第一章 总 则
第一条 为规范我市物业管理活动,维护业主和非业主使用人、物业管理企业的合法权益,创造和保持良好的城市生活和工作环境,根据有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域。
第三条 市和各区(市)物业管理行政主管部门(以下简称物
业行政主管部门)负责辖区内物业管理工作。
市和各区(市)物业行政管理部门具体负责辖区内物业管理工作。
建设、规划、物价、公安、工商、环保、民政、市政公用、城市管理、邮政通讯、广播电视、园林等有关部门按照各自法定职责,协同做好物业管理的有关工作。
街道办事处(镇人民政府)对涉及城市管理的物业管理工作进行监督检查,对物业管理与居委会工作、社区服务的相互关系进行协调。
第二章 业主及业主大会
第四条 业主在物业管理活动中,除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外,还对物业享有共同管理、使用、收益的权利。监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用。
业主在物业管理活动中,除履行国务院《物业管理条例》规定的义务外,还应当支持物业管理企业按照业主公约、物业管理服务合同实施的物业管理活动。
第五条 物业管理区域的划分应当考虑城市规划、建筑规模、社区建设、物业的共用设施设备以及公共配套项目等因素。
分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区,其配套设施设备是共用的,应当划分为一个物业管理区域。
划分或者调整物业管理区域,由区(市)物业行政管理部门会同街道办事处(镇人民政府)按照实际情况划定。
第六条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由一个物业管理区域内全体业主组成。
业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议3日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需要投票表决的,业主同意、反对及弃权票需要经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。
业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主可以另外书面推选一名业主代表参加。只有一个业主或者业主人数较少的,经业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第七条 符合下列条件之一的,在所在区(市)物业行政管理部门指导下,由物业所在地的街道办事处(镇人民政府)和建设单位组织成立业主大会筹备组:
(一)入住率达到50%以上;
(二)物业首套房屋办理入住手续已满两年的;
(三)原有物业具备相关的物业管理用房和图纸资料的。
筹备组成员由业主代表、建设单位和已成立的居民委员会成员组成。
筹备组成员名单确定后3日内,应当以书面形式在物业管理区域内公示。
第八条 筹备组应当自组成之日起30日内,组织业主召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。
业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
第九条 召开首次业主大会会议,筹备组应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在区(市)物业行政管理部门、街道办事处(镇人民政府)和居民委员会,邀请其派代表参加并认真听取其意见、建议。
第十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会会议应当一年至少召开一次,或按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
业主大会会议应当邀请非业主使用人和有关部门及街道办事处(镇人民政府)、居民委员会代表列席。
有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
(一)20%以上的业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。
业主委员会不履行组织召开会议职责的,所在区(市)物业行政管理部门和街道办事处(镇人民政府)应当责令业主委员会限期召开,仍不召开的,可以由街道办事处(镇人民政府)负责组织召开。
第十一条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日前以书面形式或在物业管理区域内公告的形式通知全体业主。
书面通知或公告的内容应当包括:业主大会会议程序、事项、议题等,业主大会会议召开期间所定内容不得更改。
第十二条 业主决定共同事务的表决权,属于住宅物业的,一户为一投票权。
非住宅物业按照建筑面积每一百平方米有一投票权;一百平方米以下且有房地产权证的,每证有一投票权。业主公约、业主大会议事规则另有规定的除外。
第十三条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。
业主大会作出的决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定事项,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
业主大会决定的事项应当由业主委员会作出书面记录并存档。
业主大会决定的事项应当在3日内,以书面形式在物业管理区域内公示。
第十四条 业主大会决定的事项对物业管理区域内的全体业主及非业主使用人具有约束力,但法律、法规、规章另有规定的除外。
第十五条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和换届、委员的任期、更换等事项依法作出规定。
第十六条 业主大会通过的业主公约应当依法对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反业主公约应当承担的责任等事项作出约定。
业主公约对全体业主具有约束力。
第十七条 业主委员会是业主大会的执行机构,由五至十三人的单数组成。业主委员会主任、副主任应当在业主委员会委员中推选产生。
业主委员会每届任期三年。
第十八条 业主委员会履行下列职责:
(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(二)按照业主大会的决定与选聘的物业管理企业签订、变更或解除物业服务合同等具体工作;
(三)及时了解业主、非业主使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同,监督业主公约的实施;
(四)落实业主大会作出的决定,维护物业管理区域内的公共利益,及时公告专项维修资金的使用、续筹情况;
(五)接受业主大会的委托,依法对侵害全体业主利益的行为申请仲裁或者提起诉讼;
(六)督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主限期交费,按照合同约定协助物业管理企业追交欠费;
(七)支持和配合当地居民委员会开展工作;
(八)建立业主名册;
(九)业主大会赋予的其他职责。
第十九条 业主委员会自选举产生之日起应当在物业管理区域内公示7日,并在30日内持下列资料向所在区(市)物业行政管理部门备案:
(一)业主大会会议记录和会议决定;
(二)业主大会议事规则;
(三)业主公约;
(四)业主委员会委员的名单和基本情况。备案后3日内应当将业主委员会委员名单以书面形式在物业管理区域内公示。
备案的有关内容发生变更的,依照前款规定重新备案并在物业管理区域内公示。
区(市)物业行政管理部门对依法选举产生的业主委员会出具备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
第二十条 业主委员会任期届满的两个月前,应当书面报告区(市)物业行政管理部门。在区(市)物业行政管理部门和街道办事处(镇人民政府)的指导下,由业主委员会组织成立换届改选小组,召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
业主委员会任期届满后不召开业主大会选举产生新一届业主委员会的,所在区(市)物业行政管理部门和街道办事处(镇人民政府)接到20%以上业主的书面要求后,应当组织业主成立换届改选小组,自换届改选小组成立之日起30日内召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起10日内,原业主委员会应当将其保管的文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会,并做好其他交接工作。
第二十一条 业主委员会任期内经20%以上业主提议,认为有必要更换业主委员会委员的,应当由物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加业主大会会议,经与会业主所持投票权2/3以上通过,并以书面形式在物业管理区域内公示。
第二十二条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。
业主小组履行下列职责:
(一)讨论业主大会拟讨论的事项;
(二)推选业主代表出席业主大会会议,表达本小组业主的意愿。
业主小组会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。
第三章 前期物业管理
第二十三条 建设单位应当通过招投标的方式公开选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。
投标人少于3个或者住宅物业建筑面积小于5万平方米的,经所在区(市)物业行政管理部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。
第二十四条 前期物业服务合同作为物业销售合同的附件,经物业买受人签字确认,对物业买卖双方和物业管理企业具有约束力。建设单位与物业买受人签订的物业销售合同,应当参照国家示范文本制定,并向物业买受人明示前期物业服务合同及物业管理企业、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式和起始时间等内容。
第二十五条 前期物业服务合同可以约定期限,但期限未满,已依法成立业主大会的,业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
前期物业服务合同期限已满,但业主大会未选聘新的物业管理企业的,物业管理企业可以重新签订物业服务合同或按照前期物业服务合同的特殊约定,继续从事物业管理服务,直至业主大会选聘新的物业管理企业签订物业服务合同生效之日起终止。
第二十六条 建设单位在销售物业时,应当参照国家示范文本制定业主临时公约,并作为物业销售合同的附件。
物业买受人在与建设单位签订物业销售合同时,应当书面承诺遵守业主临时公约。
第二十七条 物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部分、共用设施设备、物业管理用房、环境配套设施等进行查验,登记造册。
第二十八条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)业主产权名册;
(五)物业管理所必需的其他资料。
第二十九条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置物业管理用房,并在物业竣工验收合格后30日内,移交给前期物业管理企业。
规划管理部门在规划时应当按照开发建设总建筑面积0.5%的比例确定物业管理用房的面积和具体位置,但物业管理用房的建筑面积最低不得少于100平方米。
建设单位在办理《房屋预售许可证》和房地产初始登记时,应当提交物业管理用房配置的相关资料,经审核符合条件的,方可核发《房屋预售许可证》和办理房地产初始登记。
物业管理用房属全体业主所有。物业管理企业应当将物业管理用房的有关情况在物业管理区域内公示,无偿使用物业管理用房并负责其维修和养护。
物业管理用房不得抵押、交换、买卖或改作他用。
第三十条 建设单位应当按照规定在物业投入使用前持工程竣工质量验收和规划验收证明、前期物业服务合同、物业管理用房移交证明、专项维修资金证明等资料向物业行政管理部门提出物业投入使用申请,经批准后方可投入使用。
第四章 物业管理服务
第三十一条 申办物业管理企业,应当按照规定办理工商、税务等有关登记手续,并应当自领取《营业执照》之日起30日内,持规定的文件资料到市物业行政主管部门申办物业管理企业资质手续。
从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。有条件的物业管理企业可以从有资质的保安公司招聘保安人员。
第三十二条 物业管理企业资质实行年检制度。
市物业行政管理部门应当每年定期将年检结果向社会公布。
第三十三条 物业行政管理部门应当建立物业管理企业信用档案制度,规范物业管理企业管理服务行为。
第三十四条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业服务。业主委员会应当在成立之日起30日内组织召开业主大会选聘物业管理企业并签订书面的物业服务合同。
物业服务合同草案应当在物业管理区域内公示,充分听取业主意见后,提交业主大会通过。
物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,给业主造成损失的,应当依照合同约定承担相应的法律责任。
第三十五条 物业管理服务一般应当包括以下内容:
(一)生活垃圾收集和环境清扫保洁;
(二)物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的管理;
(三)庭院绿地及其设施的养护管理;
(四)物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护;
(五)通知有关单位维修有关市政公用设施;
(六)协助当地公安机关、人口计生等部门和基层治保组织做好物业管理区域内公共秩序及安全巡查、消防和人口计划生育等工作;
(七)物业服务合同确定的其他事项。
第三十六条 物业服务合同期满不再续签或提前中止合同的,应当在合同期满两个月前通知对方。
物业服务合同终止后的一个月内,物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十八条规定的资料交还给业主委员会,由业主委员会移交给业主大会新选聘的物业管理企业。
第三十七条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第三十八条 按照规划投资建设的会所、网球场、游泳池、高尔夫球场等设施,产权人可以与物业管理企业签订合同,由物业管理企业经营。
第三十九条 物业管理区域内按照规划投资建设的露天停车场和室内共用停车场(库),主要供给本区域内业主使用,不得擅自改变用途。
第四十条 物业服务收费由业主和物业管理企业按照市价格主管部门会同市物业行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定,并接受价格主管部门的监督检查。
第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费用的从其约定,但是业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位按照标准全额交纳。
第四十二条 物业管理企业为业主和非业主使用人提供服务,应当明码标价,标明服务项目、收费标准等有关情况。
物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。
第四十三条 物业管理区域内的供水、供气、供电、供热、通讯、有线电视等单位,应当向最终用户收取有关费用。
物业管理企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十四条 对物业管理区域内违反规划、治安、消防、环保、人口计生、城市管理、物业装饰装修、市政道路、排水、绿化、广播电视、邮政、电信等法律、法规规定的行为,物业管理企业有权制止,并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后,应当依法及时处理。
第四十五条 非业主使用人在物业管理活动中的权利、义务,由业主和非业主使用人约定,但不得违反本条例规定和业主公约的约定。
非业主使用人违反本条例和业主公约造成损失的,有关业主应当承担连带责任。
第四十六条 物业行政管理部门应当建立投诉受理制度,及时处理业主、业主委员会、非业主使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。
第五章 物业的使用与维护
第四十七条 物业管理区域内按照规划建设的共用建筑和共用设施,不得擅自改变用途。
业主和物业管理企业确需改变共用建筑和共用设施用途的,应当提请参加业主大会2/3以上业主讨论通过并按照规定办理有关手续。
第四十八条 供水、供电、供气、供热、邮政、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款单位在物业管理区域内进行工程施工,应当在施工前告知物业管理企业并签订协议,做好施工现场的恢复工作。
第四十九条 物业管理企业在物业管理区域内应当落实消防安全责任,消除火灾隐患,保护火灾现场,保证疏散通道、安全出口、消防车通道畅通以及公共消防设施、器材、消防安全标志完好有效。
第五十条 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业并按照规定到有关部门办理手续。
物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项以及建筑垃圾清运方式等事项告知业主,并与业主签订相关协议。
第五十一条 专项维修资金应当按照国家、省、市有关规定缴纳。
专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和大型设施设备的更新、改造,不得挪作他用。
第五十二条 住宅物业竣工交付使用时,建设单位应当按照建设工程造价的5%提取工程质量保修金,专项用于住宅物业保修期内的维修。
第五十三条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
第五十四条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业管理企业维修养护,其费用由责任人承担。
第六章 法律责任
第五十五条 违反本条例的规定,未经物业行政主管部门批准,建设单位将物业投入使用的,由物业行政主管部门责令限期改正,并处以5万元以上7万元以下罚款;情节严重的,处以7万元以上10万元以下罚款。
第五十六条 违反本条例规定,依照国务院《物业管理条例》应当由物业行政主管部门给予行政处罚的,由物业行政主管部门依法给予行政处罚。
第五十七条 违反本条例的规定,依法应当由工商、价格、公安、环保、人口计生、城市管理、城市园林绿化等部门处罚的,由有关部门依法给予行政处罚。
第五十八条 当事人对行政机关的行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起诉讼。当事人逾期不履行行政处罚决定的,由作出行政处罚决定的行政机关依法申请人民法院强制执行。
第五十九条 有关行政管理部门的工作人员滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假的,由有关部门按照有关规定给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第六十条 本条例所称物业,是指已建成并交付使用的房屋、公共建筑以及附属的设施、设备和相关场地等。
本条例所称前期物业管理,是指新建物业在业主、业主大会首次选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施物业管理的活动。
本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本条例所称物业管理企业,是指依法取得独立法人资格,具有相应资质,从事物业管理活动的企业。
本条例所称业主,是指物业的所有权人。
本条例所称非业主使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
第六十一条 本条例自 年 月 日起施行。
