李冲贤

　　“上海最贵公寓”这个名号，即将不再属于均价58000元/平方米的华府天地。

　　“我们的售价初步定为100000元/平方米。”昨日，地处小陆家嘴-滨江沿线的汤臣国宝售楼人员对《每日经济新闻》表示。同样被称作“上海顶级公寓式景观豪宅”，与汤臣国宝一路之隔的鹏利海景，其工作人员昨日也称：“ 定价肯定超过盛大金磐。”

　　上海方方房产工作室主任胡宗亘表示，仅从报价来看，它们将成为上海单价数一数二的楼盘。

　　不过《每日经济新闻》调查发现，两个楼盘的开盘日期已被一推再推。而种种迹象表明，眼下两家楼盘正处于被动捂盘的尴尬境地。

　　开盘日期一推再推

　　“董事会还没有决定鹏利海景公寓的开盘日期及正式售价。”昨日，上海鹏利置业发展有限公司营销部总经理汪济武透露。

　　《每日经济新闻》昨日在现场看到，鹏利海景公寓正准备装修外墙面，汤臣国宝其中两栋的外墙面已装饰完大半，已经达到预售条件。

　　而值得注意的是，早在去年8月23日，上海鹏利置业发布的一则公告称，鹏利海景即将公开发售，并于2005年年底之前交房。“最近出台的房产政策比较多，所以我们在开盘日期等销售方面的变化也比较多。”鹏利海景售楼人员如是解释。

　　类似的事情也发生在汤臣国宝。“汤臣国宝去年年底就达到了预售条件。”汤臣集团有关负责人坦承，“现在开盘时间初定于今年10月-11月。”而今年4月14日，该集团常务副总经理汤子嘉曾公开表示，为纪念浦东开发15周年，汤臣集团准备于当月推出每平方米售价超过1万美元的汤臣国宝。

　　对此，汤臣国宝销售部经理鲍海峰的解释是，目前还不具备推盘条件，“我们的客户都是特别消费群体，如果不是现房销售，业主往往会抱怨配套等不够完善。”

　　但业内人士认为该理由有牵强之嫌：“购买这类豪宅的客户很多都是多次置业，一般不会急于入住。”

　　从“惜售”到被动“捂盘”

　　事实上，《每日经济新闻》调查发现，两楼盘迟迟不开盘其实另有原因。

　　“今年年初市场火爆的时候，市中心开发商纷纷延期开盘以待价而沽，如今行情的逆转却让开发商陷入了窘境。”一位业内人士指出，随着系列地产新政的出台，今年3月以后，投资客纷纷出逃，上海高档楼盘销量开始急速下降，有的甚至连续数月成交量为个位数。

　　曾备受追捧的“明星”楼盘———卢湾区紧邻新天地的淡水湾花园，截至昨日，其一期112套房源只售出58套。而与鹏利海景、汤臣国宝相邻的盛大金磐，网上房地产统计数据显示，从5月16日至8月16日，仅仅售出10套。

　　“目前，虹桥、北外滩、古北和小陆家嘴-滨江沿线等板块的高档楼盘销售速度明显放缓。”上海福纳市场咨询有限公司副总经理杨子江进一步指出，上海二季度高档楼盘的销量比一季度减少了15%-20%，三季度的销量预计会继续下滑。

　　与此同时，小陆家嘴板块的豪宅均价也开始松动。据了解，今年2月，盛大金磐每平方米售价一度攀升到60000元。但截至昨日，网上房地产数据显示，盛大金磐的累计住宅合同均价为29309元/平方米。该楼盘附近的财富海景，今年4月均价达到57000元/平方米，现在则为32031元/平方米。

　　“同一板块楼盘销售形势的逆转，让汤臣国宝和鹏利海景不得不慎重选择开盘时间。”一位注册房地产估价师指出。

　　鲍海峰透露，开盘时，汤臣国宝将采取“先推出少量房源试探市场”的销售策略。

　　对此，上述注册房地产估价师认为，仍在捂盘的开发商显然还有侥幸心理，所以会采取观望态度。

　　而捂盘的代价是资金难以回笼。比如住宅面积约为10万平方米的汤臣国宝，若果真以每平方米10万元的价格出售，对汤臣集团来说就是数十亿元的真金白银。

　　两楼盘价超纽约　有炒作之嫌

　　与一推再推的开盘形成鲜明对比的是，去年至今，这两个楼盘的价格是“一涨再涨”。

　　去年10月中旬，新浪房产《北外滩较陆家嘴后劲十足景观房成楼市潜力股》一文，对汤臣海景和鹏利海景预估价为40000-50000元/平方米。而今，价格整整翻了一番。

　　“这比纽约高档楼盘的价格还高，不排除有炒作嫌疑。”一位业内人士认为。

　　一个例子是，盛大金磐开盘前对外也宣称售价为100000元/平方米，但开盘之后，最高售价还不到60000元/平方米，而眼下，其部分房源价格还不到35000元/平方米。

责任编辑 原霞