需求旺盛

    是未来岛城写

    编者按

    从今年4月份开始的一系列宏 观调控政策，波及整个房地产市场，写字楼自然也未能幸免，即使像位于岛城最黄金地段的TOP·颐和国际项目，据称销售状况也一度缓步不前。

    如今，宏观调控的风波似乎已经渐行渐远，而随着2008年的临近，青岛作为国际化都市的魅力益发彰显，越来越多的国内外大企业开始进军青岛，在这里设立办事处或分支机构，有些企业甚至将总部设到青岛。面对如此好的前景，开发商们将如何动作？未来岛城的写字楼市场又将有哪些新特征呢？

    新特征A     供应放量

    据统计，今年上半年，我市写字楼市场明显放量，下半年，这一趋势仍将延续，像金孚大厦、华欧英德隆、国华经典、远洋大厦、乾豪国际广场、鲁邦广场、海同峰汇、莱钢大厦、开发区国际贸易中心、富瑞大厦、城市桂冠、鼎业大厦等，都在今年推向市场。规模如此巨大的供应量同时对外销售，这在以前是没有过的。

    据市南区楼宇经济发展促进中心提供的调查，今年上半年，市南区在建写字楼17座，总建筑面积为81万平方米，比2004年底分别增长89％和67％；已建成写字楼97座，总建筑面积303万平方米，比2004年底分别增长9％和7％。

    新特征B     需求旺盛

    随着青岛经济的发展和城市魅力的提升，越来越多的国内外大企业开始进驻青岛，目前青岛新闻网就有人发布帖子，急切地帮日本客户求租办公写字楼。而先前部分写字楼的高入驻率，显然也是需求旺盛最好的证明。目前市南区投入使用的97座写字楼，已进驻企业5000余家，写字楼入驻率达90％；而像海信大厦、新世界数码港、阳光大厦等品质较高的写字楼，入驻率已接近100％。

    写字楼需求旺盛的另外一个表现是需求结构的变化，许多以前只租不买的外资企业或办事机构，开始大面积购买写字楼，这表明他们对青岛经济前景的信心，以及对写字楼本身增值潜力的看好。

    新特征C     定位明确

    虽然写字楼市场供求两旺，但有一种现象却耐人寻味：一方面，有企业在网上发帖多日，始终未能找到合适的办公场所；另一方面，许多写字楼拼命打出各种概念，却始终未能取得满意的销售效果。

    业内人士分析，写字楼定位不明确，是造成上述现象的主要原因。像在青岛新闻网上发帖的那个日本客户，特意声明只要“纯写字楼”，而对商住两用并不“感冒”。他们的理由是，工作就是工作，生活就是生活，两者不能混为一谈。但目前我市的写字楼，有相当一部分是商住两用，即便在我国的广州、深圳，这种模式也已经被明令禁止。

    另外，一些规模较大、实力雄厚的大公司，已不再偏爱“全家福”式的办公室，而转向总部与各部门分开，总部设在市中心繁华地段的写字楼里，生产、销售、服务等部门分别设置在与业务相关连的地段。这也要求写字楼的开发商调整项目定位，不能一味追求大而全的户型布局。

    写字楼该怎样定位，是写字楼开发商必须明确的一个问题。在写字楼市场刚刚起步阶段，那种商住两用的楼盘很好地适用了市场的需要，但随着写字楼市场的发育成熟，智能化、专业化可能是更适合的道路。