生吃了一惊。经他了解，个别小区规定的物业滞纳金竟然高达6‰，更让王先生气愤的是，物业公司对自身的惩罚上却多是以万分之几的比例计算。

    点评：

    业主没有缴纳物业费，有可能是忘了或者有物业纠纷的时候，但是物业公司按照3‰的比例收取滞纳金显然是太高了，因为业主晚交物业费对物业公司造成的实际损失与高额的滞息不符，根据权利与义务对等的原则，物业公司的相关规定是显失公平的“霸王条款”。

    霸王条款物业给业主开罚单

    市民黄女士近日反映，她所在小区的物业公司在签订的物业合同中有这样的附加条款：“小区居民应维护小区内的环境秩序，若出现一楼居民私自“窗改门”，以及违规装修等行为，物业公司有权对上述情况的居民做出相应的罚款处罚”。黄女士认为，物业公司可以要求业主改正，也可以向有关房产部门举报，至于罚款，黄女士觉得物业公司有借此牟利之嫌。

    物业公司对此做出的解释是，根据以往经验，单纯向擅自“行动”的业主发出责令限期改正的通知，仅凭一纸空文无济于事，小区内居民依旧我行我素，在物业合同中加进惩罚条款，就是为了增加对业主的震慑力，至于这笔罚款做何用途，物业公司的这名工作人员表示自己不太清楚。

    点评：

    业主要将窗户改成门，只能在有关房产规划部门的批准下才能进行，如果有业主擅自更改房屋原设计，物业公司应当及时制止，在劝阻无效的情况下，也只能是报告房产部门，让执法部门出面解决。

    物业公司是无权向业主罚款的，因为罚款属于行政行为的范畴，而物业公司不是行政机关，它没有行政处罚的权利，业主与物业公司在法律地位上，两者皆为平等的民事主体。业主相对于物业公司来说，它是物业管理服务的委托者，物业公司相对业主来说，它只是一个服务于业主的企业，物业公司没有执法权力，物业公司向业主开罚单是违法行为。宋振涛