央行昨日发布了国内首份《中国房地产金融报告》，报告称—————

    上海涌入“热钱”222亿

    建议：取消房屋预售制度预测：今明两年商品房价增幅将放缓

    综合新华社电昨天下午，央行发布了中国首个《2004中国房地产金 融报告》。央行新闻处有关负责人在接受采访时表示，这是央行成立以来发布的第一份中国房地产金融报告，以后将每年发布一次。而由央行研究局、金融市场局等多个核心部门组成的“中国人民银行房地产金融分析小组”，每年都将对房地产市场进行全面分析，并把最新情况公布于众。

    该报告用词大胆犀利，对上海房地产泡沫、境外资金加速进入热点地区房地产市场等问题都有详细论述。央行继续全面规范中国房地产金融的决心已表露无遗。

    外资四种渠道入市

    报告显示，受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金主要通过以下四种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场：直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业；间接投资；外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款；非居民外汇流入，结汇购买房产。

    数字显示，2004年1月至11月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过222亿元，较2003年增长13.5％，其中用于房地产开发的约150亿元，用于购房的外资约70亿元。境外资金购房集中于别墅、公寓等高价位商品房。

    商品房价增幅将放缓

    央行预测，由于房地产市场供给和需求的变化，同时由于国家近期出台了一系列调控房价政策，一定程度上遏制了对商品房的投机行为，2005年、2006年全国商品住宅价格增幅将会有所减缓。

    在预测今年房地产价格和房地产金融的同时，央行还直言不讳地指出了影响房地产健康发展的五大因素。其中“地方政府并不十分在意土地利用的长期规划，更乐见房价、地价的上涨”成为重要因素之一。

    半数资金来自贷款

    报告指出，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55％以上。报告称，2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”，达到7395.3亿元；其次是房地产开发企业自筹资金，为5207.6亿元；最后是银行贷款，为3158.4亿元。实际上，在这些来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30％计算，企业自筹资金中有大约70％来自银行贷款；“定金和预收款”也有30％的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55％以上。央行建议取消预售制

    在时下上海、北京等房地产市场热点城市，房地产开发商将未开发的楼盘提前预售，这愈发加剧了消费者超前购房行为。央行表示，将考虑取消房屋预售制度。

    报告称，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”有业内专家称，在深圳等一些城市的房地产市场，就要比上海、北京等规范，在深圳，开发商只有在楼盘封顶之后才能发售，否则购房者也不会去买。

    鼓励中小户型消费

    央行报告提倡节约使用住房的消费理念，鼓励中小户型住房消费。

    报告说，要引导以中小户型为主的住房消费，满足绝大多数居民的基本居住需要。要提倡人人首先有房住，而不是少数人有多个房屋产权。小型舒适型住房的建设不仅节能、环保、省地、长期可持续，而且可以节约使用银行信贷资金，降低不良资产比率。