房地产交易中心不久前举办的二手房大集。

    六月房产新政出台之初，因对新政前景

    的不明朗，使得一些购房者和房主处于“持币待购”及“持房待 沽”的观望状态。随着政策逐渐明朗，青岛市民开始走出观望期，二手房市场逐渐呈现加速回暖迹象。根据近期统计数据显示，我市二手房交易开始明显放量。

    廉价房成交最火

    青岛广宇房产总经理段涛介绍说，从最近一段时间宜家居不动产体系来看，四方区二手房的成交量明显高于市南区、市北区，主要价位在30—50万元之间的廉价二手房成交量最大，而市南区、市北区的租赁业务特别好，但交易量比往年有所下降。这是因为市南区、市北区的新房比较多，很多房子都是两年之内的新房，交易税费比较高，影响了二手房交易。最近两周交易情况相当不错，交易量明显上升，比6月、7月的交易量上升了30—40％左右。

    二手房交易明显放量的原因，段涛认为，市场经过了对新政的不适应之后，很多人心态慢慢产生了变化，对于自住的人来说，看到房价并没有出现下跌迹象，于是认为现在是购房的好时机；而房东现在也比较理性，感觉现在房价也涨得差不多了，因此双方对于价格比较好商量，所以现在交易量上升。段涛预测青岛市二手房的交易量会逐步上升，“但不可能达到去年的同期交易水平了”。

    自住需求释放明显

    房产新政客观上对楼市消费群体进行了重新梳理，目前出手购房者多以自住为主。随着炒房被遏止，7月以来，被调动起积极性的自住型的购房需求渐渐主导了整个市场，使得二手房市场的成交步入稳定的放量阶段。

    价格是影响选择二手房的最重要因素，中低收入的工薪阶层是二手房的主要购买者，很多人一向购买价位低、质量好、能办理按揭的二手房。由于低收入人群对二手房的购买需求大量存在，二手房价基本没有降价空间。目前市场上的二手房房源，性价比相对较高，适合自住者购入。一些真正需要房子的市民不再观望，开始活跃于各家中介之间看房选房。相对商品房的价格，二手房因为具备一定的价格浮动空间而存在一定优势，因此对自住者来说，是不错的选择。总的来说，从整个二手房市场看，目前是一个不错的自住购房时机。

    短期炒房者退场

    自房产新政实施以来，遏制住了过去房价上升过快的局面，房价的涨幅出现了回落，这样一来，对于过去那些专门炒房子的人来说，利润率明显降低，不能短期获利；如果再算上现在较高的交易税费，甚至可以说是无利可图了。现在买房人自住的多，长期持有的多了，炒房的少了，即使有炒房的也是做长线的。

    目前二手房购房者由投资用途开始转向自住用途，并由短期投机转向中长期投资。近期房地产市场短线投资风险增加，最近前来购买房子的基本都是自己用来改善居住条件。

    中介更注重服务

    现在这个时候，段涛认为是挑战也是机遇。二手房中介企业必须进一步拓展服务、规范管理：为客户提供优质服务。宜家居不动产加盟店12家，直营店50多家，新政之后店面总数并没有增加，现在追求的是店面的质量和盈利能力。以前来了客户可能无所谓，现在一定得端上一杯水以示对客户尊重，并争取更多的独家代理，同时在评估、贷款、过户等交易环节提供的服务更多了，但是佣金水平不变。

    市场趋良性发展

    国家宏观调控新政策的出台对购房者投资只是短期影响，而购房者的长期需求难以改变，所以如果真正有居住需求，在短时间的观望之后依然会进行二手房交易。

    在营业税、契税、个税三大税种政策的实施过程中，对于供求双方造成的心理影响是最主要的，随着政策的逐步明朗，在经历观望后，积蓄的市场巨大能量必然会集中爆发，显现出强劲的市场购买需求，而供给方也会集中放量，因此，度过政策执行之初的这段观望缓冲期，二手房市场交易在压抑之后突然放量也就不难理解了。

    据分析，随着青岛郊区交通条件、生活环境的极大改善，二手房交易热点将进一步从城区逐步向郊区扩展，以城阳、胶州和即墨为代表的郊区卫星城的二手房交易量将持续增长。本版图文曹玺铭