中国人民银行8月15日发布房地产金融报告建议:“取消现行房屋预售制度,改期房销售为现房销售”。这一建议立即引起市场人士的高度关注:央行为什么发布这一建议? 央行认为,很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的
实力,可以考虑予以取消,改期房销售为现房销售。 对此,业内人士分析,鉴于央行对房地产金融风险预警的一贯严肃性,由其房地产金融分析小组撰写的《2004年房地产金融报告》中的建议绝非空穴来风,更不可等闲视之。
分析人士认为,从当前宏观经济形势看,央行发布这一建议的促动因素有二:
一是从控制销售方式(实质上是提高投资门槛)入手,化解国内房地产金融风险。中国社会科学院研究员易宪容认为,央行《2004年房地产金融报告》对国内房地产金融风险的把握相当到位,分析有理有据。譬如房地产开发贷款及个人住房消费信贷不良贷款率的分析,如房地产开发隐性债务的分析,都切中目前国内房地产金融的问题所在。
眼下突出的问题是,房地产金蕴藏的6大风险已浮出水面:部分房地产市场过热加剧市场风险、基层银行发放房地产贷款存在操作风险、房地产贷款的法律风险、土地开发贷款的信用风险、“假按揭”的道德风险,以及高负债经营隐含的财务风险,为房地产市场和银行再一次敲响了警钟。这些问题如何解决?央行欲以楼市调控为契机,推动房地产金融的规范化、制度化、法制化。鉴于在2004年全国房地产开发资金总共所筹措的17168.8亿元中,银行贷款的比重在55%以上,较往年仍有所提高,这表明出房地产投资自有资金比例的下降,房地产贷款仍然具有潜在风险;而预计2005年底全部房地产贷款余额将达到3.1万亿元,还会比2004年底增长2成,所以,通过取消期房预售来缩减房地产开发对银行资金的过重依赖,这是完善房地产金融市场的首要任务。
二是从开发源头推动楼市理性回归。房屋预售制度最初确立于1994年,当初为了拉动内需,降低房地产开发的资金进入门槛。10多年的发展表明,这一制度对培育房地产市场的确起到了重要作用。但不容置疑的是,由于房地产企业良莠不齐,一些不讲诚信的企业越来越将“预售经”念歪:预售时,以广告和宣传资料欺诈消费者;所建项目延期甚至停工比比皆是;由于时间差的存在,有的开发商为了圈钱,要么一房多卖,要么在收取了买受人预付房款后,又将房屋抵押给银行或其他债权人……在金融风险之外,商品房预售也给购房人带来风险。
分析人士认为,眼下楼市尽管经历了宏观调控的校正,但离持续健康发展的要求仍有距离。在这样的背景下,取消房屋预售制应是一项政策利好。从制度层面看,当初为了加快推行住宅商品化而实行的房屋预售制度,最大限度地照顾了开发商的利益,忽略了购房人的利益,在楼市已过热的情势下,这种不对等的制度理应废除;从内容上看,房产开发商预售合同也正在对购房者生成不利约束,各种格式条款的存在让更多的购房者处于劣势地位,绝不应有继续存在的空间;从实际需要来看,今天的开发商已与当初不可同日而语,已到了整合期。在当前房价仍然虚高、房产市场失范的现实条件下,取消房屋预售制度将加速房产市场的整合,有助于整个房产市场的理性回归。(据新华社上海8月17日电)