按照青岛市房屋交易新规定，房屋种类不同，应缴纳的税费也不同 个人所得税，你该缴多少？ 为了进一步做好房地产市场价格的稳定发展工作，日前，国家税务总局、财政部、建设部联合下发了《关于加强房地产税收管理的通知》。
根据此
《通知》，5月31日，青岛市地方税务局、青岛市财政局、青岛市国土资源和房屋管理局以及青岛市规划局联合转发了《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》，并根据青岛市房地产市场发展的地域性特色，提出并补充了相关规定。 据介绍，两个《通知》适用于在青岛市各级房产登记部门取得房屋产权证的所有房屋。那么，对这些房屋交易，《通知》各做出了哪些规定和要求呢？
规定一：个人住房转让的税款征收问题
文件指出：个人转让住房应缴纳的营业税和个人所得税，原由地税部门委托房地产交易部门代征的，继续按现行体制代征；原未建立委托代征关系的，可以建立委托代征关系，也可以由地税部门直接征收。
解读：目前，青岛市内四区房屋交易在原来营业税由房地产交易部门代征的基础上，个人所得税也统一采用由房地产交易部门代征，即在房地产交易中心进行房屋过户时，可以直接进行个人所得税的缴纳，然后完成房屋过户手续；崂山区则继续执行原先的个人所得税由地税部门直接征收的办法。
规定二：普通住宅与非普通住宅的区别
文件指出：我市普通住房标准根据《青岛市人民政府关于稳定住房价格进一步推进住房保障体系建设的通知》公布的标准执行，凡同时符合单套建筑面积在120平方米以下（含120平方米）、住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）的住房为普通住房。其中单套建筑面积以房地产登记部门的登记信息为准，住宅小区建筑容积率由规划部门提供。
解读：我市关于普通住宅和非普通住宅的标准有了变化。在6月1日之前，根据2004年5月14日青岛市财政局印发的《关于调整普通与豪华住宅契税政策的通知》，市内四区住房买卖价格（或核定价）高于每平方米6700元的（含6700元）为非普通住宅。
而6月1日之后，关于普通住宅和非普通住宅的标准不再以房屋成交价格为衡量标准，而是以房屋建筑面积和容积率为衡量标准。也就是说，单套建筑面积在120平方米（包含120平方米）以下，并且其小区建筑容积率在1.0以上的住房才属于普通商品房系列，其余则全为非普通商品房。
规定三：容积率如何提供的问题
文件指出：市规划部门于2005年5月31日前已批准的市内四区建筑容积率在1.0以下的住宅小区（项目）清单一次性提供给市地税局、市财政局和市房地产交易管理部门。各区市规划部门将各区市建筑容积率在1.0以下的住宅小区（项目）清单一次性提供给同级地税局、财政局和房地产交易主管部门；2005年6月1日后批准的建筑容积率在1.0以下住宅小区（项目）清单，由两级规划部门于每月10日前按上述渠道提供给地税局、财政局和房地产交易主管部门。
解读：由于购买超过两年的普通住宅在进行房屋买卖时免征营业税，而购买超过两年的非普通住宅则征收差额营业税，因此，界定房屋是否为普通住宅是非常关键的，但是容积率作为界定的一个重要标准，在普通居民手中并没有证明此项的文件，因此，对市民而言，如何提供有关容积率的证明呢？
文件对容积率的问题做出了规定：由规划部门提供给地税局、财政局以及房地产交易主管部门，因此，市民进行交易时可以通过对这些部门的咨询来得知所交易房屋的容积率，同时，各相关部门也将对交易房屋的容积率加以监控。
规定四：关于个人所得税问题
文件规定：个人转让自有住房取得的所得，按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。使用比例税率，税率为20％。
同时，在《青岛市地方税务局关于个人出售住房所得税征收个人所得税暂行办法》中规定：其计算公式为：应纳所得税额＝应纳税所得额×20％；应纳税所得额＝转让住房的收入额－住房原值和合理费用，其中合理费用是指本次交易中缴纳的营业税等相关税费。
解读：由于合理费用组成比较复杂，因此计算征收个人所得税的办法也较多，共分已购公房上市交易和商品房（私房）上市交易，其中，这两种房屋又可以分为贷款和不贷款交易两种方式。不同的买卖形式，个人所得税的计算也不同。
因为收取20％个人所得税的房屋多为商品房，因此，以一个在2001年购买的60平方米、30万元的商品房，如今以50万元的交易价格为例，根据有关规定，该房屋购买年限已经超过2年，可以免征营业税，因此，其合理费用则为评估费、契税、交易手续费、印花税、登记费、测绘费的总和。
如果此房不需要贷款，则评估费为50万×5‰＝2500元；契税为50万×1.5％＝7500元；交易手续费为6×建筑面积60平方米＝360元，按规定，应买卖双方各付一半，因此，对于卖方而言，交易手续费为180元；登记费、测绘费和印花税固定税费为98元。最后，对该房子的卖方而言，他应缴纳的个人所得税中扣除的合理费用为2500＋7500＋180＋98＝10278元，而其应缴纳的个人所得税为（50万元－30万元－10278元）×20％＝37944.4元。
如果此房需要贷款，那么其评估费则变为50万元×7‰＝3500元，其他税费不变，其所缴纳的个人所得税中扣除的合理费用为3500＋7500＋180＋98＝11278元。
规定五：关于六类住房个人所得税以及其他类型房屋个人所得税
文件规定：个人转让住房原值难以确定、成交价格明显偏低且无正当理由以及其他特殊情况，主管地税机关可按照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定，确定计税价格并实行核定征收个人所得税，核定方式采用定律征收。计算公式为应纳所得税额＝转让住房的计税收入额×核定征收率。
其中，对于此类房屋，青岛市地方税务局关于《个人出售住房所得征收个人所得税暂行办法》又做出明确规定，个人转让住房难以确定的；因不能提供完整的资料、档案及其他相关凭据等原因，使个人出售住房所得难以计算的；隐瞒、虚报房产成交价格或转让房产成交价格明显低于评估或计税价格，又无正当理由的，以及其他特殊情况，主管地税机关可按照有关规定，确定计税价格并实行核定征收个人所得税。
文件还规定，除按国家税务总局规定可享受免征个人所得税的情况外，对个人已购公房、解困工程住房、集资建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房等六类住房首次出售所得，个人所得税核定征收率不低于1％；其他核定征收率不低于2％。
解读：何为国家税务总局规定的可享受免征个人所得税的情况？文件做出了明确的规定，即对个人转让自用五年以上，并且是家庭（夫妻双方）唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
另外，如何界定那些住房原值难以确定的房屋？当然是那些无法出具原始成交价格情况特殊的房屋，但是，总体说来，这些原值难以确定的房屋实际上也就是文件中提到的六类住房。
也就是说这些房屋在进行上市交易时，其个人所得税为应纳所得税额＝转让住房的计税收入额×核定征收率，其中，核定征收率为1％或者2％。
那么，既然房屋原值难以确定，需要通过房屋评估或计税价格来确定计税收入额，那么，房屋评估或计税价格又是多少呢？不同的区域，房屋评估和计税价格也是不同的。
根据2005年5月24日青岛市财政局出台的、自2005年6月1日起执行的有关政策，对住宅房屋而言，房屋成交价格最低价格为［用地级别所属基准地价＋房屋结构所属建设工程造价×（1－使用年限×2％）］×建筑面积，其中，自6月1日起实行的各区域的基准地价和房屋结构所属建筑工程造价均在原来价格基础上有所上浮。其中，一级土地基准地价为每平方米3370元；二级土地为每平方米2250元；三级土地为每平方米1820元；四级土地为每平方米1180元；五级土地为每平方米970元；六级土地为每平方米660元；七级土地为每平方米600元。房屋结构所属建筑工程造价则调整为：混合、砖木结构为每平方米600元；钢、钢混、其他为每平方米1010元。
以一套1985年、80平方米、砖混结构、一级土地的已购公房为例，在其无法提供房屋原值的前提下，其房屋按照评估或计税价格来确定计税收入额。该房屋的计税价格即成交最低价格为［3370＋600×（1－20×2％）］×80＝298400元。那么，其应缴纳的个人所得税为298400×1％＝2984元。
规定六：如何办理缴纳个人所得税
文件规定：个人应附报下列资料到主管地方税务机关或地方税务机关委托的代征机构申报纳税。
那么在纳税时，纳税人应当准备哪些资料呢？需要准备的资料为买卖双方身份证及其复印件一份；住房原购买发票及其复印件一份；房屋购销合同及其复印件一份；房产证及其复印件一份以及主管地方税务机关要求报送的其他资料。
规定七：关于申请免征个人所得税
文件规定：对个人转让自用五年以上，并且是家庭（夫妻双方）唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
那么，如何进行免征个人所得税的申请呢？根据规定，个人申请免征个人所得税时，应向主管地方税务机关或代征部门提供个人免税申请、结婚证、户口簿以及房地产交易中心查询的住房情况记录，如果所有情况均符合，则可以办理免税。目前，青岛市区除崂山外办理免征个人所得税手续，不需要到青岛市地税局办理，而可以通过房地产交易中心个人所得税代征窗口直接办理，从而可以减少交易环节，节省时间。本报记者鞠培霞
