第一章 总 则第一条 为加强城市房屋拆迁管理,保障城市建设的顺利进行,维护拆迁当事人的合法权益,根据有关法律、法规的规定,结合本市实际情况,制定本条例。
第二条 凡在本市城市规划区内的国有土地上,因建设需要拆除房屋,并需要对被拆迁人补偿的,适用本条例。
前款规定的区域内因土地使用
权出让或人民政府决定的其他搬迁项目需要迁让房屋的,适用本条例。
第三条 青岛市建设行政主管部门是本市城市房屋拆迁行政主管部门。
市、区(市)房屋拆迁行政管理部门按照职责分工负责辖区内的城市房屋拆迁管理工作。
第四条 各级人民政府应当加强对城市房屋拆迁工作的领导。
发展与改革、财政、规划、国土资源和房管、公安、工商、物价、文物等行政管理部门应当按照各自的职责,协同房屋拆迁行政主管部门和房屋拆迁行政管理部门做好房屋拆迁工作。
第五条 城市房屋拆迁必须符合城市规划,遵循依法、公正、公开的原则,有利于城市旧区改造、城市化建设和生态环境改善,保护文物古迹。
房屋拆迁行政主管部门应当会同发展和改革、规划等部门按国家有关规定组织编制房屋拆迁中长期规划和年度计划。
第六条 本条例所称拆迁当事人包括拆迁人和被拆迁人。
拆迁人是指依法取得房屋拆迁许可证的单位。
被拆迁人是指被拆迁房屋(以下简称房屋)的合法所有人(包括房屋所有权人、行政代管人、国家授权的国有房屋管理人,以下简称被拆迁所有人)和被拆迁房屋的合法使用人(包括公有房屋承租人和私有房屋承租人,以下简称被拆迁使用人)。
第七条 拆迁人必须依照本条例实施拆迁,按规定标准对被拆迁人进行拆迁补偿、补贴住房改善费。
被拆迁人应当遵守本条例,在拆迁公告规定的搬迁期限内完成搬迁。
同被拆迁房屋有利害关系的其他单位和个人应当与被拆迁人处理好双方的权利、义务关系,配合做好房屋拆迁有关工作。
第二章拆迁管理
第八条 实施房屋拆迁,应当符合当地人民政府制定的拆迁中长期规划和年度计划,未列入年度计划的,不得实施拆迁。
第九条 城市房屋拆迁必须由取得房屋拆迁资格证书的单位(以下称拆迁承办人)实施。
从事城市房屋拆迁工作的人员必须经业务培训考核,取得岗位合格证书。
房屋拆迁资格证书和岗位合格证书由房屋拆迁行政主管部门核发。
第十条 拆迁人可以自行实施拆迁,也可以委托拆迁承办人实施拆迁。拆迁人自行实施拆迁的,必须具有拆迁承办人的资格;委托拆迁承办人实施拆迁的,拆迁人和拆迁承办人应订立拆迁委托合同,报房屋拆迁行政管理部门备案。
拆迁承办人不得转让拆迁业务。
房屋拆迁行政管理部门不得接受拆迁委托。
第十一条 城市房屋拆迁应当按下列顺序实施:
(一)规划行政管理部门划定建设用地范围(或政府确定土地出让项目或其他搬迁项目的范围);
(二)拆迁申请人核查房屋情况;
(三)拆迁申请人制定拆迁方案;
(四)拆迁申请人公示规划方案、拆迁补偿方案,征求居民意见;
(五)房屋拆迁行政管理部门核发房屋拆迁许可证,发布拆迁公告、拆迁通知;(六)拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿协议;(七)被拆迁人搬迁腾房。
第十二条 拆迁申请人凭规划选址意见书或土地使用权出让批准文件,或政府决定搬迁项目的有关批准文件,提请房屋拆迁行政管理部门发出通知,告知有关单位或个人核查被拆迁房屋的产权情况、使用情况及租赁情况,有关单位或个人应当予以配合。
第十三条 已列入拆迁年度计划的私有住宅房屋,当事人因交易、互换、析产、赠与、继承等原因办理产权登记手续时,必须保证分割后的房屋具备各自独立使用条件(即房屋单独成套、成间,下同)且建筑面积不低于45平方米。不符合上述条件的,房管部门只能为多个权利人或多个继承人办理共有产权登记。
已列入拆迁年度计划的公有住宅房屋,当事人申请办理分立承租名义,必须保证分立承租后的房屋具备各自独立使用条件且使用面积不低于33平方米。不符合上述条件的,房管部门不得办理分立承租手续。成套公有住宅房屋,不予分立承租名义。
第十四条 拆迁申请人取得房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁。
申领房屋拆迁许可证的,应当向房屋拆迁行政管理部门提交下列资料:
(一)建设项目批准文件;
(二)建设用地规划许可证;
(三)国有土地使用权批准文件;
(四)拆迁计划、拆迁方案;
(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿资金证明。
能源、交通、水利、城市重大公共设施等重点建设项目和重大社会发展项目的拆迁以及政府决定的社会公益事业等项目的搬迁,拆迁申请人申领房屋拆迁许可证时,应当向房屋拆迁行政管理部门提交政府决定拆迁或搬迁的文件和前款第四、第五项资料。
因土地使用权出让拆迁房屋的,出让人申领房屋拆迁许可证时应当向房屋拆迁行政管理部门提交土地使用权出让批准文件和本条第二款第四、第五项资料。
房屋拆迁行政管理部门应当自接到申请材料之日起30日内,对申请事项进行审查,对符合规定的,发给房屋拆迁许可证。
房屋拆迁行政管理部门应当自发放拆迁许可证之日起3个工作日内向房屋拆迁行政主管部门备案。
未取得拆迁许可证的,建设行政主管部门不得批准开工。
第十五条 拆迁计划和拆迁方案包括下列内容:
(一)拟拆迁范围;
(二)被拆迁房屋及其附属设施的状况(房屋使用性质、产权归属、面积等);
(三)被拆迁人情况和公示的反馈意见;
(四)拆迁方式;
(五)拆迁补偿方式;
(六)实施货币补偿的具体方案;
(七)实施房屋补偿的具体方案;
(八)拆迁补偿协议签订的期限;
(九)被拆迁人搬迁腾房的期限;
(十)拆除房屋的期限;
(十一)回迁期限。
第十六条 房屋拆迁行政管理部门应当在发放房屋拆迁许可证的同时发布拆迁公告,公布拆迁人、拆迁承办人、拆迁范围、拆迁期限、签订拆迁补偿协议期限、搬迁腾房期限、临时过渡期限等。
第十七条 拆迁人必须按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限实施拆迁,不得擅自改变已经批准的拆迁范围和期限。需要延长期限的,拆迁人应当在拆迁期限届满15日前,向房屋拆迁行政管理部门提出延期拆迁申请;房屋拆迁行政管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。
第十八条 拆迁人在取得房屋拆迁许可证后,应当在拆迁现场公示拆迁工作流程、拆迁补偿标准、拆迁补偿方案、拆迁实施单位和评估单位资质证书、拆迁工作人员和评估工作人员名单及资格证书,接受监督。
拆迁工作人员应当持证上岗;未持证上岗的,被拆迁人有权拒绝与其协商。
拆迁补偿协议签订后,拆迁人应在拆迁现场公示拆迁补偿结果。房屋拆迁行政管理部门应当对房屋拆迁实施情况实行监督检查。
被检查者应当如实提供情况和资料。检查者有责任为被检查者保守技术和业务秘密。
第十九条 拆迁范围确定后,拆迁范围内的单位和个人,不得进行下列活动:
(一)新建、扩建、改建房屋;
(二)改变房屋和土地用途;
(三)交易、互换、析产、分割、赠与房屋;
(四)租赁房屋。
房屋拆迁行政管理部门应当就前款所列事项,书面通知有关部门暂停办理相关手续,有关部门应当按通知要求做好相关工作。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年;拆迁人需要延长暂停期限的,必须经房屋拆迁行政管理部门批准,暂停期限延长累计不得超过1年。
第二十条 拆迁人与被拆迁人应当在拆迁公告规定的签订拆迁补偿协议期限内,按照本条例的规定,就补偿方式和补偿金额、补偿房屋面积和地点、搬迁期限、搬迁过渡期限等事项,签订拆迁补偿协议。
被拆迁房屋由非所有权人使用的,拆迁人应当与被拆迁所有人、被拆迁使用人共同签订拆迁补偿协议。
拆迁人不得要求被拆迁人先搬迁,后订立拆迁补偿协议。严禁以停水、停电、停气、停暖、阻断交通、破坏相邻公用设施、暴力胁迫等手段,强迫被拆迁人签订拆迁补偿协议或搬迁。
第二十一条 拆迁当事人在拆迁公告规定的签订拆迁补偿协议期限内,未能协商一致签订拆迁补偿协议的,经当事人申请,由房屋拆迁行政管理部门裁决。被拆迁人是批准拆迁的房屋拆迁行政管理部门的,由同级人民政府或房屋拆迁行政主管部门裁决。
有权作出裁决的部门应当自接到裁决申请之日起7日内作出是否受理的决定,是否受理裁决申请的决定应以书面形式作出,并说明理由。
决定受理裁决申请的,应当自受理之日起30日内裁决。
当事人对裁决不服的,可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人已经按照裁决规定提供了被拆迁人货币补偿或补偿用房的,诉讼期间不停止拆迁的执行。
拆迁当事人签订拆迁补偿协议后,一方当事人反悔或拒不履行的,对方当事人可以依法向仲裁委员会申请仲裁,或依法向人民法院起诉。诉讼期间,拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
第二十二条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由房屋所在地的区(市)人民政府责成有关部门强制拆迁,或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前,拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项,向公证机关办理证据保全。
第二十三条 尚未完成拆迁补偿的建设项目转让的,拆迁人应当持批准文件到房屋拆迁行政管理部门办理房屋拆迁许可证变更手续。建设项目转让之后,原拆迁补偿协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当将转让有关事项书面通知被拆迁所有人和被拆迁使用人,并自转让合同签订之日起30日内予以公告。
第二十四条 拆迁房屋有权属纠纷的,由当事人自行协商处理;在拆迁公告规定的签订拆迁补偿协议期限内纠纷未解决的,由拆迁人提出拆迁补偿方案,报房屋拆迁行政管理部门同意后实施拆迁。拆迁人应当依法办理被拆迁房屋的证据保全公证和拆迁货币补偿金或补偿房屋的公证。
第二十五条 任何单位和个人不得以任何借口强占拆迁或补偿房屋;对强占房屋的,由房屋拆迁行政管理部门责令限期迁出;逾期不迁出的,可申请人民法院强制迁出。
第二十六条 拆迁人应当在房屋拆除前到房产行政主管部门办理房屋拆除登记手续,并于房屋拆除后30日内办理房屋产权注销登记手续,缴销原房屋权属证书。
房屋拆迁涉及土地使用权属变更的,应当依照有关法律、法规的规定,办理相关手续。
第二十七条 拆迁人和接受委托的拆迁承办人应当加强对拆迁档案和统计资料的管理,并定期报房屋拆迁行政管理部门备案。房屋拆迁行政管理部门应当建立、健全房屋拆迁档案管理制度和统计报表制度。房屋拆迁行政管理部门应定期将拆迁统计情况上报房屋拆迁行政主管部门。
第三章拆迁补偿
第二十八条 房屋拆迁补偿面积的认定,以合法的被拆迁房屋建筑面积为准。
被拆迁房屋的建筑面积,私有房屋以房屋所有权证载明的建筑面积为准,公有房屋以房屋所有权证或计租表载明的建筑面积为准。无房屋所有权证或计租表、但建设合法依法应予拆迁补偿的房屋,或公有房屋计租表上载明的面积是使用面积的,其建筑面积以建房批准文件载明的房屋建筑面积或以房地产测绘部门实测的建筑面积为准。
第二十九条 拆迁补偿可以采用货币补偿方式,也可以采用房屋补偿方式。拆迁人应当与被拆迁人协商确定拆迁补偿方式。被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。
第三十条 拆迁住宅房屋实行货币补偿的,拆迁补偿金应当根据被拆迁房屋所在区位、用途、建筑面积、建筑结构、使用年限、楼层、朝向等因素,以房地产市场评估价格确定。
拆迁住宅房屋的,拆迁人应按照本区域普通商品住房销售价格补贴被拆迁人10平方米的住房改善费。
以建筑面积45平方米乘以区域普通商品住房销售价格计算的价款作为区域拆迁补偿的最低保障总额,被拆迁房屋拆迁补偿金和住房改善费总额低于最低保障总额的,拆迁人应按该保障总额对被拆迁人进行补偿。
第三十一条 公有出租住宅房屋的拆迁货币补偿,应当将拆迁补偿金扣除按房改有关规定购买原房屋产权须支付的价款,余款作为给被拆迁使用人的拆迁补偿,扣除款支付给被拆迁所有人。
公有出租住宅房屋按照本条例第三十条规定结算的住房改善费全部支付给被拆迁使用人。
第三十二条 私有住宅房屋实行货币补偿的,被拆迁人履行搬迁腾房义务后,拆迁人应当按照本条例第三十条规定将结算的拆迁补偿金、住房改善费全部支付给被拆迁所有人。
第三十三条 拆迁住宅房屋,实行房屋补偿的,拆迁人应当按照货币补偿方式结算的拆迁补偿总额提供价款相当的房屋给被拆迁人,补偿房屋的建筑面积不应少于45平方米。拆迁补偿总额与房屋价款存在差价的,双方应互相结算差价款。
补偿房屋的产权归被拆迁人。
第三十四条 对被拆迁使用人补偿房屋的地点,应当根据城市规划对建设地区的要求和建设工程的性质,按照有利于实施城市规划和城市旧区改建的原则确定。
第三十五条 采用房屋补偿方式的,拆迁人提供的补偿房屋,应当符合下列规定:(一)符合国家质量安全标准;(二)产权清晰且无权利限制。
补偿房屋应以新建房屋为主;采用其他房屋补偿的,须经被拆迁人同意。
第三十六条 住宅房屋拆迁属下列情况之一的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋补偿:(一)公有住宅房屋的被拆迁使用人要求实行房屋补偿,或虽未要求实行房屋补偿,但在拆迁公告规定的签订协议期限内拆迁当事人未能签订拆迁补偿协议,在拆迁公告规定的搬家腾房期限内未能腾交被拆迁房屋的。补偿的房屋由被拆迁使用人继续使用,被拆迁所有人应当与被拆迁使用人重新订立房屋租赁合同。(二)私有住宅房屋的被拆迁所有人要求实行房屋补偿,或虽未要求实行房屋补偿,但被拆迁所有人与被拆迁使用人对解除租赁关系达不成协议,未能按期腾交被拆迁房屋的。补偿的房屋产权和使用权关系保持不变,被拆迁所有人应当与被拆迁使用人重新订立房屋租赁合同。
第三十七条 公有住宅房屋的被拆迁使用人依照本条例第三十、三十一条规定实行拆迁补偿解决住房确有困难,并且符合政府廉租住房有关规定的,经本人提出申请,可按有关规定承租廉租住房,其拆迁补偿金和住房改善费由拆迁人支付给政府。
第三十八条 拆迁非住宅房屋,实行货币补偿的,拆迁补偿金按被拆迁房屋的市场评估单价和被拆迁房屋的建筑面积结算,拆迁补偿金全额支付给被拆迁所有人;实行房屋补偿的,拆迁人应当按照货币补偿方式结算的补偿金提供价款相当的房屋给被拆迁人。房屋价款与补偿金存在差价的,应当结算差价款,补偿房屋的产权性质保持不变。造成停产、停业损失的,由拆迁人付给一定数额的经营性补助费。
拆迁住宅、非住宅兼用的房屋,按住宅房屋实行拆迁补偿,并由拆迁人付给一定数额的经营性补助费。
第三十九条 拆迁依法实施行政代管的房屋,由拆迁人按本条例规定给予补偿,拆迁补偿金和住房改善费或补偿的房屋由房产行政主管部门代管。拆迁补偿协议须经公证机关公证,并办理房屋的证据保全公证。
被拆迁所有人下落不明又无合法代理人的房屋,可以比照前款规定办理。
第四十条 违法建筑和逾期临时建筑不予补偿,由当事人在限期内自行拆除;逾期不拆除的,由拆迁人报请房屋拆迁行政管理部门批准拆除,以料抵工。
拆除在批准期限内的临时建筑,可给予适当补偿,但批准临时建筑时规定不予补偿的除外。
第四十一条 拆迁公共设施及非营利的公益事业房屋及其附属物,拆迁人应当按照其原性质、原规模予以重建,或者按重置价格给予补偿,或者根据县级以上人民政府的规划统筹安排。
拆迁非公益事业房屋的附属物,不作产权调换,由拆迁人给予货币补偿。
第四十二条 拆迁军事设施、宗教设施、文物古迹和园林绿地及树木,按照有关法律、法规的规定执行。
第四十三条 被拆迁使用人在拆迁公告规定的期限内搬迁腾房,拆迁人应当按有关规定付给搬迁补助费。
拆迁住宅房屋,被拆迁人需在外临时过渡的,拆迁人应当向被拆迁人支付临时过渡费。
第四十四条 拆迁人实施拆迁计划的拆迁补偿金和住房改善费必须足额到位,专户存入办理存款业务的金融机构,由房屋拆迁行政管理部门核实并监督使用。其中,属于财政投资项目的,按财政投资的规定管理和监督使用,拆迁人应将拆迁补偿金及住房改善费的存储、使用情况报房屋拆迁行政管理部门备案。
房屋拆迁补偿协议签订后,拆迁人应当按协议约定,通知银行向受补偿的被拆迁人开具拆迁补偿金和住房改善费专项存款凭证。
第四章 拆迁评估
第四十五条 被拆迁房屋的价格评估,应当由取得房产评估资质的机构进行。
房屋拆迁行政主管部门应当每年向社会公布拆迁评估机构的名录,供拆迁当事人选择。
第四十六条 拆迁人与被拆迁人应当在房屋拆迁行政主管部门定期公布的拆迁评估机构中共同选定拆迁评估机构;拆迁人和被拆迁人不能共同选定的,由被拆迁房屋所在地的房屋拆迁管理部门组织抽签确定。
拆迁人应当与选定的拆迁评估机构订立拆迁评估委托合同,并自拆迁评估委托合同签订后15日内,报房屋拆迁管理部门备案。
第四十七条 拆迁评估应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织或者个人不得非法干预拆迁评估活动和评估结果。
房屋拆迁行政主管部门可以制定房屋拆迁评估的相关规定。
第四十八条 拆迁人应当自评估结束后的5日内在拆迁地点公布评估结果,并送达被拆迁人。
第四十九条 拆迁当事人对评估结果有异议的,应当通过协商解决。
拆迁当事人经协商对拆迁评估争议仍达不成一致意见的,提出异议的当事人可以另行委托房屋拆迁行政主管部门公布范围内的房地产评估机构重新评估。重新评估结果与原评估结果的差异在允许误差范围之内的,原评估结果有效,重新评估费用由委托人承担。重新评估结果与原评估结果的差异超出允许误差范围的,由市房屋拆迁评估专家鉴定小组进行鉴定,重新评估和鉴定费用由未被采用评估结果的评估机构及其委托人共同承担。允许的误差范围由市房屋拆迁行政主管部门确定并公布执行。
鉴定费用标准由房屋拆迁行政主管部门会同市物价部门确定并公布。
拆迁评估专家由房屋拆迁行政主管部门公示选定,组成专家库,拆迁评估专家鉴定小组从专家库中随机抽取组成。专家鉴定小组人员不得少于5人。
第五章法律责任
第五十条 有下列行为之一的,由房屋拆迁行政管理部门予以警告,责令停止拆迁,可以并处拆迁补偿金3%的罚款;情节严重的,吊销房屋拆迁许可证:
(一)委托非拆迁承办人实施拆迁的;
(二)无正当理由超过规定的拆迁期限实施拆迁的,或者擅自改变拆迁范围的。
第五十一条 违反本条例规定,未取得房屋拆迁许可证,擅自实施拆迁的,由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁,予以警告,并处已拆迁房屋建筑面积每平方米50元的罚款。
第五十二条 拆迁人违反本条例的规定,以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的,由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证,并处拆迁补偿金2%罚款。
第五十三条 拆迁人以停水、停电、停气、停暖、阻断交通、破坏相邻公用设施、暴力胁迫等手段,强迫被拆迁人签订协议或搬迁的,或未与被拆迁人签订补偿协议即擅自将房屋拆除的,由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁,恢复原状;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第五十四条 拆迁承办人违反本条例的规定,转让拆迁业务的,由房屋拆迁管理部门责令改正,并处合同约定的委托费30%的罚款。
第五十五条 对于参与本条例第五十一条、第五十三条规定的违法行为的拆迁承办人,由房屋拆迁行政主管部门取消其拆迁承办人资格;对该违法行为负有直接责任的拆迁承办单位负责人,5年内不得从事拆迁承办业务。
第五十六条 被拆迁人违反协议拒绝腾退周转房的,由房屋拆迁行政管理部门予以警告,或按周转房使用面积处以每平方米50元的罚款,并按本条例第二十五条的规定处理。
第五十七条 拆迁公告发布后,拆迁人停止拆迁建设给被拆迁人造成经济损失的,应当予以赔偿。
第五十八条 具有房屋拆迁评估资格的房地产评估机构在房屋拆迁评估中,违反房屋拆迁评估的有关规定和规范,损害拆迁当事人利益的,由房屋拆迁行政主管部门没收违法所得,取消其房屋拆迁评估资格,并处3万元的罚款;给拆迁当事人造成损失的,评估机构应当依法承担损害赔偿责任。房屋拆迁评估人员故意提供虚假证明文件或者出具的证明文件有重大过失构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第五十九条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。当事人逾期不申请复议、不起诉、又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第六十条 拒绝、阻碍拆迁行政管理人员执行公务,依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》应当予以处罚的,由公安机关依法予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第六十一条 房屋拆迁行政管理人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第六章附 则
第六十二条 市南、市北、四方、李沧四区搬迁补助费、临时过渡补助费、经营性补助费的标准和收取、发放办法由市人民政府制定。
其他区(市)的有关费用标准和收取、发放办法由当地人民政府制定,报市房屋拆迁行政主管部门备案。
第六十三条 建制镇和工矿区居民的城市房屋拆迁,参照本条例执行。
第六十四条 本条例自年月日起施行。本条例施行前已由房屋拆迁行政管理部门公告实施的房屋拆迁,按照原规定执行。
