在连续宏观调控政策引导下，济南房地产市场发生了很大变化，商品住房的变化明显大于二手住房，前7个月，商品住房成交7143套，同比下降10.6%；二手住房成交8263套，与去年同期基本持平，呈现出住房交易数量总体下降态势。

　　房价增幅趋降

　　1月～7月份，济南市商品住房均价为2663 元/平方米，同比增长2.1%，增幅回落16.2个百分点。

　　从图表可以看出，2004年1月至5月是济南市商品住房价格有史以来上涨速度最快的一个阶段，同比增幅达到21.5%。但因受同年宏观调控政策的影响，自6月份起商品住房价格增幅开始回落，并延续到今年7月份，时间长达14个月。

　　尤其是今年以来，在国家为稳定房价新出台的一系列调控措施制约下，济南市前5个月商品住房累计平均价格均未超过去年的2574元/平方米，呈现出罕见的、相对稳定的负增长态势。6月底，房价同比微增0.2%，到7月底回升至2.1%。

　　交易数量总体下降

　　1月～7月份，济南市住房交易(含商品住房和二手住房)15406套，同比下降5.2%；交易面积174.41万平方米，同比下降3.9%；交易金额43.16亿元，同比增长4.1%。其中商品住房成交7143套，同比下降10.6%；二手住房成交8263套，与去年同期基本持平，呈现出住房交易数量总体下降态势。

　　5月份新政出台后，二手住房交易登记套数骤增，而商品住房登记套数却骤然下降。但进入6月以后，两者又出现截然不同的走势：二手住房下降，商品住房上升。至7月份，两者的走势已形成明显的“剪刀差”。

　　根据分析发现，由于济南市地税部门自7月22日起开始出具住房交易的完税证明或免税证明，所以6月1日至7月21日期间，济南市二手住房个人之间的交易登记数据为零，并由此导致了1月～7月份二手住房数据的不完整。另外，由于较长时间不能办理二手住房过户登记，直接限制了二手住房的交易(包括符合免税政策的二手住房的交易)。但随着时间的推移，商品住房市场上“持币观望”的气氛已出现淡化的迹象。从上图可以看出，商品住房的销售已开始回升。

　　商品住房出现“拐点”

　　从监测数据看，省城商品住房的变化明显大于二手住房，其主要销售指标出现“拐点”的时间分别为：价格拐点出现在去年6月，表现为从此连续14个月累计平均价格增幅下降；套数、面积的拐点出在今年2月，表现为从此连续5个月每月的绝对数据同比下降。

　　经过分析发现，上述现象与较高价位的商品住房销售下降幅度偏大有一定关系，是商品住房销售结构性变化在价格上的一种反应。可以说，这种现象是市场回归理性的一种表现，也是宏观调控以来出现的一种积极变化。（完）

责任编辑 原霞