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房地产交易中心不久前举办的二手房大集。 |
   六月房产新政出台之初,因对新政前景    的不明朗,使得一些购房者和房主处于“持币待购”及“持房待
沽”的观望状态。随着政策逐渐明朗,青岛市民开始走出观望期,二手房市场逐渐呈现加速回暖迹象。根据近期统计数据显示,我市二手房交易开始明显放量。    廉价房成交最火
   青岛广宇房产总经理段涛介绍说,从最近一段时间宜家居不动产体系来看,四方区二手房的成交量明显高于市南区、市北区,主要价位在30—50万元之间的廉价二手房成交量最大,而市南区、市北区的租赁业务特别好,但交易量比往年有所下降。这是因为市南区、市北区的新房比较多,很多房子都是两年之内的新房,交易税费比较高,影响了二手房交易。最近两周交易情况相当不错,交易量明显上升,比6月、7月的交易量上升了30—40%左右。
   二手房交易明显放量的原因,段涛认为,市场经过了对新政的不适应之后,很多人心态慢慢产生了变化,对于自住的人来说,看到房价并没有出现下跌迹象,于是认为现在是购房的好时机;而房东现在也比较理性,感觉现在房价也涨得差不多了,因此双方对于价格比较好商量,所以现在交易量上升。段涛预测青岛市二手房的交易量会逐步上升,“但不可能达到去年的同期交易水平了”。
   自住需求释放明显
   房产新政客观上对楼市消费群体进行了重新梳理,目前出手购房者多以自住为主。随着炒房被遏止,7月以来,被调动起积极性的自住型的购房需求渐渐主导了整个市场,使得二手房市场的成交步入稳定的放量阶段。
   价格是影响选择二手房的最重要因素,中低收入的工薪阶层是二手房的主要购买者,很多人一向购买价位低、质量好、能办理按揭的二手房。由于低收入人群对二手房的购买需求大量存在,二手房价基本没有降价空间。目前市场上的二手房房源,性价比相对较高,适合自住者购入。一些真正需要房子的市民不再观望,开始活跃于各家中介之间看房选房。相对商品房的价格,二手房因为具备一定的价格浮动空间而存在一定优势,因此对自住者来说,是不错的选择。总的来说,从整个二手房市场看,目前是一个不错的自住购房时机。
   短期炒房者退场
   自房产新政实施以来,遏制住了过去房价上升过快的局面,房价的涨幅出现了回落,这样一来,对于过去那些专门炒房子的人来说,利润率明显降低,不能短期获利;如果再算上现在较高的交易税费,甚至可以说是无利可图了。现在买房人自住的多,长期持有的多了,炒房的少了,即使有炒房的也是做长线的。
   目前二手房购房者由投资用途开始转向自住用途,并由短期投机转向中长期投资。近期房地产市场短线投资风险增加,最近前来购买房子的基本都是自己用来改善居住条件。
   中介更注重服务
   现在这个时候,段涛认为是挑战也是机遇。二手房中介企业必须进一步拓展服务、规范管理:为客户提供优质服务。宜家居不动产加盟店12家,直营店50多家,新政之后店面总数并没有增加,现在追求的是店面的质量和盈利能力。以前来了客户可能无所谓,现在一定得端上一杯水以示对客户尊重,并争取更多的独家代理,同时在评估、贷款、过户等交易环节提供的服务更多了,但是佣金水平不变。
   市场趋良性发展
   国家宏观调控新政策的出台对购房者投资只是短期影响,而购房者的长期需求难以改变,所以如果真正有居住需求,在短时间的观望之后依然会进行二手房交易。
   在营业税、契税、个税三大税种政策的实施过程中,对于供求双方造成的心理影响是最主要的,随着政策的逐步明朗,在经历观望后,积蓄的市场巨大能量必然会集中爆发,显现出强劲的市场购买需求,而供给方也会集中放量,因此,度过政策执行之初的这段观望缓冲期,二手房市场交易在压抑之后突然放量也就不难理解了。
   据分析,随着青岛郊区交通条件、生活环境的极大改善,二手房交易热点将进一步从城区逐步向郊区扩展,以城阳、胶州和即墨为代表的郊区卫星城的二手房交易量将持续增长。本版图文曹玺铭