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济南违法旧村改造项目购房者可向开发商提出退房
青岛新闻网  2005-09-02 19:40:03 生活日报
 

  “已经买了违法开发的旧村改造房怎么办,能退吗?开发商不给退怎么办?”连日来,本报不断接到大量读者打来的电话,普遍反映,他们以前并不知道所购房子属于违法旧村改造项目,现在想退款却遭到了部分开发商的威胁和拒绝。记者就此向有关部门和法律界人士咨询时得知:如果是被蒙蔽或蛊惑购买了房子,现在想退房合情
合理,如果协商不成可打官司。

  购房者多是低收入者和无房户

  据济南市有关部门摸底调查,全市现有96个村居在进行违法建设,除建成已交付使用的200多万平方米外,仅在建项目就有113处,1000多个单体建筑,建筑面积近600万平方米。不过,对于这些违法建筑可能涉及到的人数,有关部门短时间内显然很难给出一个相对精确的统计。

  记者在走访调查中了解到,对于清理整顿违法旧村改造项目可能影响到的人群数量,有人估计是十余万人,还有人估计是四五十万人。其中相当一部分是中低收入人群和无房家庭购买了这种房子。“这种房子没法上市,自然也谈不上升值。”不少人士都认为,绝大部分人选择购买旧村改造房都是为了自住,由于收入有限,不少家庭这么做也是“不得已而为之”。

  “旧村改造房”办证承诺不要信

  大量购房者在来电中反映,当初售楼处都一再声称自己的项目“是合法项目,只是手续还没办下来”,还有大量售楼处作出种种所谓“1年、2年甚至5年就肯定可以办下房产证”的“承诺”。有关部门和法律界人士对此分析说,千万不要相信违法开发商开出的“空头支票”。如果没有办理合法手续或预售证,无论开发商和售楼处如何忽悠,合同上如何表述,都是无效的。

  有些已经在“旧村改造房”住了几年的购房者反映,至今都没有拿到房产证,开发商要么已走人,要么撒手不管,但当时他们无一例外都曾“承诺”过可以在一年或几年内办下房产证。

  购房者普遍担心“吃哑巴亏”

  不少读者在来电中反映,现在的房价普遍太高,买好房子买不起,买这种房子实属无奈。还有一些读者说,由于当时的疏忽和购房经验不足,他们当时根本没注意查看开发商的相关资质和手续是否完备,经不住售楼处的一再忽悠,再者“看到好多人都在买”,没仔细考虑就把定金或预付房款交了,直到后来才发现所购买的房子是违法建筑。

  记者连日来在实地调查中发现,不少违法旧村改造项目普遍存在欺诈购房者的行为,有的甚至信口开河,什么大话都敢说,对其项目的合法性也是信誓旦旦。据粗略统计,目前大部分违法旧村改造项目,都要求购房者首期必须交纳50%至80%的房款。有关部门也认为,对于部分购房者提出的“退房”,难以出台针对性的政策。基于这种答复,大量购房者来电时都表示:“连日来一直心神不安”,“总担心吃了哑巴亏。”

  购房者可请求退房、返还利息和房款

  “已购买了旧村改造的楼房,现在还在施工,我们多次要求退房款,售楼处不给退,咋办?”针对购房者的普遍担心,更为了解开众多已购买了违法旧村改造房的低收入家庭心里的“疙瘩”,本报就“购房者能否申请退房”走访了有关部门和部分法律界资深人士。

  有关职能部门的权威人士认为,目前对于“已购买了旧村改造房怎么办”虽然还没有具体的政策,但购房者完全可以集体同开发商协商解决,实在不行还可以打官司。一位法律界专业人士认为,“由于是违法项目,购房者和开发商之间的合同因为已经违反了法律禁止性规定,属于当然的无效合同。根据合同法关于无效合同的规定,对于造成的经济损失,应当根据双方过错程度分摊。如果开发商不肯返还购房款,购房者完全可以提起诉讼。”另一位法律界资深人士也对这种建议给予支持,并提供了如下一个典型案例——

  ●购房者:1995年花了60万元在某小区买了一套房,又花了15万元对该房进行了装修。该小区是开发商以旧村改造名义建的商品房,未取得合法土地使用权,办不了产权证。和开发商多次交涉,要求退房,但开发商不同意。

  ●律师:一些开发商以旧村改造之名行商品房开发之实,目的就是逃避法律,达到不交纳土地出让金占用土地开发商品房之目的。由于开发商没有履行合法用地审批手续,未交土地出让金,因此,也就没有土地使用证,所建的商品房亦没有销售许可证,系违法开发行为。对购房人的直接后果是不能取得房屋产权证,房屋不能过户、抵押等。

  依据《中华人民共和国民法通则》第58条和第61条规定,作为购房者,你与开发商之间的买卖行为系无效民事行为,应有权请求退房,返还购房款。购房款产生的利息是购房者的损失,应由无效民事行为责任方——开发商赔偿,赔偿的标准是银行同期贷款利息。综上所述,购房者完全可以请求退房,返还利息和房款。 (记者 刘玉波)

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