以进一步加强和改善房地产市场宏观调控，调整住房供应结构为目的，近日，青岛市人民政府办公厅印发了《关于稳定住房价格进一步推进住 房保障体系建设的通知》，细读该通知，可以发现在执行国家七部委通知的同时，该文件蕴含着许多青岛地方市场所关注的焦点问题。

　　政策之一

　　两方面严控土地问题

　　通知第一条：要加强开发项目规划许可监管，对两年内未开工的住宅项目，要根据城市环境要求和基础设施变化情况，再次进行规划审查，对不符合规划许可的项目，要坚决予以撤销。

　　聚焦：从规划方面加强对土地使用的审查，规划许可证也要有有效期。

　　通知第二条：严格执行《中华人民共和国房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，超过出让合同约定动工开发日期，无正当理由满一年未动工开发的，按土地出让金的20％征收土地闲置费，满两年未动工开发的，无偿收回，切实制止囤积土地行为。

　　聚焦：囤积土地的行为将受到限制，从某种意义上讲，囤地比囤房的危害性更大。 　

　　政策之二

　　加大住房供应，严格经济适用住房管理

　　通知第三条：2005年开工在建经济适用住房230万平方米，竣工70万平方米；2006年开工在建经济适用住房400万平方米，竣工150万平方米。统筹安排土地，2005年、2006年两年，政府组织建设60万平方米配套商品房，专项用于安置基础设施、公益设施建设涉及的拆迁居民。

　　聚焦：加大对普通住房的市场供应力度，缓解广大市民强烈购买需求。

　　通知第三条：严格经济适用住房和中低价位普通商品住房上市交易管理。经济适用住房，自办理房地产权证之日起十年内，一律不得上市交易。中低价位普通商品住房自办理房地产权证之日起，五年内不得上市交易。

　　聚焦：严格控制经济适用住房和中低价位普通商品住房作为特殊商品的交易时间，真正实现保证特殊人群权益的目的。

　　政策之三

　　税收杠杆调控市场

　　通知第四条：自2005年6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；对个人购买普通住房超过两年（含两年）转手交易的，销售时免征营业税；各个人购买非普通住房超过两年（含两年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　聚焦：增加商品房特别是非普通住房的交易成本，进一步打压炒房行为。

　　如何区分普通住房与非普通住房？何时征收相关营业税？

　　目前，青岛市内四区规定为每平方米6700元以下的房屋为普通住房，每平方米6700元（含6700元）以上的房屋为非普通住房。此价格得出的评定依据为2004年5月14日青岛市财政局印发的《关于调整普通与豪华住宅契税政策的通知》，该通知指出，根据建设部门统计测算，2003年度我市市内四区商品住房平均售价为每平方米3350元，因此，市内四区住房买卖价格（或核定价）高于每平方米6700元的（含6700元）为豪华住宅。至于何时征收营业税，青岛市税务部门的答复是等待国家地税总局的具体通知，青岛市将按通知执行。不会再制定青岛市的办法。

　　通知第四条：对个人出售住房取得的所得依法征收个人所得税。

　　聚焦：个人所得税如何征收？何时征收？记者从青岛市税务部门了解到的情况是，有关部门现在正在制定具体的实施细则，因为征收个人所得税情况比较复杂，因此，具体出台时间很难确定。至于青岛市内四区是否将采取同目前崂山区已经执行的个人所得税政策相同的措施，有关人员回答目前很难确定。　　

　　政策之四

　　取消部分住房税收优惠

　　通知第四条：要加强税收征收管理，对不符合享受优惠政策规定的住房，一律不得给予税收优惠。

　　聚焦：在房地产税收方面，我们国家曾经采取了哪些优惠政策来鼓励房地产业发展？通知出台后，还有没有其它的优惠政策继续执行？

　　在1999年至2003年期间，为鼓励房地产业发展，国家制定了包括营业税、土地增值税、个人所得税以及契税在内的个人购买住房又对外销售制定的优惠政策。具体如下：

　　第一，营业税：对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

　　第二，土地增值税：对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

　　第三，个人所得税：对出售自有住房并拟在现住房出售一年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所交纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税；对个人转让自用五年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

　　第四，契税：契税暂行条例规定，个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。

　　此次通知中，对个人销售住宅的优惠政策只调整了营业税。而契税、土地增值税、个人所得税的优惠政策仍继续执行。

　　政策之五

　　降低商品房预售门槛

　　通知第六条：将商品房预售标准调整为投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，且已完成基础工程。

　　聚焦：同目前青岛市执行的项目取得预售许可证必须在完成基础工程的前提下，多层商品房达到主体结构封顶，高层商品房主体结构工程完成1／3的规定相比较，只要完成基础工程便可实现商品房预售，对所有的青岛开发商而言，预售门槛的确是降低了。

　　该政策的出台，对缓和开发企业的资金压力有一定益处，从市场角度看，市场供给量将有一定程度增加，有助于缓和目前供小于求的矛盾。

　　但政府有关部门如何执行该项政策，从何时起开始进入实质性操作，还有待相关措施出台。 　

　　政策之六

　　缩短备案时间，推行合同网上及时备案

　　通知第六条：取得预售许可证后，采取先认购后签约方式的，必须实行实名制。认购协议签订10日内，开发企业应当与购房者签订商品房销售合同，并于3日内到房地产开发和国土资源和房屋管理部门办理商品房销售合同备案，商品房销售合同备案后，不得更改购房者姓名。

　　聚焦：同以前执行的商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续等条款相比较，本次通知不仅从时间期限上加强了对合同签订和合同备案等问题的管理，而且还将采取先认购后签约的购房方式做出了明确规定，除要求必须实名制以外，开发企业还应当在认购协议签订10日内，与购房者签订商品房销售合同，并于3日内到有关部门进行合同备案，合同一旦备案后，便不得更名，从根本上杜绝了通过更名进行炒房的行为。

　　通知第六条：禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让手续，金融部门不予办理“转按揭”手续；房屋所有权申请人与等级备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。

　　聚焦：明确规定不得进行期房现转，并从房地产产权办理和银行贷款两方面具体制约此类行为的存在。

　　通知第六条：逐步推行商品房与销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。

　　聚焦：以加大信息、交易透明度为目的的销售合同网上即时备案工作如今进行得怎样了？根据有关部门的答复，此项工作正在紧锣密鼓的进行，具体启用时间，现在还无法确定。本报记者鞠培霞