谁也没想到，上海楼市对人民币升值反应出奇的冷淡。人民币升值公布后的一周(7月23～29日)，上海楼市成交量再次下挫，通过对网上交易统计，这一周住宅商品房成交面积与前一周相比，成交量萎缩了18%，成交均价下跌8.3%，新盘上市面积也萎缩50%以上。卢湾、黄埔等核心市中心成交量均下降，上海高档公寓的代表楼盘华府 天地这周一无所获，成交量为零。

　　不过，因为人民币升值尘埃远未落定，对上海楼市的影响将会逐步显现。

　　海外资金：观望是主流

　　在上海楼市，海外资金是市中心一些高档楼盘的主要支撑力。上海楼市知名台湾专家蔡为民说：“央行在人民币升值时，显然注意到热钱的动向问题，升值的同时，也调高了美元存款利率，这样使得汇差有限，让热钱没有进入动机。” 7月21日晚，人民币升值2%的同时，美元、港币存款利率也上调了0.5个百分点。

　　一般认为，在海外资金认为人民币没有升值到终点时，将会追进。五合国际刘力博士就认为，考虑到交易成本，当前2%的升值并不足以使国际热钱从中国房地产市场上获利了结退出；相反，当前的升值幅度，只是启动了人民币可以浮动的机制，进一步升值的预期似乎并不是遥不可及。他认为，这个初始调整升2%的汇率变动，在短期内并不能有效驱走国际热钱对房地产投资的意愿，相反会有一些热钱进一步进入国内市场，以希望通过人民币汇率的进一步升值来获益。近期表现活跃的一只国际基金盛阳地产基金用行动证实了他的判断。就在7月23日，盛阳与美国HOMY FUND集团签署了2亿美元的基金委托管理框架协议，HOMY FUND集团委托其在中国进行房地产投资和管理。按照协议，在未来18个月内，盛阳要完成上述2亿美元的受托基金投资管理，投资方向主要是产业地产和商业地产。

　　与基金关系密切的基强联行董事总经理陈基强则认为，现在外资多数还是处在观望阶段，既不会大规模进入，也不会马上撤出，从长期看，外资还是看好上海市场的。“本来外汇变动会有更多的钱进来，但是由于今年出台了很多政策，还不知道政策有没有到底，使得汇率变动这一利好消息远远小于政策等利空消息。所以，海外资本没有必要在这敏感的时候进来。”他也不认为人民币升值后外资就会撤出，“这次人民币升值2%，物业交易的成本起码是5%，即使人民币升值到7%，一个物业进出交易至少需要两三年，成本高于人民币升值幅度。因此，马上撤出不可能。实际上，大摩等机构投资上海物业的主要目的是包装好后去海外上市融资。”

　　挡不住住宅价格跌势

　　自3月以来，人民币升值可能是上海楼市第一个利好消息。新汉业不动产执行总裁赵云飞对记者说：“没有不利的影响，因为不是打压楼市的。若有影响，也只会是正面的。”实际上，人民币升值之前，世茂滨江、盛大金磐、华府天地等上海楼市的顶级楼盘就已经到海外推广过，主要卖点之一就是人民币升值。 　　

　　人民币升值后，更多机构努力抓住这一机会。相关人士说，人民币升值当然是一个卖点。而中房指数华东院相关负责人则向记者透露：“9、10月份，将组织一些国内项目去韩国、美国、欧洲去展示楼盘，对接国际买家。”事实上，中原、美联等香港中介机构一直在海外代理上海一些楼盘的销售，卖点一直是人民币升值。

　　不过，更多人对此不抱乐观态度，认为调控对楼市的影响要是关键性的，人民币升值的影响要小得多。前沿集团总裁助理薛波就认为，房地产市场相对于普通资本交易来说存在的周期较长、交易成本较高、变现能力较弱、风险较大等特点，使此次人民币升值对房地产的整体影响不大。薛波还说：“中低档普通商品房并不在海外资本的考虑范围之内，人民币升值对以国内需求为主的中低档住宅市场不会产生直接影响。”蔡为民也指出：“不会有太多影响，人民币升值和‘国八条’是一脉相承的，‘国八条’使得市场低迷，小幅人民币升值并不能改变楼市的预期。”陈基强则提出：“上半年出台了很多打压政策，会不会继续有税收政策出台，房价会跌到什么程度，这些都不清楚。人民币升值的利好非常有限，从北京、上海楼市的情况来看，豪宅交易量都很低。投资者是追涨不追跌的，我预计上海1.5万元以上的高档楼盘年内会有20%～30%的跌幅。”据悉，华府天地去海外推广，尽管有一些客户来上海看盘，落单的却很少，客户非常谨慎。

　　关于楼市的后市，赵云飞判断：“上海高企的房价回归似乎已经成为定式，未来上海房价的理性下调将不可避免，人民币的小幅升值改变不了这个格局。”

　　写字楼市场:开始改用人民币报价

　　在上海高档写字楼市场，报价向来都是以美元为主。7月21日人民币升值后，仲量联行、高力国际等代理机构纷纷都改为人民币报价了。人民币升值，给原本就供不应求的上海写字楼市场带来了利好。高力国际中国华东区常务董事翁琳女士含蓄地说：“这种人民币将缓慢升值的预期会给房地产市场带来有效支撑，令人民币标价的房地产资产吸引力加大，有助于稳定房地产市场。”

　　中融集团销售总监刘伟说：“上海写字楼市场有三大特征。第一，写字楼市场是理性的，销售价格和价值是一致的。第二，由于甲级写字楼租金的上涨，上海写字楼客户的消费心态由租转向了买。第三，上海的商务地产发展空间很大。所以，即便在房产新政下，写字楼市场也没受到冲击，高品质的写字楼还会逆市上扬，人民币升值更是一个利好消息。”

　　上海火炬房地产开发有限公司副总经理丁凡也分析：“政府对写字楼市场的政策已经到底了，比如土地增值税、租金30%要交税等，这与住宅市场的情形大不相同。”

　　人民币升值刚刚开始，对上海楼市的影响还需要进一步观察，影响的大小主要取决于未来人民币是否继续升值，升值幅度有多大。

　　蔡为民发现的一个现象颇值得人们玩味：很多台湾、香港的长线投资者已经入沪，等楼市跌入谷底，就会马上入市。(作者：王其明、黄嵘)

责任编辑 原霞