不管是评价投资，还是评价住房供给情况，或者是评价房价以及房价与收入之间的关系，都必须将其他非房地产开发的建设投资、供给、销售的情况合并计算，才能得出较为全面的中国住房建设与消费结论

　　任志强　　

　　去年的REICO年度工作报告，全面地反映了全国房地产投 资和房地产建设投资之间的关系，揭示了几乎被所有经济学家和政府官员高呼的房地产投资过热的真相，即全国的房屋建设投资并没有出现投资过热与高增长，“把天捅了个大窟窿”。今年第二季度REICO工作报告所做的全面反映中低收入家庭住房情况的调查再次把天捅了个窟窿。

　　调查结果与调控原因相左

　　此次国家宏观调控以稳定房价为重点，意在抑制投机、增加中低收入家庭住房供应，其主要原因是2004年国内一些地区的房价出现了两位数的高增长，因此从中央到部委，再到地方政府分别打出了一系列的组合拳，限制高档住房的建设，增加普通商品房的供给，要保障中低收入家庭的住房问题，以体现政府的亲民形象。

　　但REICO调查报告的结果是：在家庭收入与家庭住房的同比中，中低收入家庭的住房情况远远好于高收入家庭。

　　目前在社会中引起重大争议的是，房地产开发中的经济适用住房投资比例与竣工比例自2000年达到高峰之后，逐年快速下降。由于在我国平均房价的统计中，经济适用住房在拉低平均房价中产生巨大作用，因此经济适用住房的比例降低会使房价增幅加大。

　　1998年~2003年房地产开发中的经济适用住房竣工2.68亿平方米，占同期累计房地产开发住宅竣工总量的18.74%。但非房地产开发的经济适用住房的竣工面积却高于商品房开发竣工的总量。矛盾的根源就在于全社会的目光都紧紧盯在房地产开发中的经济适用住房的建设情况，而忽略了非房地产开发中的经济适用住房建设总量，因此将所有不满的抱怨都倾倒在开发商的头上。

　　1998年~2003年期间，全国城镇累计新建增量住宅为33.1亿平方米，其中房地产商品房开发累计竣工面积为14.3亿平方米(其中2.68亿平方米为经济适用住房)，仅占全部住宅竣工面积的43.2%，而非房地产开发的住宅竣工面积高达18.8亿平方米，占56.8%。

　　根据16个城市的抽样结果计算，非房地产开发的经济适用住房竣工总量为11.28亿~13亿平方米之间，以房地产开发方式建设的经济适用住房仅为全部经济适用住房的20%左右，另外80%的经济适用住房为非房地产开发方式建设。全部经济适用住房的竣工总量大于同期全部商品房的竣工总量。

　　遗憾的是，这部分经济适用住房的投资建设、竣工及销售情况并没有和房地产市场的其他信息同时并列于统计之中，尤其是没有将这些房价统计于平均房价之中。

　　如果中国的房价只是单独计算市场中的商品房价格，那么这个平均房价与中低收入家庭的住房无关，也与二手房的交易价格无关。

　　如果在原有的平均房价的统计中，只包括房地产开发的各类商品房和经济适用住房而不包括非房地产开发的经济适用住房房价，那一定会让市场信息更加混乱，凭借这种错误的信息分析经济运行情况，制定调控政策，一定会产生不利于市场正常发展的后果。

　　假定将全部经济适用住房的价格加到平均房价的统计中，则中国的城镇平均房价估计会大大低于1500元/平方米，那么是否还会有人说中国的房价太高？还会有人说中国的房价收入比例太高？

　　注意！不管是评价投资，还是评价住房供给情况，或者是评价房价以及房价与收入之间的关系，都必须将其他非房地产开发的建设投资、供给、销售情况合并计算，才能得出较为全面的中国住房建设与消费结论。

　　实际状况

　　从供给方面已经反映出总量上实际差异，那么中低收入家庭的实际情况如何呢？

　　当所有的政策和媒体都在重炮猛攻高档房和大户型的住房建设时，其实都仅仅把目光集中于当年市场中所供给增量住宅中的高档房和大户型，却忘记了传统建设中存量住房的情况，也并不知道高收入家庭在最近的两三年才能开始用商品房的消费方式进入扩大住房面积和提高住房质量的过程。

　　这部分增量在巨大的存量混合中几乎被淹没了。

　　被舆论和政策所攻击和压抑的所谓高消费不但不是一手市场中的主流，也没成为城市住房消费的主流。甚至高收入家庭的住房面积并没有与中低收入家庭的住房面积拉开差距，而且与收入差距极不相当(不计算房屋的新旧与质量，仅计算面积数)。

　　报告中按16个城市(包括北京、上海、天津、重庆、广州、南京、杭州、福州、长沙、武汉、沈阳、长春、成都、太原、西安和厦门)的调查情况，列举了中低收入家庭的住房现状，并按70%的中低收入家庭和30%的中等偏低收入家庭的住房情况、收入情况分别与全国城镇居民的平均值和高收入家庭住房情况及收入情况进行了对比，充分说明中低收入家庭的住房情况比统计预想的情况要好得多。

　　2004年中，中低收入家庭(70%组)人均住房使用面积仅比全国平均值低0.45平方米，相当于高收入家庭人均住房面积的79%，户均面积的88%。而中等偏低和低收入家庭(30%组)的人均住房使用面积仅比全国平均值低1.98平方米，相当于高收入家庭人均面积的73%，户均居住面积的85%。

　　这组调查的数字恰恰反映了城镇居民住房的现状，也充分说明了中低收入家庭住房的现状并没有与高收入家庭拉开差距，并且没有因收入低而住房差。

　　但收入情况则差距明显。2004年中低收入家庭(70%组)的人均收入相当于高收入家庭的39%，与住房人均比79%相差一倍。中等偏低和低收入家庭(30%组)的人均收入相当于高收入家庭的27%，与住房人均比73%相差2.7倍。

　　虽然从1998年~2003年高收入家庭的住房面积与中低收入家庭的住房面积差距开始加大，但速度很慢。反之，调查数据表明，中国政府在住房政策向中低收入家庭倾斜上已做得很好了，用财政补贴的转移支付方式大大平衡和缩小了贫富之间的差距。这种调整作用远远超过了市场房价的稳定作用，也使中国城镇住房的社会和谐达到高度的一致。

　　在调查中，从房屋获得的方式看，中低收入家庭中租赁公房的比重最大，而房改房则在中等偏低收入家庭到高收入家庭组中占绝对优势。商品房的总量在整体住房中仅占很低的比例。2003年商品房总量仅为全部住宅总量的13%，分别在不同收入组中均低于10%。但中低收入家庭和中等偏高加低收入家庭的住房在16个城市的自有率分别为66.64%和60.48%，低于全国平均的81%的自有率。

　　由此可见，除政府定价的经济适用住房之外，中低收入家庭的住房问题与市场中的房价高低无关，此次调控稳定房价的政策并不能解决中低收入家庭的住房问题。

　　另外，在北京、太原、西安三市的重点经济适用住房情况的调查中，绝大多数家庭当前的收入比购房时的收入大幅提高。购房不但没有让更多的家庭负债，反而因住房的有效解决使住房消费支出降低，这更体现了通过住房转移支付而弥补的收入差距的优势。严格地说，已有自有住房的中低收入家庭已经是中国的有产阶层了。仅仅用收入这个单一指标已不能说明生活的标准与社会的现状了。

　　再现真实

　　二季度报告反映出的最严重的问题是政策调控之后，交易量的快速下降。

　　一是销售面积的快速下降，1~6月份增幅与去年同期相比下降了13.7%，增幅降至近年来的最低水平。

　　二是在全国40个一线城市和部分二线城市中，已经有一半的城市预收定金与预售款出现负增长，多数城市增幅下滑。交易的“冻结”效应已在全国普遍出现(除少数城市仍保持高速增长)，一些房地产企业的资金链条可能会断裂。

　　三是房地产开发投资的增幅已下降到近年的历史最低点，将可能继续下降，不但达到了预期的调控目标，而且还会继续产生滞后效应。而消费预期的变化则是影响今后市场的重要因素，政策对消费预期的影响尚未完全显现出来。

　　REICO工作室的报告是要用全面正确的分析办法，不但让更多的人对房地产市场的运行情况有及时、充分、全面的了解，同时将房地产之外，非市场化因素对房地产市场的影响用全面的统计分析给出正确的描述。

　　一个最明显的误解，就是几乎所有的经济学家、媒体和研究机构都仅仅将中国的房地产市场与发达国家的房地产市场进行简单的对比，却忘记了中国的房地产市场并非完全市场化的市场这一事实。如果仅仅用房地产市场化的一部分与国外情况对比，必然会产生错误的结论。

　　让更多的人了解市场，是REICO报告的初衷。但愿报告能让更多的舆论对中国的市场给以正确的判断和理解，让所有的投资者和消费者有权根据正确的信息做出正确的选择。

责任编辑 原霞