购房，通常从售楼广告开始，那么名不副实的虚假售楼广告应受到怎样的惩罚？目前，对于

    虚假广告已经有明确规定———由开发商来埋单。

    豪华会所“蒸发”

    开发商在发布某楼盘广告时，在广告中明确说明，该楼盘 附设豪华会所及立体停车场，两项总面积为5000多平方米。而业主入住后发现该小区并未建设立体停车场及豪华会所，因而以开发商发布的广告与小区实际设施不符为由，将之起诉至法院，要求开发商按总房款10％的比例赔偿损失。后法院一审作出了开发商按房款5％的金额予以赔偿的判决。

    康达青岛律师事务所汤书国律师分析认为：如果开发商对楼盘广告，进行的是一般性的描述，并且该描述的内容较为抽象且不直接作用于买卖合同的订立，或者该广告不包含价格确定的因素，则其广告内容只能作为要约邀请。只要该广告的内容未经双方确定作为合同的组成部分，就无法对开发商产生约束力。

    若开发商所作售楼广告具体而明确，如标明小区内的附属设施，楼房的结构、朝向以及海景等等，由于该描述直接影响了合同的订立及房地产的价格，因此，此类广告一经发布，即作为要约。不论该广告双方是否约定作为房地产买卖合同的组成部分，只要买卖双方就广告所及的房地产建立买卖关系，则发展商即受该广告内容的约束，一旦与之不符，则应依法承担违约责任。

    绿地“变”高楼

    2002年12月，张先生与山东恒基宏实业发展有限公司签订购房合同，购买了一套商品房，开发商在广告中宣称该房屋前有绿地，但购买不到一年的时间开发商却在张先生购买的房屋前面，原为绿地的位置建起了高层建筑，致使张先生的房屋遮阳严重，且遮蔽视线，造成房屋贬值。

    张先生为维护自身的合法权益诉至青岛仲裁委员会，请求依法赔偿造成房屋贬值的损失。据了解，青岛市规划局于1998年已对该项目作出规划审批，张先生购买的楼盘与开发商后期开发的楼盘系同一方案。经审理后，青岛仲裁委员会作出由开发商支付赔偿金并承担全部仲裁费的裁定。

    山东诚功律师事务所的杨志民律师认为：当事人订立合同应本着诚实信用的原则。《合同法》第四十二条规定：当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。商品房不同于一般意义上的商品，购房者在考虑购买住宅房时，往往综合考虑采光、通风及周边环境等多种因素。

    作为同一规划方案的实施者，开发商在明知将建设高层的情况下未履行告知义务，负有缔约过失之责。购房者在不知情的情况下购买该房屋，且建成后的高层导致购房者的居住情况受到严重影响，给购房者心理造成巨大影响，造成房屋贬值，开发商理应承担赔偿责任。

    ■热线提醒

    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

    作为购买者，为维护自身的合法权益，建议在双方约定的补充条款部分增加相应的条款。而对于开发商而言，亦应该明晰法律条文的含义，在维护自身权益和利益最大化之间找到平衡点，做到既不违反法律的禁止性规定，又能充分宣传所开发楼盘的优点及特色，以达到双赢的最佳的市场效果。