房价真实成本：差太远！ 新华社记者在北京上海福州珠海等地的调查让房产商的“成本决定论”不攻自破

    对大中城市过高的房价降不下来，开发商一个主要的说辞是“成本决定论”，即地价涨得不得了，建筑用料省不了，各种税费少不了。这些开 发成本不降，房价就落不了。但记者近期在福州、珠海和京沪等地的调查发现，房价事实上大大偏离了真实成本，而开发商确实存在高额利润率。

    利润达60％至70％

    在珠海、福州等地，记者根据建筑设计、造价咨询、土地储备、物价管理等单位提供的情况交叉印证，对一些楼盘进行了“成本核算”，结果发现，开发商的利润率远远超过自己宣称的15％或20％，事实上高达60％至70％。而上海、北京等地，房价畸高，但开发成本除地价外，多与其他省会城市相同，因而利润率远远不止这些，有的甚至是一两倍。

    建设银行珠海市分行造价咨询中心负责人说，从建设成本看，各大中城市差不多，多层、小高层和高层住宅造价一般分别为每平方米800元、1000元、1400元；地价过去很低，现在实行公开招标、拍卖、挂牌销售，没什么秘密，目前一般占房价的20％。说到其他成本费用，长宇（珠海）国际建筑设计有限公司负责人陈少敏说，销售管理费用对开发商是个小数，摊到每平方米很小。至于税费等，大约是销售额的百分之几，有些是政策规定明确应该交的，有些是政策上不清晰的“灰色地带”，开发商可能拿出100万元“公关”，然后就可能节省500万元。

    “概念炒作”拉升房价

    珠海许多房地产商认为，当地房价比起同省的深圳、广州等地还太低。当地市政府相关部门负责人也暗示，珠海房地产还有较大上升空间。记者采访发现，一些开发商无一例外地叫卖“预期中的利好消息”，像珠港澳大桥、轻轨、铁路、高速公路等的修建计划等。

    珠海市公评工程造价咨询有限公司注册造价工程师王新峰等人说，珠海市一个较大的楼盘不在市中心，但销售均价接近6000元／平方米，实际上，它的成本估计不超过3500元／平方米。

    一些业内人士说，沿海一带的房价每平方米卖到八九千元乃至数万元，其实成本高不了多少，利润最起码达到150％。

    “垄断模式”抬高房价

    记者在上海、北京、珠海等地调研发现，常常有很大的区域性地块被政府卖给同一家开发商，从而形成“垄断性开发”。去年下半年，珠海市将市区六七百亩的一个较大区域卖给号称“珠海地王”的开发商，地价高达十多亿元。这一开发商的负责人对外宣称：自己储备的可供开发的土地至少够公司开发六七年！

    目前的房价就是由开发商的垄断地位形成的垄断高价，即使把开发商的成本降为零，它仍然会索取垄断高价，房价也不可能降下来。

    珠海市土地储备发展中心主任权力说，城市房地产管理法有规定，土地2年如果不开发就收回，但政府拍卖土地给开发商签订的合同通常规定2到3年为开工期，所谓闲置是从开工后才计算的，这样实际上延长了收回期。

    “价格合谋”助推房价

    房地产的这一现象与经济学中的“价格合谋”概念十分相似。即一定区域内的开发商会自觉采取“价格领袖制”的形式，由第一家开发商首先定价，后来者都跟随定价。

    从全国来看，通过实行土地“招拍挂”制度不过两年左右，现在开发的楼盘大都是过去通过协议或低价拿的地，为什么房价还这么高？

    珠海市目前开发的楼盘绝大部分是2003年“招拍挂”以前取得的土地，那时地价一般每平方米不超过600元，有些每平方米二三百元就拿走了。现在“招拍挂”的地块大约1300元／平方米左右，但它只占目前房产市场土地供应量很小一部分。市内某区域一个通过“招拍挂”取得土地的楼盘，现在均价卖到5900元／平方米，周边其他楼盘便跟风而上。

    “政府生财”驱动房价

    中国人民银行近日公布的《2004中国房地产金融报告》中分析认为，对地方政府经营土地缺乏有效制约也推动了房价上涨。在中国，地方政府以地生财，土地出让金是其重要的资金来源，70年住宅土地收益由一届政府占用的制度安排，使地方政府成为房地产市场膨胀的直接受益者。

    高房价意味着明显的城市建设政绩。一些城市用部分公共利益与开发商作交换条件，以此“加快城市建设步伐”；但得到种种“优惠”的开发商却不会因成本降低而压低房价，相反会与地方政府一唱一和，以周边公共基础设施的改善为由炒高房价。

    尾声

    房价的调控不会一步到位。许多专家认为，目前宏观调控的步伐基本上是适当的，让房价上涨的速度渐渐回落，逐步与经济增长速度同步。

    但更多的普通消费者表示，无论如何，房价应更接近真实成本。因为房地产业关系国计民生，“居者有其屋”又是全面建设小康社会的主要目标之一，政府有责任适当干预，让开发商保持合理利润而不是暴利。

新华社供本报特稿